08.08.2013 IMMAC – Pflegezentrum Ludwigsfelde erhält von Scope AA-
Scope hat den Immobilienfonds IMMAC – Pflegezentrum Ludwigsfelde mit AA- bewertet. Der Ratingausblick ist stabil. Im Rahmen der Vergleichsgruppe gehört der Fonds zu den überdurchschnittlich gut bewerteten Beteiligungen.
Scope stuft die Investmentqualität des Fonds mit einem Investment-Rating von AA- ein. Wesentlich für das Ratingergebnis ist das überdurchschnittliche Verhältnis zwischen der erwarteten Rendite und dem ermittelten Risiko. Im Rahmen der Kapitalflusssimulation wurde eine Renditeerwartung (n. St.) von 4,94 Prozent (Mid-Case) und eine Volatilität von 0,92 Prozent ermittelt. Der Fonds investiert in eine neu errichtete Pflegeimmobilie in Brandenburg. Das Fondsvolumen beläuft sich auf rund 13,4 Millionen Euro. Das Eigenkapital beträgt 5,9 Millionen Euro. Der Fonds hat eine geplante Laufzeit von 15 Jahren. Die wesentlichen Parameter des Fonds sind langfristig sichergestellt.
Rating Begründung
Gründe für die Bewertung sind u.a. die langfristige Fixierung wesentlicher Prognoseparameter: Der Pachtvertrag läuft über 20 Jahre und die Zinsen der Fremdfinanzierung sind für zehn Jahre festgeschrieben. Ferner bewertet Scope die Anzahl der Zimmer (über 100), den hohen Anteil an Einzelzimmern (rund 90,3 %) und den Neubaucharakter des Fondsobjektes positiv. Einrichtungen mit 100 und mehr Plätzen sind aus betriebswirtschaftlicher Sicht vorteilhaft und Einrichtungen mit hohem Einzelzimmeranteil haben im Wettbewerb um Heimbewohner deutliche Vorteile im Vergleich zu Objekten mit Mehrbettzimmern.
Die Pächterin ist eine Tochtergesellschaft einer privaten größeren Betreibergesellschaft. Die Muttergesellschaft weist nachweislich eine gute Bonität und Pflegequalität auf. Grundsätzlich besteht jedoch das Risiko eines Ausfalls der Pächterin. Für den Fall eines Ausfalls hat sich die Fondsgesellschaft die Forderungen auf das Heimentgelt abtreten lassen.
Die Immobilie ist als Pflegeeinrichtung konzipiert und nicht anders nutzbar. Dies stellt aus Sicht von Scope ein Risiko dar. Insbesondere im Zusammenhang mit dem Verkauf der Fondsimmobilie ist deshalb zu berücksichtigen, dass für solche Immobilien nur ein eingeschränkter potenzieller Erwerberkreis besteht.
Der nichtinstitutionelle Initiator, IMMAC – Immobilienfonds GmbH, gilt als Spezialist im Health-Care-Markt und verfügt über langjährige Erfahrung und hohe Expertise in diesem Bereich. Das Unternehmen hat ein Scope-Management Quality Rating, welches ihm eine sehr hohe Qualität bescheinigt (AA+).
In der Risikoklassifizierung Geschlossene Fonds wurde der Fonds in die Risikoklasse 3 - mittleres Risiko - eingestuft. Die Hinweise zu Risiken Geschlossener Fonds sind zu beachten, insbesondere das generelle Totalverlustrisiko.
Scope stuft die Investmentqualität des Fonds mit einem Investment-Rating von AA- ein. Wesentlich für das Ratingergebnis ist das überdurchschnittliche Verhältnis zwischen der erwarteten Rendite und dem ermittelten Risiko. Im Rahmen der Kapitalflusssimulation wurde eine Renditeerwartung (n. St.) von 4,94 Prozent (Mid-Case) und eine Volatilität von 0,92 Prozent ermittelt. Der Fonds investiert in eine neu errichtete Pflegeimmobilie in Brandenburg. Das Fondsvolumen beläuft sich auf rund 13,4 Millionen Euro. Das Eigenkapital beträgt 5,9 Millionen Euro. Der Fonds hat eine geplante Laufzeit von 15 Jahren. Die wesentlichen Parameter des Fonds sind langfristig sichergestellt.
Rating Begründung
Gründe für die Bewertung sind u.a. die langfristige Fixierung wesentlicher Prognoseparameter: Der Pachtvertrag läuft über 20 Jahre und die Zinsen der Fremdfinanzierung sind für zehn Jahre festgeschrieben. Ferner bewertet Scope die Anzahl der Zimmer (über 100), den hohen Anteil an Einzelzimmern (rund 90,3 %) und den Neubaucharakter des Fondsobjektes positiv. Einrichtungen mit 100 und mehr Plätzen sind aus betriebswirtschaftlicher Sicht vorteilhaft und Einrichtungen mit hohem Einzelzimmeranteil haben im Wettbewerb um Heimbewohner deutliche Vorteile im Vergleich zu Objekten mit Mehrbettzimmern.
Die Pächterin ist eine Tochtergesellschaft einer privaten größeren Betreibergesellschaft. Die Muttergesellschaft weist nachweislich eine gute Bonität und Pflegequalität auf. Grundsätzlich besteht jedoch das Risiko eines Ausfalls der Pächterin. Für den Fall eines Ausfalls hat sich die Fondsgesellschaft die Forderungen auf das Heimentgelt abtreten lassen.
Die Immobilie ist als Pflegeeinrichtung konzipiert und nicht anders nutzbar. Dies stellt aus Sicht von Scope ein Risiko dar. Insbesondere im Zusammenhang mit dem Verkauf der Fondsimmobilie ist deshalb zu berücksichtigen, dass für solche Immobilien nur ein eingeschränkter potenzieller Erwerberkreis besteht.
Der nichtinstitutionelle Initiator, IMMAC – Immobilienfonds GmbH, gilt als Spezialist im Health-Care-Markt und verfügt über langjährige Erfahrung und hohe Expertise in diesem Bereich. Das Unternehmen hat ein Scope-Management Quality Rating, welches ihm eine sehr hohe Qualität bescheinigt (AA+).
In der Risikoklassifizierung Geschlossene Fonds wurde der Fonds in die Risikoklasse 3 - mittleres Risiko - eingestuft. Die Hinweise zu Risiken Geschlossener Fonds sind zu beachten, insbesondere das generelle Totalverlustrisiko.
