14.08.2013 AENGEVELT analysiert Umsatzplus am Dresdner Büromarkt
Nachdem am Dresdner Büroflächenmarkt zwischen 2008 und 2010 Flächenrekorde vermeldet wurden, konsolidierte sich der Büromarkt in den beiden vorangegangen Jahren (2011 und 2012). Nun floriert der Büromarkt wieder: Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wurde im ersten Halbjahr 2013 in Dresden ein Flächenumsatz von rd. 35.000 m² registriert. Das ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2012: rd. 29.000 m²) ein Plus von 21% und zudem das zweitbeste Halbjahresergebnis der jüngsten zehn Jahre.
„Damit ist Dresden im Vergleich zu anderen deutschen Bürozentren auf der Überholspur“, erläutert Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH. So mussten z.B. Berlin (1. Hj. 2013: 205.000 m²) und Leipzig (1. Hj. 2012: 25.000 m²) Umsatzrückgänge um 18% bzw. 44% hinnehmen.
Auch die Entwicklung der Spitzenmieten spricht für sich: Derzeit werden in Dresden im Spitzensegment EUR 11,50/m² Bürofläche erzielt. Das sind EUR 0,50/m² mehr als vor einem Jahr.
Prognose 2013
Für das Jahr 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen und im Vergleich zum starken Vorjahr weitgehend stabilen Büroflächenumsatz um 80.000 m². „Aufgrund des dynamischen Starts im ersten Halbjahr ist indessen nicht auszuschließen, dass die Marke von 80.000 m² sogar übertroffen wird“, ergänzt Schmidt.
Großabschlüsse sorgen für Flächenumsatzplus
Dominierten im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2012) noch junge Unternehmen mit relativ kleinen Flächengesuchen das Marktgeschehen sorgten im 1. Halbjahr 2013 mehrere größere Abschlüsse für ein deutliches Flächenumsatzplus.
• Mehr als die Hälfte (54%) bzw. rd. 18.800 m² entfielen auf das Segment ab 1.000 m². Im ersten Halbjahr 2012 war die Quote (18%) bzw. der Flächenumsatz (rd. 5.300 m²) deutlich geringer.
• Rd. 9% bzw. 3.000 m² wurden bei Anmietungen von Flächen zwischen 500 bis 1.000 m² registriert (1 Hj. 2012: 25% bzw. 7.300 m²).
• Knapp ein Drittel (31%) der Flächenumsätze bzw. rd. 10.700 m² (1. Hj. 2012: 32% bzw. 9.200 ²) entfiel auf Flächen zwischen 250 m² und 500 m² und
• nur 7% bzw. rd. 2.500 m² entfielen auf das Segment von 250 m² oder weniger. Im Vorjahrszeitraum entfielen auf dieses Segment noch rd. 25% bzw. 7.200 m².
Dienstleister dominieren das Marktgeschehen
• Im ersten Halbjahr 2013 wurden durch unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister rd. 19.600 m² (1. Hj. 2012 19.500 m²) umgesetzt, was einem Anteil von rd. 56% (1. Hj. 2012: 67%) entspricht.
• Eine verhaltene Nachfrage analysierte AENGEVELT-RESEARCH, wie bereits im 1. Halbjahr 2012, seitens der Medien- und Kommunikations¬unter¬nehmen mit rd. 4.900 m² Bürofläche bzw. 14% des gesamten Flächenumsatzes (1. Hj. 2012: 4.000 m² bzw. 14%).
• Vereine und Verbände und auch die Öffentliche Hand rangieren mit einem Flächenumsatz von rd. 4.500 m² bzw. 13% (1. Hj. 2012: 2.600 m² bzw. 9%) an dritter Stelle.
• Auf die sonstigen Nachfrager, denen u.a. Unternehmen des produzierenden Gewerbes zugeordnet sind, entfielen im ersten Halbjahr 2013 rd. 2.600 m² bzw. 7% (1. Hj. 2012: 2.000 m² bzw. 7%).
• Die Finanzdienstleistern und Versicherungen waren mit rd. 3.400 m² bzw. 10% überdurchschnittlich abschlussfreudig. Im 1. Halbjahr 2013 entfiel auf sie ein Flächenumsatzanteil von 3% (rd. 900 m² Bürofläche).
Leerstand gesunken
Der Büroflächenleerstand in Dresden nimmt seit Jahren stetig ab:
• Derzeit stehen in Dresden rd. 278.000 m² Bürofläche leer, Das waren rd. 4.000 m² weniger als noch vor einem Jahr (Leerstand Mitte 2012: 282.000 m²).
• Die Leerstandsquote ist somit innerhalb eines Jahres von 11,6% um 0,3%-Punkte auf 11,3% gesunken.
• Trotz der zweistelligen Leerstandsquote ist in Dresden weiterhin Neubau notwendig: „In der City werden marktgerechten Flächen knapper“, erläutert Schmidt. „Dies wird sich künftig nicht wesentlich ändern“, so Schmidt weiter, „denn viele junge Unternehmen stehen vor ihrer Expansion (wenn auch wirtschaftlich noch etwas verunsichert) und daher sind zumindest mittelfristig die Weichen für eine positive Nettoabsorption gestellt.“
Attraktives und Mietniveau
• Die Mietpreise bewegen sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf einem äußerst moderaten Niveau mit einer leicht gestiegenen Spitzenmiete rd. EUR 11,50/m² (1. Hj. 2012: 11,-/m²). Im Vergleich mit anderen großen Bürozentren bleibt die Preis-Leistungs-Relation in Dresden damit auch im Spitzensegment weiterhin äußerst wettbewerbsfähig und nachfragefreundlich.
• Über das gesamte Stadtgebiet verteilt bewegen sich die Mieten je nach Gebäudezustand innerhalb einer Spannweite von EUR 4,-/m² bis hin zu EUR 11,50/m² in der Spitze.
• In der City ist das Preisband enger, in guten City-Lagen (Altstadtkern) bewegen sie sich i.d.R. zwischen EUR 7,50/m² und EUR 11,50/m². Im Durchschnitt liegen die Mieten in der City bei rd. EUR 8,50/m².
Perspektiven und Trends
• Kleine Flächenzuschnitte sind in Dresden – aufgrund der jungen Unternehmensstruktur – gefragt. Einerseits sind diese jungen Unter¬neh¬men (geringe Kapitaldecke) anfällig bei wirtschaftlichen Schwankungen, andererseits expandieren sie (schrittweise), sofern es die Auftragslage zu lässt. Davon profitiert derzeit der Büromarkt. Mit der Stabilisierung der allgemeinen wirtschaftlichen Situation trauen sich viele, vor allem kleinere und junge Unternehmen wieder mehr zu und expandieren. Das schlägt sich im Flächenumsatz nieder. Für 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen im Vergleich zum 5-Jahresmittel (80.800 m²) durchschnittlichen Flächenumsatz von rd. 80.000 m².
• Bei einer jährlichen Neubautätigeit von unter 1% des gesamten Bestandes (2,44 Mio. m²) und bei gleichzeitig vermehrter Flächeninanspruchnahme (positive Nettoabsorption) rechnet AENGEVELT-RESEARCH auch künftig mit einem weiteren moderaten Abbau des Büroflächenleerstands. Allerdings profitieren davon i.d.R. nur Objekte bzw. Flächen, die den Präferenzen der Nachfrager entsprechen. Sub-Standards werden immer seltener akzeptiert.
• Die positive Flächenabsorption bzw. der Rückgang der Leerstände wirkt sich bislang kaum auf die Mieten aus. Das wird auch künftig im Wesentlichen so bleiben. „Nur im Spitzensegment sehen wir noch etwas Luft nach oben“, erläutert Schmidt.
„Damit ist Dresden im Vergleich zu anderen deutschen Bürozentren auf der Überholspur“, erläutert Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH. So mussten z.B. Berlin (1. Hj. 2013: 205.000 m²) und Leipzig (1. Hj. 2012: 25.000 m²) Umsatzrückgänge um 18% bzw. 44% hinnehmen.
Auch die Entwicklung der Spitzenmieten spricht für sich: Derzeit werden in Dresden im Spitzensegment EUR 11,50/m² Bürofläche erzielt. Das sind EUR 0,50/m² mehr als vor einem Jahr.
Prognose 2013
Für das Jahr 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen und im Vergleich zum starken Vorjahr weitgehend stabilen Büroflächenumsatz um 80.000 m². „Aufgrund des dynamischen Starts im ersten Halbjahr ist indessen nicht auszuschließen, dass die Marke von 80.000 m² sogar übertroffen wird“, ergänzt Schmidt.
Großabschlüsse sorgen für Flächenumsatzplus
Dominierten im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2012) noch junge Unternehmen mit relativ kleinen Flächengesuchen das Marktgeschehen sorgten im 1. Halbjahr 2013 mehrere größere Abschlüsse für ein deutliches Flächenumsatzplus.
• Mehr als die Hälfte (54%) bzw. rd. 18.800 m² entfielen auf das Segment ab 1.000 m². Im ersten Halbjahr 2012 war die Quote (18%) bzw. der Flächenumsatz (rd. 5.300 m²) deutlich geringer.
• Rd. 9% bzw. 3.000 m² wurden bei Anmietungen von Flächen zwischen 500 bis 1.000 m² registriert (1 Hj. 2012: 25% bzw. 7.300 m²).
• Knapp ein Drittel (31%) der Flächenumsätze bzw. rd. 10.700 m² (1. Hj. 2012: 32% bzw. 9.200 ²) entfiel auf Flächen zwischen 250 m² und 500 m² und
• nur 7% bzw. rd. 2.500 m² entfielen auf das Segment von 250 m² oder weniger. Im Vorjahrszeitraum entfielen auf dieses Segment noch rd. 25% bzw. 7.200 m².
Dienstleister dominieren das Marktgeschehen
• Im ersten Halbjahr 2013 wurden durch unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister rd. 19.600 m² (1. Hj. 2012 19.500 m²) umgesetzt, was einem Anteil von rd. 56% (1. Hj. 2012: 67%) entspricht.
• Eine verhaltene Nachfrage analysierte AENGEVELT-RESEARCH, wie bereits im 1. Halbjahr 2012, seitens der Medien- und Kommunikations¬unter¬nehmen mit rd. 4.900 m² Bürofläche bzw. 14% des gesamten Flächenumsatzes (1. Hj. 2012: 4.000 m² bzw. 14%).
• Vereine und Verbände und auch die Öffentliche Hand rangieren mit einem Flächenumsatz von rd. 4.500 m² bzw. 13% (1. Hj. 2012: 2.600 m² bzw. 9%) an dritter Stelle.
• Auf die sonstigen Nachfrager, denen u.a. Unternehmen des produzierenden Gewerbes zugeordnet sind, entfielen im ersten Halbjahr 2013 rd. 2.600 m² bzw. 7% (1. Hj. 2012: 2.000 m² bzw. 7%).
• Die Finanzdienstleistern und Versicherungen waren mit rd. 3.400 m² bzw. 10% überdurchschnittlich abschlussfreudig. Im 1. Halbjahr 2013 entfiel auf sie ein Flächenumsatzanteil von 3% (rd. 900 m² Bürofläche).
Leerstand gesunken
Der Büroflächenleerstand in Dresden nimmt seit Jahren stetig ab:
• Derzeit stehen in Dresden rd. 278.000 m² Bürofläche leer, Das waren rd. 4.000 m² weniger als noch vor einem Jahr (Leerstand Mitte 2012: 282.000 m²).
• Die Leerstandsquote ist somit innerhalb eines Jahres von 11,6% um 0,3%-Punkte auf 11,3% gesunken.
• Trotz der zweistelligen Leerstandsquote ist in Dresden weiterhin Neubau notwendig: „In der City werden marktgerechten Flächen knapper“, erläutert Schmidt. „Dies wird sich künftig nicht wesentlich ändern“, so Schmidt weiter, „denn viele junge Unternehmen stehen vor ihrer Expansion (wenn auch wirtschaftlich noch etwas verunsichert) und daher sind zumindest mittelfristig die Weichen für eine positive Nettoabsorption gestellt.“
Attraktives und Mietniveau
• Die Mietpreise bewegen sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf einem äußerst moderaten Niveau mit einer leicht gestiegenen Spitzenmiete rd. EUR 11,50/m² (1. Hj. 2012: 11,-/m²). Im Vergleich mit anderen großen Bürozentren bleibt die Preis-Leistungs-Relation in Dresden damit auch im Spitzensegment weiterhin äußerst wettbewerbsfähig und nachfragefreundlich.
• Über das gesamte Stadtgebiet verteilt bewegen sich die Mieten je nach Gebäudezustand innerhalb einer Spannweite von EUR 4,-/m² bis hin zu EUR 11,50/m² in der Spitze.
• In der City ist das Preisband enger, in guten City-Lagen (Altstadtkern) bewegen sie sich i.d.R. zwischen EUR 7,50/m² und EUR 11,50/m². Im Durchschnitt liegen die Mieten in der City bei rd. EUR 8,50/m².
Perspektiven und Trends
• Kleine Flächenzuschnitte sind in Dresden – aufgrund der jungen Unternehmensstruktur – gefragt. Einerseits sind diese jungen Unter¬neh¬men (geringe Kapitaldecke) anfällig bei wirtschaftlichen Schwankungen, andererseits expandieren sie (schrittweise), sofern es die Auftragslage zu lässt. Davon profitiert derzeit der Büromarkt. Mit der Stabilisierung der allgemeinen wirtschaftlichen Situation trauen sich viele, vor allem kleinere und junge Unternehmen wieder mehr zu und expandieren. Das schlägt sich im Flächenumsatz nieder. Für 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen im Vergleich zum 5-Jahresmittel (80.800 m²) durchschnittlichen Flächenumsatz von rd. 80.000 m².
• Bei einer jährlichen Neubautätigeit von unter 1% des gesamten Bestandes (2,44 Mio. m²) und bei gleichzeitig vermehrter Flächeninanspruchnahme (positive Nettoabsorption) rechnet AENGEVELT-RESEARCH auch künftig mit einem weiteren moderaten Abbau des Büroflächenleerstands. Allerdings profitieren davon i.d.R. nur Objekte bzw. Flächen, die den Präferenzen der Nachfrager entsprechen. Sub-Standards werden immer seltener akzeptiert.
• Die positive Flächenabsorption bzw. der Rückgang der Leerstände wirkt sich bislang kaum auf die Mieten aus. Das wird auch künftig im Wesentlichen so bleiben. „Nur im Spitzensegment sehen wir noch etwas Luft nach oben“, erläutert Schmidt.
