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29.08.2013 Beliebte, begehrte und bewegte Einzelhandelsflächen in Köln

Als viertgrößte Stadt der Bundesrepublik und größte im Bun¬desland Nordrhein-Westfalen ist die Stadt am Rhein nicht nur ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt, sondern welt¬berühmt für seinen Dom, den Karneval und seine vitale Einzelhandelsszene in der City. Menschen aus über 180 Nationen und 250 ver¬schiedenen Kulturen machen die Stadt zum multikulturellen, weltoffenen Schmelztiegel.

Als Sitz weltlicher und kirchlicher Macht war Köln auch aufgrund der zentralen Lage schon immer ein bedeutender Handelsstandort und Verkehrsknotenpunkt. Im Ballungs¬raum leben rund drei Millionen Menschen und im Umkreis von 500 Kilometern werden 40% des Bruttoinlandsproduktes der Europäischen Union erwirtschaftet. Die Stadt hat das größte Schienenverkehrsaufkommen, den zweitgrößten Binnenhafen und den größten Container- und Umschlag¬bahnhof in Deutschland. Der wachstumsstarke Flughafen Köln/Bonn entwickelte sich ebenfalls prächtig zu einer Low-Cost Drehscheibe.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT

Die rund 70.000 Studierenden und etwa eine Million Touristen pro Jahr tragen ebenfalls dazu bei, dass Köln als einer der renommiertesten und nachhaltigsten Einzelhandelsstandorte gilt, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte, Frank Kaiser. Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der City mehr knapp 1,6 Milliarden EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit gut 22 Prozent etwas oberhalb des Durchschnittswertes der vier deutschen Millionenstädte, was als Beleg für die Stärke der Innenstadt zu werten ist, die auf ein sehr stattliches Einzugsgebiet von rd. 2,4 Mio. Einwohnern reflektiert.

Kölns Einzelhandelskaufkraft ist deutlich über dem Bundes¬durch¬schnitt und im Vergleich mit den Metropolen auf Platz 6. Hinsicht¬lich der Zentralität nimmt die Domstadt den Spitzenplatz bei den Gro߬städten ein.

Auch im Hinblick auf die Mode¬zentralität liegt sie gemeinsam mit Frank¬furt direkt hinter Mün¬chen. Beim inner¬städtischen Anteil der Ver¬kaufsfläche liegt Köln im Mit¬telfeld.

Die größte Stadt Nordrhein-Westfalens sieht sich als Zentrum einer Metropolre¬gion, die von Bonn bis Düsseldorf und von Aachen bis Gummersbach reicht. Über 3 Mio. Menschen leben in der Wirtschaftsre¬gion, die auch die Stadt Leverkusen, den Rhein-Erft-Kreis, den Rheinisch-Bergischen-Kreis und den Ober¬bergischen Kreis umfasst.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
NEUE MIETER UND ENTWICKLUNGEN

Schildergasse

• Absolute Top-1A-Lage Kölns
• Klassische Konsumlage mit der höchsten Passantenfrequenz der Stadt
• Standort der Großflächenkonzepte wie Galeria Kaufhof, Peek & Cloppenburg, Anson‘s, C&A
• Neue Mieter: Karstadt Sports, Guess
• Aktueller Mietpreis liegt bei 275 EUR/m²

Hohe Straße

• Neben der Schildergasse die 1A-Lage Kölns
• Young-Fashion-Meile
• Geprägt durch kleinteiligen Einzelhandel und eine schmale Straßenflucht
• Neue Mieter: Bose, Vans, Konplott, Tom Tailor
• Aktueller Mietpreis liegt bei 240 EUR/m²

Domkloster/Wallrafplatz

• Luxus-Lage zwischen Hohe Straße und Dom mit Mietern wie Etienne Aigner, Louis Vuitton, Chopard, Hermès, Mont Blanc und Bulgari
• Absolute Touristenlage aufgrund der Nähe zum Dom
• Neuer Mieter: Victorinox

Mittelstraße

• Hochwertige Lage mit schwächerer Passantenfrequenz
• Im Bereich Apostelnkloster Fußgängerzone, ansonsten Fahrstraße (Einbahnstraße)
• Aktueller Mietpreis liegt bei 85 EUR/m²
Ehrenstraße

• Szenige Trendlage
• Fahrstraße (Einbahnstraße)
• Stark differierende Passantenfrequenz je nach Tag und Uhrzeit
• Neue Mieter: Cyberport, Guess, Dr. Martens Airwair
• Aktueller Mietpreis liegt bei 100 EUR/m²

Breite Straße

• Gilt als Verbindungsachse von der Ehrenstraße Richtung Hohe Straße
• Ab Übergang Ehrenstraße bis zum Karstadt Fahrstraße, danach Richtung Nord-Süd-Fahrt Fußgängerzone
• Drei kleine Innenstadtcenter mit Anbindung an die Fußgängerzone: Opern Passagen, DuMont-Carré und WDR-Arkaden
• Neuer Mieter: The North Face
• Aktueller Mietpreis liegt bei 80 EUR/m²

Viel Bewegung in den Einkaufsstraßen

Für viele internationale Einzelhändler ist die Kölner City nach München der wichtigste und erfolgreichste Standort sowie Sprungbrett in den deutschen Markt. „Die beiden Top-Fußgängerzonen der Stadt, Schildergasse und Hohe Straße, zählen in diversen Rankings zu den Top-Einkaufsstraßen Deutschlands, weiß COMFORT-Geschäftsführer, Frank Kaiser.

Die Kölner Innenstadt bietet einen attraktiven, rund drei Kilometer langen Shopping-Rundlauf durch die Haupteinkaufslagen Schildergasse, Hohe Straße, Breite Straße, Ehrenstraße und Mittelstraße.
In Kölns Konsummeile Nr. 1, der Schildergasse gibt es nun an zentraler Stelle ein geballtes Sportangebot. Karstadt Sports bietet sein Sortiment direkt vis a vis von Sport Scheck und neben dem Kaufhof mit seiner großen Sportabteilung an. Das Amerikanische Unternehmen Guess folgte als Nachfolger von Pimkie in der Schildergasse 41-45. Seitlich versetzt zum Peek & Cloppenburg und in zweiter Reihe zur A-Lage hat Hirmer seinen neuen Laden in der Antonsgasse 1eröffnet.

Kölns Nr. 2, die Hohe Straße, ist eine traditionsreiche Straße mit enger Straßenflucht und kleinteiliger Gebäudestruktur. Sie verbindet die Touristen- und Luxuslage rund um den Dom mit der Schildergasse. Auch hier gab es erwähnenswerte Neuansiedlungen wie z.B. Bose, Vans, Konplott und Tom Tailor.

Für die Lage am Wallrafplatz/Domkloster in direkter Dom-Nähe gibt es weiterhin eine große Nachfrage verschiedener Luxus-Labels. Hier hat Victorinox Ende August seinen neuen Laden feierlich eröffnet. COMFORT konnte im Rahmen ihres Exklusivmandates für Victorinox diese Fläche bereits mit einem zeitlichen Vorlauf von über zwei Jahren vermitteln.

Die Niveaulage Mittelstraße ist besonders bei hochwertigen Konzepten beliebt. Nach vielen Jahren der Veränderung ist hier nun eine Konstanz eingetreten, die zu ganz wenigen Mieterwechseln führte.

Die Ehrenstraße hat ihren Trend fortgesetzt und im Laufe der Jahre einen höheren Filialisierungsgrad erreicht. Charakteristisch ist jedoch weiterhin die je nach Wochentag und Tageszeit stark differierende Frequenz in dieser Einkaufsstraße. Speziell am Samstag wird der Fahrstraßenbereich von den Passanten als Fußgängerweg mitbenutzt, weil die Bürgersteige die enormen Menschenmassen nicht bewältigen können. Letzte Neuansiedlungen waren hier die von Cyberport, Guess und Dr. Martens.

Die Breite Straße gilt als beliebter Standort bei Händlern, die nicht zwingend die Top-Frequenz benötigen und auf ein niedrigeres Mietniveau angewiesen sind. Auch hier werden gute Flächen mittlerweile stark nachgefragt, besonders im Teilstück zwischen Ehrenstraße und Karstadt, wo zuletzt The North Face seinen Laden eröffnet hat.

Die Neumarkt Galerie, das größte innerstädtische Center, wird bereits seit Beginn 2012 konzeptionell von COMFORT Center Consulting überarbeitet. Mit der Eröffnung im Spätherbst stehen dann rund 35.000m² Verkaufsflächen zur Verfügung, die die Attraktivität des Bereichs um den Neumarkt sowie die Passantenfrequenz steigern werden.

Ankermieter wird nun Primark auf mehr als 11.000 m² Mietfläche. Zweiter Ankermieter bleibt die Mayersche Buchhandlung, deren neu gestalteter Flagship-Store mit riesiger Bücherauswahl über drei Ebenen auch zukünftig mit Abstand die Nr. 1 für Buchfans und Leseratten in Köln darstellt.

Neben neuen Anbietern wie z.B. Chuches (Süsswaren), Anton und Konsorten (Pasta-Konzept), Long Food (asiatische Köstlichkeiten) und EVI (Modeschmuck), die bisher alle in Köln noch nicht vertreten sind, werden die bekannten Mieter ReStore, dm, GANT und Reformhaus Bacher, zukünftig „betterlife“, auf neu gestalteten und vergrößerten Flächen ihr Angebot für die Kunden erweitern.

INVESTMENT

Obwohl Köln lange um seinen Status als Millionenstadt gekämpft hat und nicht zu den Metropolen Deutschlands gezählt wurde, hat Köln als Einzelhandelsstadt schon lange einen Top-Status auf Investorenseite. Die Nachfrage der institutionellen bzw. international geprägten Investoren konzentriert sich dabei fast ausschließlich auf die Schildergasse und die größeren Immobilien in der Hohe Straße. Hier werden Kaufpreisfaktoren von durchschnittlich 22 bis 25 erzielt.

Bei Privatinvestoren und Family Offices stehen hingegen die anderen Einkaufslagen in Köln sehr hoch im Kurs, weil man hier trotz vergleichbarer Attraktivität und Werthaltigkeit Geschäftshäuser zum 16 bis 20-fachen der Jahresnettomiete bekommen kann.

Kölns Shoppingcenter, wie beispielsweise die Neumarkt Galerie oder das DuMont-Carré, finden ebenfalls das Interesse der großen Anleger, jedoch haben die Verkäufe des Bazaar de Cologne in der Mittelstraße oder der Opern Passagen in der Breite Straße gezeigt, dass hier letztendlich Privatinvestoren bzw. Family Offices den besten Preis zahlten.
Allgemein lässt sich feststellen, dass die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches übersteigt und somit weiterhin steigende Kaufpreise zu erwarten sind, was allerdings nicht als Indiz für den Kölner Markt alleine sondern als allgemeiner Markttrend in den gut funktionierenden Handelsstädten gewertet werden darf.

FAZIT UND PERSPEKTIVE

Die neueste Prognose des Landesbetriebs Information und Technik NRW geht in Köln bis 2030 von einer anhaltenden Bevölkerungszunahme auf über 1,1 Millionen aus. Da auch das Umland weiter anwächst und die Touristenzahlen eine stetige Aufwärtsentwicklung genommen haben, hat Köln genügend Potenzial, um langfristig einer der Top-Einzelhandelsstandorte in Deutschland zu sein.
Kölns Innenstadt profitiert dabei neben den Touristenattraktionen und dem hohen Verweilcharakter von einem rund drei Kilometer langen Shopping-Rundlauf durch die Haupteinkaufslagen Schildergasse, Hohe Straße, Breite Straße, Ehrenstraße und Mittelstraße.

Von dem seit Jahren vorhandenen Nachfrageüberhang der Einzelhändler nach Flächen in der 1A-Lage bzw. City haben zuletzt die Nebenlagen stark profitieren können. Diverse Seitenstraßen oder Nebenlagen wie z.B. Krebsgasse, Zeppelinstraße, Apostelnstraße oder Pfeilstraße haben sich auf Grund von Projektentwicklungen oder bedeutenden Neuansiedlungen positiv entwickelt. Profitieren wird zukünftig auch die Gürzenichstraße nach Fertigstellung des Gürzenich Quartiers und der anstehenden Projektentwicklung Hohe Straße 52-58, Ecke Gürzenichstraße.


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