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01.08.2013 Weiterhin starkes Wachstum der Outlet Center in Europa

Trotz einer rezessiven Wirtschaftsentwicklung und Einbrüchen bei den Konsumausgaben der Bevölkerung in vielen europäischen Ländern zeigen die Factory Outlet Center (FOC) weiterhin ein ungebremstes Wachstum. In den letzten 12 Monaten wurden neue FOC-Standorte in Italien, Frankreich, Österreich, Schweden und Serbien realisiert. Besonders Deutschland hat in diesem Zeitraum mit 3 Neueröffnungen stark zugelegt. Auch Russland und Polen verzeichnen eine dynamische Entwicklung. Auf der anderen Seite ist aber in einigen westeuropäischen Ländern bereits eine Marktsättigung festzustellen.

Im vergangenen Jahr 2012 haben die Outlet Center in Deutschland den Marktdurchbruch vollzogen. Dies zeigen die Ergebnisse der jährlichen Auswertung der FOC-Marktdaten, welche soeben wieder von dem Wiesbadener Forschungsinstitut ecostra publiziert wurden. Mit den Neueröffnungen an den Standorten Soltau, Ochtrup und Neumünster gibt es nun von Schleswig-Holstein bis Bayern professionell konzipierte und betriebene Fabrikverkaufszentren. Bezogen auf diese Vertriebsform hat Deutschland im vergangenen Jahr auch das stärkste Standort- und Flächenwachstum aller europäischen Länder hingelegt. Und diese Entwicklung ist sicherlich noch nicht an einem Endpunkt angekommen. Derzeit laufen noch in Bad Münstereifel (bei Bonn) wie auch im bayerischen Selb die Bauarbeiten. In Wolfsburg wird aktuell eine Flächenerweiterung des bestehenden Centers umgesetzt und in Kürze werden auch in Montabaur und in Brehna (bei Leipzig) die Bagger auffahren.

Hohe Flächennachfrage von Markenherstellern

Angetrieben wird diese Entwicklung nicht nur durch internationale Betreiber und Investoren, welche auf der Suche nach vielversprechenden Standorten sind. Triebkräfte sind auch Städte und Gemeinden, welche für sich mit einer solchen Ansiedlung eine Neupositionierung im interkommunalen Wettbewerb als weiträumig strahlende Einkaufsdestination anstreben, auf Gewerbesteuereinnahmen und die Schaffung neuer Arbeitsplätze hoffen. Eine wesentliche Triebkraft ist aber gerade auch die hohe Flächennachfrage von internationalen Markenherstellern. Über zwei Drittel der von ecostra befragten Marken wollen Outlet Stores an Standorten in Deutschland anmieten. Jede vierte befragte Marke sucht Flächen in Frankreich und jede Fünfte in Italien.

Deutschland ist nach wie vor FOC-Entwicklungsland

Derzeit gibt es in Deutschland 9 in Betrieb befindliche Fabrikverkaufszentren mit einer gesamten Verkaufsfläche von etwa 126.600 m². Trotz der starken Zunahme der Standorte und Flächen zählt Deutschland mit einem Wert von ca. 1,5 m² Outlet Fläche pro 1.000 Einwohner aber nach wie vor zu jenen europäischen Ländern mit der geringsten relativen Flächenausstattung. Polen hat mit 3,5 m² pro 1.000 Einwohner mehr als die doppelte Flächenausstattung, Frankreich liegt bei 4,1 m², Italien bei 8,2 m² und die Schweiz – als das Land mit der höchsten Flächenausstattung – bei 11,4 m² pro 1.000 Einwohner. „In Anbetracht der hohen Kaufkraft sowie der Schnäppchenorientierung der hiesigen Verbraucher sehen wir in Deutschland noch deutliches Entwicklungspotenzial für diese Vertriebsform“, kommentiert der ecostra-Geschäftsführer Dr. Joachim Will diese Zahlen. „Outlet Center werden aber in Deutschland eine kleine Nische innerhalb des gesamten Einzelhandelsmarktes bleiben. Das liegt nicht nur an der restriktiven Genehmigungssituation, sondern das illustrieren gerade auch die Marktdaten von Ländern, die diesbezüglich als gesättigte Märkte gelten. Wir gehen davon aus, daß wir in Deutschland mittelfristig – d.h. bis etwa zum Jahr 2020 – etwa 20 bis maximal 25 Outlet Center haben werden. Und das war es dann wohl auch“, zeigt sich Will überzeugt.

Europa: jährlicher Zuwachs von Outlet-Flächen in der Größe von knapp 20 Fußballfeldern

Wie die ecostra-Recherchen zeigen, gibt es derzeit in den Ländern Europas insgesamt 149 in Betrieb befindliche Outlet Center mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 2,4 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahr stiegt die Zahl der Center um 8 Standorte (= +5,7 %) und die Flächenausstattung um knapp 160.000 m² (= + 7,1 %). Im Durchschnitt der letzten 10 Jahre hat die Zahl der FOC jährlich um 8 Standorte zugenommen und die Verkaufsfläche ist im Mittel um 140.000 m² angewachsen. Dies entspricht in etwa der Größe von 19 – 20 Fußballfeldern pro Jahr.

Nordrhein-Westfalen: Neue Landesgesetzgebung erschwert die Realisierung von FOC-Standorten

Aus Sicht der Betreiber und Investoren gilt in Deutschland das Bundesland Nordrhein-Westfalen als besonders interessant. Und so laufen derzeit Genehmigungsverfahren zur Ansiedlung von Fabrikverkaufszentren in Remscheid, Werl und Duisburg. Um dem Ansiedlungsdruck zu begegnen hat die nordrhein-westfälische Landesregierung Mitte Juni 2013 mit dem „Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel“ neue Regelungen beschlossen, welche – bei konsequenter Auslegung – eine Ansiedlung von Outlet Center im bevölkerungsreichsten deutschen Bundesland nahezu unmöglich machen dürften. Fachjuristen gehen aber davon aus, daß auch dieser neue Anlauf der Landesregierung zur Verhinderung von FOC wieder einer Prüfung durch den Verfassungsgerichtshof unterzogen werden wird. Bereits die Vorgängerregelung des Paragraphen 24a des Landesentwicklungsprogramms NRW war im Jahr 2009 von den zuständigen Gerichten für verfassungswidrig erklärt worden. Anlass der Entscheidung war damals eine Verfassungsklage der Stadt Ochtrup.

Baden-Württemberg: Geht da noch was?

Auch die grün-rote Landesregierung in Baden-Württemberg hat auf eine extrem restriktive Linie eingeschwenkt. So lehnte es das Regierungspräsidium Karlsruhe Ende März 2013 ab, für das in der Kreisstadt Sinsheim neben dem Technik-Museum geplante, vergleichsweise klein dimensionierte Outlet Center ein Zielabweichungsverfahren einzuleiten. Trotz guter Erfolgschancen verzichtete die Stadt Sinsheim daraufhin, den möglichen Rechtsweg gegen diese Entscheidung zu beschreiten. Auch die seit mehreren Jahren verfolgte Planung, das bestehende Outlet Center „Wertheim Village“ bei Würzburg um ca. 3.300 m² auf dann 16.800 m² Verkaufsfläche zu erweitern, wird nach vorliegenden Informationen nicht mehr weiterverfolgt. Der zuständige Minister Hermann (Bündnis 90 / Die Grünen) hat sich klar gegen diese Erweiterungsplanung positioniert und steht damit sogar im Widerspruch zu seiner örtlichen Parteiorganisation, welche das Vorhaben unterstützt. Eine ähnliche Situation findet sich auch am Bodensee, wo das unmittelbar am Innenstadtrand von Radolfzell in Betrieb befindliche Seemaxx-Center eine Erweiterung von derzeit 4.000 m² auf 9.000 m² Verkaufsfläche anstrebt. Das Verfahren stockt seit Jahren. Nachdem nun die Nachbarstadt Konstanz sich erneut gegen das Erweiterungsvorhaben ausgesprochen hat, ist eine Genehmigung des Vorhabens wieder weniger wahrscheinlich geworden. Dafür haben jetzt die Entwickler eines konkurrierenden Outlet-Center-Standortes im schweizerischen Wigoltingen – nur einen Steinwurf von Konstanz und Radolfzell entfernt – ihre Planungen für ein Objekt mit 30.000 m² Verkaufsfläche wieder aufgenommen. Anders als in Wertheim und Radolfzell stellt sich die Sachlage derzeit in dem württembergischen Fabrikverkaufs-Mekka Metzingen dar, wo die Holy AG (Hugo Boss) als Entwickler und Betreiber die bestehende „Outlet City“ um knapp 10.000 m² auf dann etwa 40.000 m² Verkaufsfläche erweitern will. Hier läuft das Raumordnungsverfahren beim Regierungspräsidium Tübingen. Marktbeobachter gehen – trotz der Einsprüche der Nachbargemeinden Tübingen und Reutlingen – davon aus, daß ein positiver Entscheid wahrscheinlich ist.

Liberale Genehmigungspraxis im europäischen Ausland

In anderen europäischen Ländern ist die Genehmigungssituation demgegenüber von weitaus größerer Liberalität gekennzeichnet. Dies zeigt v.a. auch Italien, wo sich die Zahl der FOC-Standorte in den letzten 10 Jahren von 4 auf heute 23 Center mit einer gesamten Verkaufsfläche von etwa 492.000 m² geradezu rasant erhöht hat. Diese Center konzentrieren sich v.a. auf den nördlichen Teil Italiens, während Süditalien – auch aufgrund der hier geringeren Kaufkraft – noch eher schwach besetzt ist. Auch Frankreich hat seine Outlet-Kapazitäten massiv ausgebaut und verfügt heute über 17 Center mit einer gesamten Verkaufsfläche von knapp 256.000 m². Die jüngste Eröffnung in Frankreich erfolgte im April 2012 im elsäßischen Roppenheim. An diesem Standort, unmittelbar gegenüber der deutschen Kurstadt Baden-Baden hat der spanische Betreiber Neinver ein Center mit 107 Shops und einer gesamten Verkaufsfläche von 22.000 m² realisiert. Durchaus bemerkenswert ist nach Einschätzung des ecostra-Chefs Will auch die Entwicklung in der Slowakei. Will: „In diesem kleinen Land mit nur 5,4 Millionen Einwohnern läuft aktuell ein Wettrennen zweier Entwickler, welche beide an Standorten im Nordosten von Bratislava im Herbst 2013 Fabrikverkaufszentren eröffnen wollen. Und das, obwohl mit dem Designer Outlet Center im nahegelegenen österreichischen Parndorf ein sehr groß dimensioniertes und etabliertes Center die möglichen Einzugsgebiete dieser Neuentwicklungen überlagern wird. Da wird von Seiten der Investoren ein nicht unerhebliches Risiko des Scheiterns in Kauf genommen.“

Hohe Zahl an FOC-Pleiten…

Daß Outlet Center nicht auf jeder „sauren Wiese“ funktionieren, wie Will betont, zeigen auch weitere Ergebnisse der ecostra-Recherchen. Bislang konnten die Wiesbadener Forscher in den Ländern Europas eine gesamte Anzahl von 21 gescheiterten FOC-Standorten ermitteln, welche aufgrund eines ausbleibenden Erfolges wieder geschlossen oder auch – trotz Fertigstellung der Gebäude – nie eröffnet wurden. Will: „Bezogen auf die aktuelle Gesamtzahl der FOC in Europa von 149 Objekten ergibt sich hieraus eine Havarie-Quote von 14 %. Dieser Wert ist für Projektentwicklungen im Einzelhandelsbereich geradezu dramatisch, weil dies bedeutet, daß im Mittel etwa jedes 7. Vorhaben in einen meist langfristigen Leerstand mündet. Die Ursachenanalyse zum Scheitern dieser Projekte illustriert dann auch eindrücklich, daß die sorgfältige Prüfung der Standorteigenschaften und Marktpotenziale sowie Erfahrung und Professionalität des Centerbetreibers ganz entscheidende Erfolgskriterien bei dieser Vertriebsform sind.“

…aber auch hohe Rendite-Chancen bei Top-Objekten

Auf der anderen Seite locken aber auch überdurchschnittlich hohe Renditen. Als eines der wirtschaftlich erfolgreichsten Center in Europa erreicht das von Value Retail entwickelte und gemanagte Fabrikverkaufszentrum „Bicester Village“ bei Oxford (GB) nach ecostra-Informationen eine Flächenproduktivität von knapp 20.000,-- € pro m² Verkaufsfläche. „Da muß man lange suchen, um ein Shoppingcenter zu finden, das eine auch nur annähernd vergleichbare Flächenleistung erreicht“, so Will. Allerdings stellt dies nach Kenntnis des ecostra-Chefs auch unter den Fabrikverkaufszentren einen einsamen Spitzenwert dar: „Bei solchen Top-Centern handelt es sich aus Investorensicht um Gelddruck-Maschinen. Es gibt aber auch Center, welche in ihrer Flächenleistung nicht einmal ein Zehntel dieses Wertes erreichen. Da ist dann eher der Blues angesagt.“ Entsprechend breit ist dann auch die Spannweite zwischen Erfolg und Mißerfolg bei den Outlet Centern in Europa.



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