13.08.2013 Flächenumsatz am Logistikmarkt Hamburg nahezu stabil
Im ersten Halbjahr 2013 lag der Lager- und Logistikflächenumsatz des Hamburger Logistikmarkts (inklusive Umland) bei 204.000 m². Damit liegt das Ergebnis auf dem Vorjahresniveau (-0,5 %), bleibt jedoch um knapp 19 % unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Bemerkenswert ist die Dynamik des zweiten Quartals, in dem allein 145.000 m² umgesetzt wurden, was eine deutliche Steigerung gegenüber dem ruhigeren Jahresstart bedeutet“, betont Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Neben einer konstant hohen Nachfrage in den kleineren Flächensegmenten haben Großabschlüsse wie von DHL in Allermöhe mit 40.000 m² oder Geodis Logistics in Neu Wulmstorf mit 16.000 m² einen erheblichen Beitrag zur Umsatzsteigerung geleistet. Insgesamt wurden viele Eigennutzerdeals verzeichnet, die für knapp die Hälfte des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Darüber hinaus neigen Nutzer vermehrt zu kurzlaufenden Mietverträgen, um vor dem Hintergrund ihrer immer häufiger nur für ein bis zwei Jahre laufenden Kundenkontrakte flexibel zu bleiben. Im Vergleich mit den anderen großen deutschen Logistikmärkten muss sich Hamburg lediglich Frankfurt geschlagen geben, das mit 251.000 m² an der Spitze liegt.“
Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchen wird deutlich von den Logistikdienstleistern angeführt: Auf sie entfallen sowohl die meisten als auch die mit Abstand größten Abschlüsse. Damit steigern sie ihr Vorjahresergebnis erheblich und tragen fast drei Viertel zum Umsatz bei. Die im Vorjahr noch hauchdünn führenden Handelsunternehmen setzen hingegen spürbar weniger um und landen mit knapp 17 % auf dem zweiten Platz. Darüber hinaus entfallen lediglich auf produzierende Unternehmen größere Umsatzanteile (gut 8 %).
Durch das rege Marktgeschehen im Bereich der kleinen Verträge bis 3.000 m² erreicht dieses Flächensegment einen Umsatzanteil von knapp einem Drittel und kann sein Vorjahresergebnis damit noch leicht steigern. Großflächige Verträge über 20.000 m² steuern mit dem Abschluss von DHL rund 20 % zum Umsatz bei. Weitere gut 15 % entfallen auf die Kategorie 12.000 bis 20.000 m². Zusammen erzielen die beiden größten Kategorien damit ein etwas geringeres Resultat als im Vorjahr. Gleiches gilt für Verträge von 3.000 bis 8.000 m², auf die 27 % entfallen. Das Segment zwischen 8.000 und 12.000 m² ist erneut nur mit gut 5 % besetzt. Insgesamt sind damit nur leichte Verschiebungen gegenüber dem Vorjahr festzustellen.
Flächenangebot kaum verändert – Spitzenmiete weiterhin konstant
Insgesamt hat sich die Angebotssituation kaum verändert. In besonders begehrten Lagen mit guter Verkehrsanbindung und in Hafennähe sind weiterhin vor allem größere moderne Logistikhallen knapp, sodass in Lagen wie Billbrook und Allermöhe ein Nachfrageüberhang besteht. In anderen Teilmärkten wie Waltershof, Altenwerder und Finkenwerder sind dagegen durchaus Flächen verfügbar.
Die Höchstmiete des Hamburger Marktgebiets ist im ersten Halbjahr 2013 stabil geblieben und liegt bei 5,60 €/m². Erzielt wird sie für moderne Logistikflächen, die über eine gute Autobahnanbindung verfügen und in der Nähe der Containerterminals liegen, z. B. in Altenwerder oder in Finkenwerder. Lediglich in Frankfurt (6,20 €/m²) und München (6,40 €/m²) werden noch höhere Spitzenmieten erzielt.
Die Verteilung des auswertbaren Vermietungsumsatzes auf die einzelnen Mietpreiskategorien weist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einige Veränderungen auf. Im einfacheren Flächensegment wurde wesentlich weniger angemietet, sodass die Mietpreisklasse bis 4,00 €/m² gut 13 Prozentpunkte verliert und bei 27 % des Umsatzes landet. Deutlich zulegen konnte dagegen das Segment zwischen 4,00 und 4,50 €/m², das mit 38 % rund 24 Prozentpunkte gewinnen konnte. In den beiden oberen Klassen wurden zwischen 4,50 und 5,00 €/m² lediglich 10 % verzeichnet, Vermietungen über 5,00 €/m² legten dagegen zu und erreichen fast ein Viertel des Vermietungsumsatzes. Insgesamt ist die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht gestiegen.
Perspektiven
„Die europäische Finanzkrise und die damit verbundene Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung ist auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt nach wie vor zu spüren“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann. „Nichtsdestotrotz deutet die Dynamik des zweiten Quartals darauf hin, dass sich der Markt in der zweiten Jahreshälfte weiter beleben dürfte und die Nachfrage damit leicht anziehen sollte. Vor allem wenn noch einige großflächige Verträge abgeschlossen werden, sollte ein Flächenumsatz für das Gesamtjahr jenseits des zehnjährigen Durchschnitts von 450.000 m² möglich sein. Auf der Angebotsseite sind keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten. Da nach wie vor kaum Neubauhallen auf den Markt kommen, bleiben die Flächen insbesondere in den nachfragestärksten Lagen knapp.“
„Bemerkenswert ist die Dynamik des zweiten Quartals, in dem allein 145.000 m² umgesetzt wurden, was eine deutliche Steigerung gegenüber dem ruhigeren Jahresstart bedeutet“, betont Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Neben einer konstant hohen Nachfrage in den kleineren Flächensegmenten haben Großabschlüsse wie von DHL in Allermöhe mit 40.000 m² oder Geodis Logistics in Neu Wulmstorf mit 16.000 m² einen erheblichen Beitrag zur Umsatzsteigerung geleistet. Insgesamt wurden viele Eigennutzerdeals verzeichnet, die für knapp die Hälfte des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Darüber hinaus neigen Nutzer vermehrt zu kurzlaufenden Mietverträgen, um vor dem Hintergrund ihrer immer häufiger nur für ein bis zwei Jahre laufenden Kundenkontrakte flexibel zu bleiben. Im Vergleich mit den anderen großen deutschen Logistikmärkten muss sich Hamburg lediglich Frankfurt geschlagen geben, das mit 251.000 m² an der Spitze liegt.“
Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchen wird deutlich von den Logistikdienstleistern angeführt: Auf sie entfallen sowohl die meisten als auch die mit Abstand größten Abschlüsse. Damit steigern sie ihr Vorjahresergebnis erheblich und tragen fast drei Viertel zum Umsatz bei. Die im Vorjahr noch hauchdünn führenden Handelsunternehmen setzen hingegen spürbar weniger um und landen mit knapp 17 % auf dem zweiten Platz. Darüber hinaus entfallen lediglich auf produzierende Unternehmen größere Umsatzanteile (gut 8 %).
Durch das rege Marktgeschehen im Bereich der kleinen Verträge bis 3.000 m² erreicht dieses Flächensegment einen Umsatzanteil von knapp einem Drittel und kann sein Vorjahresergebnis damit noch leicht steigern. Großflächige Verträge über 20.000 m² steuern mit dem Abschluss von DHL rund 20 % zum Umsatz bei. Weitere gut 15 % entfallen auf die Kategorie 12.000 bis 20.000 m². Zusammen erzielen die beiden größten Kategorien damit ein etwas geringeres Resultat als im Vorjahr. Gleiches gilt für Verträge von 3.000 bis 8.000 m², auf die 27 % entfallen. Das Segment zwischen 8.000 und 12.000 m² ist erneut nur mit gut 5 % besetzt. Insgesamt sind damit nur leichte Verschiebungen gegenüber dem Vorjahr festzustellen.
Flächenangebot kaum verändert – Spitzenmiete weiterhin konstant
Insgesamt hat sich die Angebotssituation kaum verändert. In besonders begehrten Lagen mit guter Verkehrsanbindung und in Hafennähe sind weiterhin vor allem größere moderne Logistikhallen knapp, sodass in Lagen wie Billbrook und Allermöhe ein Nachfrageüberhang besteht. In anderen Teilmärkten wie Waltershof, Altenwerder und Finkenwerder sind dagegen durchaus Flächen verfügbar.
Die Höchstmiete des Hamburger Marktgebiets ist im ersten Halbjahr 2013 stabil geblieben und liegt bei 5,60 €/m². Erzielt wird sie für moderne Logistikflächen, die über eine gute Autobahnanbindung verfügen und in der Nähe der Containerterminals liegen, z. B. in Altenwerder oder in Finkenwerder. Lediglich in Frankfurt (6,20 €/m²) und München (6,40 €/m²) werden noch höhere Spitzenmieten erzielt.
Die Verteilung des auswertbaren Vermietungsumsatzes auf die einzelnen Mietpreiskategorien weist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einige Veränderungen auf. Im einfacheren Flächensegment wurde wesentlich weniger angemietet, sodass die Mietpreisklasse bis 4,00 €/m² gut 13 Prozentpunkte verliert und bei 27 % des Umsatzes landet. Deutlich zulegen konnte dagegen das Segment zwischen 4,00 und 4,50 €/m², das mit 38 % rund 24 Prozentpunkte gewinnen konnte. In den beiden oberen Klassen wurden zwischen 4,50 und 5,00 €/m² lediglich 10 % verzeichnet, Vermietungen über 5,00 €/m² legten dagegen zu und erreichen fast ein Viertel des Vermietungsumsatzes. Insgesamt ist die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht gestiegen.
Perspektiven
„Die europäische Finanzkrise und die damit verbundene Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung ist auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt nach wie vor zu spüren“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann. „Nichtsdestotrotz deutet die Dynamik des zweiten Quartals darauf hin, dass sich der Markt in der zweiten Jahreshälfte weiter beleben dürfte und die Nachfrage damit leicht anziehen sollte. Vor allem wenn noch einige großflächige Verträge abgeschlossen werden, sollte ein Flächenumsatz für das Gesamtjahr jenseits des zehnjährigen Durchschnitts von 450.000 m² möglich sein. Auf der Angebotsseite sind keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten. Da nach wie vor kaum Neubauhallen auf den Markt kommen, bleiben die Flächen insbesondere in den nachfragestärksten Lagen knapp.“
