14.08.2013 Flächenumsatz am Logistikmarkt katapultiert Frankfurt an die Spitze
Im ersten Halbjahr 2013 wurden im Marktgebiet des Großraums Frankfurt insgesamt 251.000 m² Logistik- und Lagerflächen umgesetzt. Damit bewegt sich das Ergebnis auf dem gleichen Niveau wie im Rekordjahr 2011 (252.000 m²) und unterstreicht die seit Ende 2012 zu beobachtende dynamische Entwicklung. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Mit einem Flächenumsatz von 126.000 m² wurden im zweiten Quartal nahezu gleich viele Logistik- und Lagerflächen vermarktet wie in den ersten drei Monaten des Jahres“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Die Umsatzsteigerung gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum beläuft sich auf stolze 41 %.“ Der langjährige Durchschnitt des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr wurde sogar um 43 % übertroffen. Im bundesweiten Vergleich der bedeutenden Logistikstandorte setzte sich Frankfurt damit im laufenden Jahr an die Spitze. Gleichzeitig verzeichnete die Rhein-Main-Metropole auch den höchsten Umsatzzuwachs aller großen deutschen Ballungsräume. Ein wesentlicher Grund dieser sehr positiven Entwicklung ist auch die lebhafte Bautätigkeit von Eigennutzern, die fast die Hälfte zum registrierten Gesamtumsatz beigetragen haben.
Anders als im Vergleichszeitraum des Vorjahres haben im laufenden Jahr Logistikdienstleister den bislang größten Beitrag zum Gesamtumsatz geleistet: Mit einem Anteil von knapp 47 % führen sie die Branchenverteilung klar an. Die im letzten Jahr noch eindeutig dominierenden Handelsunternehmen werden dagegen mit knapp 40 % auf den zweiten Platz verwiesen und büßen 15 Prozentpunkte gegenüber dem außergewöhnlichen Vorjahresergebnis ein. Mit etwa 12 % folgen Produktionsunternehmen auf Platz drei und können damit ebenfalls recht deutlich zulegen. Alle übrigen Branchengruppen spielen nur eine untergeordnete Rolle.
Verantwortlich für das sehr gute Umsatzergebnis sind in erster Linie eine ganze Reihe von Großabschlüssen. Gut 25 % des Resultats entfallen auf die Größenklasse über 20.000 m², wozu der Baubeginn eines 40.000 m² großen Lagers von Lidl im Magna-Park Rhein-Main in Langgöns/Butzbach wesentlich beigetragen hat. Auf dem ersten Platz liegen allerdings Abschlüsse zwischen 12.000 m² und 20.000 m², die für ein Drittel des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Die Anteile der kleinen und mittleren Flächenkategorien liegen zwischen 9,5 % und 12,5 %, was für eine durchaus lebhafte Nachfrage in allen Marktsegmenten spricht.
Angebotssituation weiterhin angespannt – Umsatz in allen Mietpreisklassen
An der bereits seit längerer Zeit recht angespannten Angebotssituation hat sich auch im ersten Halbjahr 2013 grundsätzlich nichts geändert. Insbesondere größere, modern ausgestattete Lager- und Logistikflächen sind kurzfristig nur in geringem Umfang verfügbar. Demnach erfolgte auch ein Großteil der Anmietungen über 5.000 m² für Flächen, die nach Abschluss des Mietvertrages neu errichtet werden. Problematisch ist die aktuelle Angebotssituation vor allem für Unternehmen, die kurzfristig größere Flächen suchen: Sie sind häufig gezwungen, erhebliche Zugeständnisse bei der Qualität oder den Standortpräferenzen in Kauf zu nehmen. Zwar werden in der zweiten Jahreshälfte eine Reihe von Objekten fertiggestellt, allerdings handelt es sich dabei ausschließlich um bereits vorvermietete oder von Eigennutzern errichtete Objekte. Der Neubau nennenswerter spekulativer Flächen zeichnet sich dagegen derzeit nicht ab, sodass sich an der skizzierten Angebotssituation kurzfristig kaum etwas ändern dürfte.
Die Mietpreise haben sich insgesamt stabil entwickelt. Die Spitzenmiete wird unverändert innerhalb des präferierten Standortbereiches im unmittelbaren Umfeld des Frankfurter Flughafens erzielt und liegt bei 6,20 €/m². Im bundesweiten Vergleich gehört Frankfurt damit zu den teuersten Logistikstandorten und liegt nur knapp hinter München auf dem zweiten Platz, das mit 6,40 €/m² das Ranking anführt.
Bezogen auf die auswertbaren Verträge zeigt sich weiterhin eine relativ breite Streuung auf die einzelnen Mietpreisklassen. Gut 35 % der angemieteten Flächen entfallen auf die Kategorie zwischen 4,00 und 4,50 €/m². Auf dem zweiten Platz folgt mit knapp 24 % die unterste Preisklasse bis 4,00 €/m². Wie bereits in den Vorquartalen ist ein gewisser Teil dieses Marktsegments darauf zurückzuführen, dass Unternehmen aufgrund des fehlenden Neubauangebots auf zweitklassige, ältere Bestandsflächen ausweichen müssen. Knapp 23 % des Flächenumsatzes wurden in der Gruppe von 4,50 bis 5,00 €/m² umgesetzt, und auf die Top-Kategorie über 5,00 €/m² entfielen fast 19 %.
Perspektiven
„Auch für das zweite Halbjahr zeichnen sich ein lebhafter Markt und ein guter Flächenumsatz ab. Ob das herausragende Ergebnis der ersten sechs Monate wiederholt werden kann, bleibt aber noch abzuwarten. Allerdings spricht vieles dafür, dass die 400.000-m²-Schwelle überschritten und damit eins der besten jemals registrierten Resultate erzielt werden kann. Bezogen auf das Mietpreisniveau ist zumindest kurzfristig nicht von gravierenden Veränderungen auszugehen“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann.
„Mit einem Flächenumsatz von 126.000 m² wurden im zweiten Quartal nahezu gleich viele Logistik- und Lagerflächen vermarktet wie in den ersten drei Monaten des Jahres“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Die Umsatzsteigerung gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum beläuft sich auf stolze 41 %.“ Der langjährige Durchschnitt des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr wurde sogar um 43 % übertroffen. Im bundesweiten Vergleich der bedeutenden Logistikstandorte setzte sich Frankfurt damit im laufenden Jahr an die Spitze. Gleichzeitig verzeichnete die Rhein-Main-Metropole auch den höchsten Umsatzzuwachs aller großen deutschen Ballungsräume. Ein wesentlicher Grund dieser sehr positiven Entwicklung ist auch die lebhafte Bautätigkeit von Eigennutzern, die fast die Hälfte zum registrierten Gesamtumsatz beigetragen haben.
Anders als im Vergleichszeitraum des Vorjahres haben im laufenden Jahr Logistikdienstleister den bislang größten Beitrag zum Gesamtumsatz geleistet: Mit einem Anteil von knapp 47 % führen sie die Branchenverteilung klar an. Die im letzten Jahr noch eindeutig dominierenden Handelsunternehmen werden dagegen mit knapp 40 % auf den zweiten Platz verwiesen und büßen 15 Prozentpunkte gegenüber dem außergewöhnlichen Vorjahresergebnis ein. Mit etwa 12 % folgen Produktionsunternehmen auf Platz drei und können damit ebenfalls recht deutlich zulegen. Alle übrigen Branchengruppen spielen nur eine untergeordnete Rolle.
Verantwortlich für das sehr gute Umsatzergebnis sind in erster Linie eine ganze Reihe von Großabschlüssen. Gut 25 % des Resultats entfallen auf die Größenklasse über 20.000 m², wozu der Baubeginn eines 40.000 m² großen Lagers von Lidl im Magna-Park Rhein-Main in Langgöns/Butzbach wesentlich beigetragen hat. Auf dem ersten Platz liegen allerdings Abschlüsse zwischen 12.000 m² und 20.000 m², die für ein Drittel des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Die Anteile der kleinen und mittleren Flächenkategorien liegen zwischen 9,5 % und 12,5 %, was für eine durchaus lebhafte Nachfrage in allen Marktsegmenten spricht.
Angebotssituation weiterhin angespannt – Umsatz in allen Mietpreisklassen
An der bereits seit längerer Zeit recht angespannten Angebotssituation hat sich auch im ersten Halbjahr 2013 grundsätzlich nichts geändert. Insbesondere größere, modern ausgestattete Lager- und Logistikflächen sind kurzfristig nur in geringem Umfang verfügbar. Demnach erfolgte auch ein Großteil der Anmietungen über 5.000 m² für Flächen, die nach Abschluss des Mietvertrages neu errichtet werden. Problematisch ist die aktuelle Angebotssituation vor allem für Unternehmen, die kurzfristig größere Flächen suchen: Sie sind häufig gezwungen, erhebliche Zugeständnisse bei der Qualität oder den Standortpräferenzen in Kauf zu nehmen. Zwar werden in der zweiten Jahreshälfte eine Reihe von Objekten fertiggestellt, allerdings handelt es sich dabei ausschließlich um bereits vorvermietete oder von Eigennutzern errichtete Objekte. Der Neubau nennenswerter spekulativer Flächen zeichnet sich dagegen derzeit nicht ab, sodass sich an der skizzierten Angebotssituation kurzfristig kaum etwas ändern dürfte.
Die Mietpreise haben sich insgesamt stabil entwickelt. Die Spitzenmiete wird unverändert innerhalb des präferierten Standortbereiches im unmittelbaren Umfeld des Frankfurter Flughafens erzielt und liegt bei 6,20 €/m². Im bundesweiten Vergleich gehört Frankfurt damit zu den teuersten Logistikstandorten und liegt nur knapp hinter München auf dem zweiten Platz, das mit 6,40 €/m² das Ranking anführt.
Bezogen auf die auswertbaren Verträge zeigt sich weiterhin eine relativ breite Streuung auf die einzelnen Mietpreisklassen. Gut 35 % der angemieteten Flächen entfallen auf die Kategorie zwischen 4,00 und 4,50 €/m². Auf dem zweiten Platz folgt mit knapp 24 % die unterste Preisklasse bis 4,00 €/m². Wie bereits in den Vorquartalen ist ein gewisser Teil dieses Marktsegments darauf zurückzuführen, dass Unternehmen aufgrund des fehlenden Neubauangebots auf zweitklassige, ältere Bestandsflächen ausweichen müssen. Knapp 23 % des Flächenumsatzes wurden in der Gruppe von 4,50 bis 5,00 €/m² umgesetzt, und auf die Top-Kategorie über 5,00 €/m² entfielen fast 19 %.
Perspektiven
„Auch für das zweite Halbjahr zeichnen sich ein lebhafter Markt und ein guter Flächenumsatz ab. Ob das herausragende Ergebnis der ersten sechs Monate wiederholt werden kann, bleibt aber noch abzuwarten. Allerdings spricht vieles dafür, dass die 400.000-m²-Schwelle überschritten und damit eins der besten jemals registrierten Resultate erzielt werden kann. Bezogen auf das Mietpreisniveau ist zumindest kurzfristig nicht von gravierenden Veränderungen auszugehen“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann.
