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27.08.2013 Lagen außerhalb der CBDs profitieren von Mangel an Spitzenbüroflächen

Savills, einem der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen zufolge gingen die Leerstandsraten europaweit weiter zurück und lagen zum Ende des 1. Halbjahres 2013 bei durchschnittlich 10,1 % (H1 2012: 10,3 %). Die hohe Nachfrage nach hochwertig ausgestatteten Neubauflächen führte zu einer Verknappung von Spitzenbüroflächen, insbesondere in den CBD-Lagen. Damit konzentrieren sich die verfügbaren Flächen auf weniger hochwertige Büroobjekte bzw. –lagen, was zu Modernisierungen von Grade B-Bestandsobjekten führen könnte.

Savills berichtet, dass die CBD-Spitzenmieten im Durchschnitt der untersuchten Märkte um 1,0 % zurückgingen, während sie im 2. Quartal 2012 noch um 1,4 % gestiegen waren. Allerdings sind unterschiedliche Entwicklungsmuster zwischen den Core- und peripheren Märkten festzustellen. So stiegen die CBD-Mieten in den Core-Märkten um 1,8 % gegenüber dem Vorjahr, während sie in den peripheren Märkten um 6,8 % zurückgingen. Außerhalb der CBD-Lagen stiegen die Mieten aufgrund eines Mangels an im Markt verfügbaren Spitzenobjekten um 0,3 %, was sich positiv auf einige Teilmärkte auswirkte. Der in allen Märkten wachsende Bestand an Grade B-Bürogebäuden lässt die Mieten jedoch unter Druck geraten.

Lydia Brissy, Savills European Research, sagt: „Ein erheblicher Teil der Vermietungen in Lagen außerhalb der CBD resultiert aus dem Mangel an Spitzenbüroflächen in den traditionellen Businessdistrikten. Dank des steigenden Konsumklimas stellt sich die Nutzernachfrage in einigen Märkten insgesamt positiver dar.“

Die Neubautätigkeit konzentriert sich Savills zufolge vornehmlich auf Turnkey-Projekte und Sanierungen. Das Unternehmen geht nicht davon aus, dass es bis zu einer Verbesserung der Konjunkturaussichten und der finanziellen Rahmenbedingungen zu größeren spekulativen Projektentwicklungen kommen wird. Der Bestand an Grade B- Flächen wird voraussichtlich wachsen, es sei denn, diese Flächen werden modernisiert oder die Angebotsmieten sind attraktiv. Andererseits jedoch wird der Mangel an im Markt und insbesondere in CBD-Lagen verfügbaren Spitzenprodukten vermutlich die Büroflächennachfrage beeinträchtigen, sobald diese wieder anzieht. Savills prognostiziert eine Veränderung der CBD-Spitzenmieten um durchschnittlich – 0,8 % p.a. zum Jahresende und geht davon aus, dass sich das Gefälle zwischen Core- und peripheren Märkten aufgrund der steigenden Spitzenmieten verringert. So wird zum Beispiel für Dublin ein Anstieg um 11 % erwartet. Hingegen wird der Druck auf die Mieten für weniger hochwertige Flächen anhalten.

Lydia Brissy führt weiter aus: „Stadtteile außerhalb der CBD-Lagen könnten sich die Situation zu Nutze machen, indem sie attraktivere Renditen anbieten. In Teilmärkten, die davon profitierten, dass sich die Nachfrage nicht mehr nur auf den CBD konzentriert, wurden generell die Mietpreisforderungen gesenkt.“

Dem Bericht zufolge wird die Vermietungstätigkeit in vielen der untersuchten Märkte durch den TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation) geprägt. Dies gilt vor allem für das Londoner West End mit der kürzlichen Vermietung an Google, aber auch für die Londoner City, Manchester, Amsterdam, Mailand und Paris. Einige Städte verzeichneten außergewöhnlich hohe Flächenumsätze, darunter Madrid (+ 54,9 %), Manchester (+ 45,3 %), London City (36,8 %), London West End (+ 21,1 %), Wien (+ 22,2 %), Brüssel (+ 21,3 %) und Düsseldorf (+ 14,7 %). In einigen Fällen ist dieser Anstieg auf einige wenige Großtransaktionen zurückzuführen und deutet damit nicht zwangsläufig auf einen Aufschwung des Marktes insgesamt hin.

* Der europäische Büromarktbericht von Savills umfasst die Märkte Amsterdam, Athen, Berlin, Brüssel, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Madrid, Lissabon, London (City, West End und Thames Valley), Mailand, München, Paris, Stockholm, Warschau und Wien.


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