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23.08.2013 Frankfurt: Bewegter und begehrter Markt für den Einzelhandel

Frankfurt ist der Kern der Rhein-Main Region, in der über 5,5 Millionen Menschen leben. Keine andere Stadt in Deutschland verfügt über mehr Konzernzentralen und ausländische Unter-nehmenssitze. Somit gehört das Finanz- und Dienstleistungs¬zentrum als Mittelpunkt dieser dynamischen Wirtschaftsregion zu den führenden europäischen Unternehmensstandorten. Hier erwirtschaften laut Angaben der Stadt 365.000 Unternehmen ein jährliches Bruttoinlandsprodukt von 200,5 Milliarden Euro und beschäftigen 2,88 Millionen Menschen.

Die zentrale Lage, die exzellente Infrastruktur mit einem der größten Flughäfen des Kontinents, die Konzentration zukunfts¬orientierter Unternehmen und seine Internationalität verleihen der 1.200 Jahre alten Stadt eine Spitzenstellung.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT

Demzufolge verwundert es nicht, dass die Nachfrage nach Ein¬zelhandelsflächen seitens nationaler wie internationaler Kunden extrem hoch ist und weder in Frankfurt noch in anderen Toplagen des Rhein-Main-Gebietes adäquat bedient werden kann. Entsprechend hoch ist auch die Nachfrage der Investoren von Einzelhandelsimmobilien, berichtet COMFORT-Ge¬schäfts-führer, Jürgen Kreutz.

Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der Frankfurter City rund 1,4 Milliarden EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fällt mit mehr als 32 Prozent relativ hoch aus. Der nur knapp 24-prozentige Anteil an der Verkaufsfläche der Stadt ist sehr rentabel und hochwertig. Die Flächenproduktivität der Innenstadt ist mit mehr als 5.400 EUR/m² eine der höchsten in ganz Deutschland und wird nur von München und Hamburg übertroffen, betont der Einzelhandels- und Immobilienexperte.

Als Sitz der Europäischen Zentralbank und der wichtigsten deutschen Börse ist die Stadt auch geld- und währungspolitisch von inter¬nationaler Bedeutung.

Die Einzelhandelskaufkraft von Frankfurt zählt zu den höchsten in der gesamten Republik. Die Zent-ralität im starken Ballungsraum Rhein-Main liegt allerdings unter dem Referenzwert von vergleich-bar großen Städten.

Die Modezentralität und der Anteil der innerstädtischen Verkaufsflä¬che nehmen ebenfalls im direkten Vergleich mit den anderen Metro¬polen Spitzenfläche ein.

Das Stadtgebiet hat knapp 677.000, der engere Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main etwa 2,2 Millionen und die gesamte Metropolregion Rhein-Main 5,5 Millionen Einwohner. Im konzentrischen Kreis um Frankfurt grenzt das dicht besiedelte Einzugsgebiet Frankfurt an Bad Nauheim, Hanau, Darmstadt, Mainz, Wiesbaden und Bad Camberg.

Verkehrstechnischer Kontenpunkt

Durch die zentrale Lage ist Frankfurt auch ein europäischer Verkehrsknotenpunkt. Der Flughafen gehört zu den weltweit größten Flughäfen und der Hauptbahnhof ist ein zentraler Knotenpunkt im Bahnverkehr. Das Frankfurter Kreuz ist der meist¬befahrene Straßenknotenpunkt in Deutschland.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
NEUE MIETER UND ENTWICKLUNGEN

Zeil
• Klassische Konsumlage mit einer der höchs¬ten Passantenfrequenzen Deutschlands
• Teuerste Einzelhandelslage Frankfurts
• Alle großen Waren- und Textilkaufhäuser sind hier ebenso vertreten wie zahlreiche Flagship Stores namhafter Textil- und Schuhfilialisten
• Zwei vertikal orientierte Shopping Center direkt nebeneinander: MyZeil mit etwa 47.000m² Einzelhandelsfläche und die Zeilgalerie mit etwa 11.000m²
• Sehr breite Fußgängerzone mit mittigen Platanen und Gastronomie Pavillions
• Neue Mieter: Primark, Fossil, dm und Dunkin`Donuts
• aktueller Mietpreis liegt bei 280 €/m²
Steinweg

• Relativ kurze 1A-Lage mit durchschnittlicher Frequenz
• Niveau- bzw. Trendlage
• Verbindung von Hauptwache zum Goetheplatz
• Neue Mieter: Robbe & Berking, Boggi Milano, Faber Castell
• Aktueller Mietpreis liegt bei 135 EUR/m²

Biebergasse / An der Hauptwache

• Verbindung zwischen Zeil und Fressgass
• Frequenzstärkung durch verkehrsberuhigte Anbindung an die Zeil
• Aktueller Mietpreis liegt bei 195 EUR/m²
Goethestraße

• Klar definierte Luxuslage mit schwacher Passantenfrequenz
• Fahrstraße parallel zur Fressgass
• Hohe Dichte an High-End-Luxusanbietern wie Chanel, Tiffany & Co. und Hermès
• Neue Mieter: Tag Heuer, Jaeger Le Coultre, 7 for all mankind
• Aktueller Mietpreis liegt bei 230 EUR/m²

Fressgass (Große Bockenheimer Straße)

• Gastronomische Prägung (Außenbestuhlung) und Kleinteiligkeit durch die Fressgass-Satzung
• Veränderung durch verstärkte Ansiedlung von Modeanbietern auf zum Teil neu entwickelten Großflächen
• Verbindungsmeile vom Bankenviertel / Oper zur Zeil
• Verstärkte Mieternachfragen und somit überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren
• Neue Mieter: Diesel
• Aktueller Mietpreis liegt bei 180 EUR/m²

Viel Bewegung auf dem Vermietungs- und Investmentmarkt

In Frankfurt wurden überdurchschnittlich viele Großflächen geplant, entwickelt und realisiert. So wurde mit einigen Monaten Verzögerung im Februar die 2. Frankfurter Primark Filiale auf der Zeil eröffnet. Mit ca. 3.800 m² ist dies das kleinste deutsche Primark Geschäft, was der Tatsache geschuldet ist, dass eine größere Fläche in dieser Top Lage in absehbarer Zeit nicht verfügbar gewesen wäre. Das Geschäftshaus Zeil 94, in welchem Primark alleiniger Mieter ist, wurde kurz darauf von der IVG für zwei Immobilien-Spezialfonds erworben.

Im Herbst wird durch die Eröffnung des „One Goetheplaza“, die Luxuslage in Frankfurt, deutlich erweitert. Dieses herausragende Projekt sicherte sich schon frühzeitig ein Spezialfonds der IVG für ein deutsches Versorgungswerk. Mit klangvollen Namen wie Louis Vuitton und Escada konnte das Projekt seinem Anspruch auf Wertigkeit absolut gerecht werden und verfügt zudem mit ca. 5.000 m² Einzelhandelsfläche über eine gewisse Magnetkraft. Nespresso und Omega werden hier ebenfalls Shops beziehen. Die daraus prognostizierte Verbesserung für den Steinweg als Verbindung zwischen den Konsumlagen Zeil, An der Hauptwache sowie Roßmarkt und dem „One Goetheplaza“ sowie der Luxuslage Goethestraße ist allein schon durch die Neuanmietungen von Luxusmarken wie Robbe & Berking sowie Boggi Milano sichtbar. Auch die Abgabe der Fläche des konsumorientierten Filialisten Accessorize an Faber Castell spricht für ein Trading Up der Lage.

Dass die Goethestraße durch diese Neuentwicklung nicht an Bedeutung für den Luxusmarkt verlieren wird, steht sicherlich außer Frage. Dennoch wappnet man sich hier für die Zukunft. Bogner stellt sich mit einem Totalumbau des Bestandsgeschäftes neu auf und auch das Modehaus Pfüller gestaltet seine Ladenflächen zukunftsorientiert um. Hinzu kommen verhältnismäßig viele Neuanmietungen, die der Goethestraße noch mehr Glanz verleihen werden. Während Luxusanbieter wie z. B. Jaeger Le Coultre oder Tag Heuer sich Flächen sichern konnten, haben sich weniger exklusive Anbieter wie More for Less aus dieser Lage verabschiedet. Die Goethestraße entwickelt sich also weiterhin sehr positiv und wird ihre Bedeutung, auch im internationalen Vergleich, dadurch zumindest beibehalten wenn nicht sogar stärken können.

Mit der Eröffnung des Shoppingcenters „Skyline Plaza“ im neuen Europaviertel wurden zusätzliche 38.000 m² Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiefläche in Frankfurt geschaffen, aus denen etwa 170 Einheiten entstehen. Auf zwei Verkaufsebenen findet man neben den altbekannten Ankermietern wie H&M, Zara und Peek & Cloppenburg auch Geschäfte, die in Frankfurt gänzlich neu sind. Dazu gehören beispielsweise das zur Inditex Gruppe gehörende Konzept Pull & Bear, Mango Touch und Strellson. Abgerundet wird das Angebot mit regionalen Einzelhändlern aus dem Rhein-Main-Gebiet und innovativen Gastronomiekonzepten. Dieses relativ große Einkaufscenter wird sich erfahrungsgemäß zwar innerhalb der nächsten drei bis vier Jahre etablieren, jedoch weder für die klassischen Einzelhandelslagen in der Innenstadt eine ernstzunehmende Konkurrenz, geschweige denn Bedrohung darstellen, prognostiziert der Einzelhandels- und Immobilienexperte, Jürgen Kreutz.

Ein weiterer Neubau entsteht an der Zeil 123. Nach der Grundsteinlegung im Sommer 2013 konnte nach langen Verzögerungen endlich mit der Realisierung des Vorhabens begonnen werden. Fossil und dm haben sich die größten Einzelhandelsflächen in dieser prominenten Lage gesichert. Der Vollständigkeit halber ist auch der Neubau am Roßmarkt 10 mit 2.500 m² Handelsfläche und den Ankermietern Rossmann und Santander Bank zu nennen. Die Fertigstellung ist für das 1. Quartal 2014 geplant. Der italienische Luxusmodeanbieter Giorgio Armani beabsichtigt ebenfalls, einen Emporio-Armani-Store in Frankfurt zu eröffnen.

FAZIT UND PERSPEKTIVE

Frankfurt ist weiterhin im Fokus nationaler und internationaler Retailer und ein gern genutzter Standort, um neue Konzepte zu testen. Insgesamt wurden und werden in Frankfurt in den Jahren 2013 und 2014 über 50.000 m² Einzelhandelsfläche neu- bzw. wiedereröffnet. Das spiegelt nicht nur die enorme Nachfrage sondern auch die generelle Bedeutung der Stadt aus Einzelhandelssicht wider. Sowohl im nationalen als auch im internationalen Vergleich ist Frankfurt gleichermaßen für Mieter und Investoren hochinteressant.

Die Mietpreisentwicklung ist überdurchschnittlich gut. Auch die Frequenz hat sich laut letzten Zählungen nochmals verbessert. Die Zeil hat mit mehr als 13.000 Passanten pro Stunde an einem Samstag zumindest temporär die Kölner Schildergasse überholt. Auch die Münchner Kaufingerstraße konnte der Zeil diesbezüglich nicht den Rang ablaufen. Insgesamt haben sich also die umfangreichen Umgestaltungen in der Frankfurter Innenstadt gelohnt und attraktive Projektentwicklungen zudem zu diesem positiven Trend beigetragen. Frankfurt ist und bleibt einer der begehrtesten und teuersten Einzelhandelsstandorte Deutschlands.


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