12.08.2013 Flächenumsatz auf dem deutschen Logistikmarkt steigt
Der bundesweite Flächenumsatz mit Logistik- und Lagerflächen beläuft sich im ersten Halbjahr 2013 auf rund 2,54 Mio. m². Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahresergebnis entspricht dies einem Anstieg um 14 %. Auch der langjährige Durchschnitt wurde klar übertroffen, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.
„Gleichzeitig konnte das zweitbeste Ergebnis der letzten sechs Jahre erzielt werden. Nur im Rekordjahr 2011 lag der Umsatz in den ersten sechs Monaten noch deutlich höher“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Mitverantwortlich für das sehr gute erste Halbjahr waren insbesondere auch Eigennutzer-Deals, die mit über 50 % überproportional zum Umsatz beigetragen haben. Bei den Mietern war dagegen, insbesondere im ersten Quartal, noch eine leichte Zurückhaltung zu beobachten“. An den großen deutschen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) wurden 1,07 Mio. m² umgesetzt und das Vorjahresresultat um 11 % gesteigert. Außerhalb dieser Städte wurde ein Flächenumsatz von gut 1,47 Mio. m² registriert, was einer Zunahme um gut 16 % entspricht. Nur in wenigen Teilmärkten, wie München und dem Ruhrgebiet, war ein Umsatzrückgang im Vergleich zum Vorjahr festzustellen.
Mit wenigen Ausnahmen konnte der insgesamt positive Trend auch an den wichtigen Logistikstandorten bestätigt werden. Die deutlichsten Zuwächse weisen dabei Frankfurt (+41 %), Leipzig (+38 %), Düsseldorf (+26 %) und Köln (+19 %) auf. Deutliche Umsatzeinbußen mussten lediglich München (-32 %) und das Ruhrgebiet (-17 %) hinnehmen. In etwa auf dem Niveau des Vorjahresumsatzes bewegten sich die Märkte in Berlin und Hamburg. Die grundsätzlich positive Entwicklung vollzieht sich damit sowohl an den großen Logistikstandorten als auch außerhalb der Ballungsräume.
An den größten deutschen Standorten konnte eine rege Marktaktivität in allen Segmenten festgestellt werden. Zwar liegen die beiden obersten Größenklassen mit mehr als 12.000 m² mit einem Anteil von zusammen rund 50 % klar an der Spitze, allerdings trugen auch kleine Verträge unter 3.000 m² mehr als 18 % zum Ergebnis bei. Im übrigen Bundesgebiet, in dem nur Abschlüsse ab 5.000 m² erfasst wurden, dominieren demgegenüber große Verträge. Mit 53 % liegt die Kategorie über 20.000 m² klar in Führung, gefolgt von der Größenklasse 12.000 bis 20.000 m², die auf einen Anteil von rund 25 % kommt.
Breite Nachfragestreuung – Spitzenmiete überwiegend stabil
Erfreulicherweise wurde die positive Umsatzentwicklung, insbesondere auch im zweiten Quartal, von einer breiten Nachfrage aus unterschiedlichen Branchengruppen getragen. Dies spricht für eine insgesamt stabile Struktur und wieder zunehmendes Vertrauen der Unternehmen in ein ab der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich stärkeres Wirtschaftswachstum. In den ersten sechs Monaten haben sich dabei Handelsunternehmen als die wichtigsten Nachfrager etabliert und erreichen einen Anteil von gut 37 % am Gesamtumsatz. Das weiterhin ausgesprochen stabile Verbrauchervertrauen und Konsumklima spielen dabei eine wichtige Rolle und stützen die Investitionstätigkeit im Handel. Nur knapp geschlagen folgen Logistikdienstleister mit einem Anteil von gut 34 % auf dem zweiten Rang. Auch die Logistikbranche profitiert von den weiteren Konjunkturaussichten. Gute Exportzahlen und sich verbessernde Aussichten für die Weltwirtschaft bieten aktuell positive Rahmenbedingungen. Die dritte wichtige Säule für Logistik- und Lagerflächen stellen Industrie- und Produktionsunternehmen dar. Sie waren im ersten Halbjahr für gut ein Viertel des Flächenumsatzes verantwortlich. Auch in diesem Segment deuten die jüngsten Zahlen zu den Auftragseingängen auf ein etwas beschleunigtes Wachstum im zweiten Halbjahr hin.
Die Spitzenmieten haben sich auch im zweiten Quartal 2013 überwiegend stabil gezeigt. Lediglich in München war ein leichter Anstieg um rund 3 % zu beobachten. Mit einer Höchstmiete von aktuell 6,40 €/m² hat sich die bayerische Landeshauptstadt damit von Frankfurt abgesetzt und steht alleine an der Spitze der teuersten deutschen Logistikstandorte. Auf den weiteren Plätzen folgen unverändert Frankfurt mit 6,20 €/m², Hamburg mit 5,60 €/m², Düsseldorf mit 5,10 €/m², Köln mit 4,80 €/m² und Berlin mit 4,70 €/m². Deutlich niedrigere Höchstmieten sind dagegen im Leipziger Marktgebiet mit 4,25 €/m² und im Ruhrgebiet mit 4,20 €/m² anzusetzen. Sollte die gute Nachfrage auch im zweiten Halbjahr anhalten, ist aber nicht auszuschließen, dass auch an anderen Standorten die Top-Mieten leicht anziehen könnten. Erste Anzeichen, wie die Reduzierung von Incentives durch die Eigentümer und relativ viele Abschlüsse in den oberen Mietpreisklassen, unterstreichen die generelle Tendenz zu etwas anziehenden Mieten.
Insgesamt positive Aussichten
„Vor dem Hintergrund der skizzierten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die auf eine weitere Erholung der Konjunktur sowohl in Deutschland als auch in wichtigen anderen Regionen der Weltwirtschaft hindeuten, spricht viel für auch im zweiten Halbjahr lebhafte Märkte und gute Flächenumsätze“, resümiert Hans-Jürgen Hoffmann. „Die Chancen, dass der durchschnittliche Umsatz der letzten fünf Jahre von rund 4,1 Mio. m² deutlich übertroffen werden kann, sind demzufolge sehr groß. Ob allerdings die 5-Mio.-m²-Schwelle erneut durchbrochen oder ein Ergebnis knapp darunter erreicht wird, bleibt noch abzuwarten.“
„Gleichzeitig konnte das zweitbeste Ergebnis der letzten sechs Jahre erzielt werden. Nur im Rekordjahr 2011 lag der Umsatz in den ersten sechs Monaten noch deutlich höher“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Mitverantwortlich für das sehr gute erste Halbjahr waren insbesondere auch Eigennutzer-Deals, die mit über 50 % überproportional zum Umsatz beigetragen haben. Bei den Mietern war dagegen, insbesondere im ersten Quartal, noch eine leichte Zurückhaltung zu beobachten“. An den großen deutschen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) wurden 1,07 Mio. m² umgesetzt und das Vorjahresresultat um 11 % gesteigert. Außerhalb dieser Städte wurde ein Flächenumsatz von gut 1,47 Mio. m² registriert, was einer Zunahme um gut 16 % entspricht. Nur in wenigen Teilmärkten, wie München und dem Ruhrgebiet, war ein Umsatzrückgang im Vergleich zum Vorjahr festzustellen.
Mit wenigen Ausnahmen konnte der insgesamt positive Trend auch an den wichtigen Logistikstandorten bestätigt werden. Die deutlichsten Zuwächse weisen dabei Frankfurt (+41 %), Leipzig (+38 %), Düsseldorf (+26 %) und Köln (+19 %) auf. Deutliche Umsatzeinbußen mussten lediglich München (-32 %) und das Ruhrgebiet (-17 %) hinnehmen. In etwa auf dem Niveau des Vorjahresumsatzes bewegten sich die Märkte in Berlin und Hamburg. Die grundsätzlich positive Entwicklung vollzieht sich damit sowohl an den großen Logistikstandorten als auch außerhalb der Ballungsräume.
An den größten deutschen Standorten konnte eine rege Marktaktivität in allen Segmenten festgestellt werden. Zwar liegen die beiden obersten Größenklassen mit mehr als 12.000 m² mit einem Anteil von zusammen rund 50 % klar an der Spitze, allerdings trugen auch kleine Verträge unter 3.000 m² mehr als 18 % zum Ergebnis bei. Im übrigen Bundesgebiet, in dem nur Abschlüsse ab 5.000 m² erfasst wurden, dominieren demgegenüber große Verträge. Mit 53 % liegt die Kategorie über 20.000 m² klar in Führung, gefolgt von der Größenklasse 12.000 bis 20.000 m², die auf einen Anteil von rund 25 % kommt.
Breite Nachfragestreuung – Spitzenmiete überwiegend stabil
Erfreulicherweise wurde die positive Umsatzentwicklung, insbesondere auch im zweiten Quartal, von einer breiten Nachfrage aus unterschiedlichen Branchengruppen getragen. Dies spricht für eine insgesamt stabile Struktur und wieder zunehmendes Vertrauen der Unternehmen in ein ab der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich stärkeres Wirtschaftswachstum. In den ersten sechs Monaten haben sich dabei Handelsunternehmen als die wichtigsten Nachfrager etabliert und erreichen einen Anteil von gut 37 % am Gesamtumsatz. Das weiterhin ausgesprochen stabile Verbrauchervertrauen und Konsumklima spielen dabei eine wichtige Rolle und stützen die Investitionstätigkeit im Handel. Nur knapp geschlagen folgen Logistikdienstleister mit einem Anteil von gut 34 % auf dem zweiten Rang. Auch die Logistikbranche profitiert von den weiteren Konjunkturaussichten. Gute Exportzahlen und sich verbessernde Aussichten für die Weltwirtschaft bieten aktuell positive Rahmenbedingungen. Die dritte wichtige Säule für Logistik- und Lagerflächen stellen Industrie- und Produktionsunternehmen dar. Sie waren im ersten Halbjahr für gut ein Viertel des Flächenumsatzes verantwortlich. Auch in diesem Segment deuten die jüngsten Zahlen zu den Auftragseingängen auf ein etwas beschleunigtes Wachstum im zweiten Halbjahr hin.
Die Spitzenmieten haben sich auch im zweiten Quartal 2013 überwiegend stabil gezeigt. Lediglich in München war ein leichter Anstieg um rund 3 % zu beobachten. Mit einer Höchstmiete von aktuell 6,40 €/m² hat sich die bayerische Landeshauptstadt damit von Frankfurt abgesetzt und steht alleine an der Spitze der teuersten deutschen Logistikstandorte. Auf den weiteren Plätzen folgen unverändert Frankfurt mit 6,20 €/m², Hamburg mit 5,60 €/m², Düsseldorf mit 5,10 €/m², Köln mit 4,80 €/m² und Berlin mit 4,70 €/m². Deutlich niedrigere Höchstmieten sind dagegen im Leipziger Marktgebiet mit 4,25 €/m² und im Ruhrgebiet mit 4,20 €/m² anzusetzen. Sollte die gute Nachfrage auch im zweiten Halbjahr anhalten, ist aber nicht auszuschließen, dass auch an anderen Standorten die Top-Mieten leicht anziehen könnten. Erste Anzeichen, wie die Reduzierung von Incentives durch die Eigentümer und relativ viele Abschlüsse in den oberen Mietpreisklassen, unterstreichen die generelle Tendenz zu etwas anziehenden Mieten.
Insgesamt positive Aussichten
„Vor dem Hintergrund der skizzierten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die auf eine weitere Erholung der Konjunktur sowohl in Deutschland als auch in wichtigen anderen Regionen der Weltwirtschaft hindeuten, spricht viel für auch im zweiten Halbjahr lebhafte Märkte und gute Flächenumsätze“, resümiert Hans-Jürgen Hoffmann. „Die Chancen, dass der durchschnittliche Umsatz der letzten fünf Jahre von rund 4,1 Mio. m² deutlich übertroffen werden kann, sind demzufolge sehr groß. Ob allerdings die 5-Mio.-m²-Schwelle erneut durchbrochen oder ein Ergebnis knapp darunter erreicht wird, bleibt noch abzuwarten.“
