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30.07.2013 Münchner Stadtrat beschließt Konzeptionellen Mietwohnungsbau

Am vergangenen Mittwoch hat die Vollversammlung des Stadtrates in München einen Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Vergabe von städtischen Wohnbaugrundstücken gefasst. Kernpunkte des Beschlusses sind die Aufgabe des Preiswettbewerbs bei der Veräußerung von städtischen Wohnbaugrundstücken und die Erprobung des Modells eines „Konzeptionellen Mietwohnungsbaus“ in Pilotprojekten.

Bei der Veräußerung städtischer Wohnbaugrundstücke soll zukünftig auf einen Preiswettbewerb verzichtet und stattdessen zum aktuellen Verkehrswert ausgeschrieben werden. Damit vermeidet die Landeshauptstadt München beim Verkauf ihrer Flächen für den Wohnungsbau preistreibende Bieterwettbewerbe. Das Grundstück erhält derjenige Bewerber, der für das jeweilige Vorhaben im Ausschreibungsverfahren das überzeugendste Konzept anbietet.

Vorrangiges Ziel des neuen Konzeptionellen Mietwohnungsbaus ist es, durch langfristige Bindungen und eine Begrenzung der Mietenentwicklung bezahlbare Mietwohnungen für Münchner Haushalte entstehen zu lassen.

Insbesondere folgende Bindungen werden festgelegt:

- Verpflichtung zum Mietwohnungsbau nach einem festzulegenden Standard
- 60-jährige Bindung als Mietwohnung und Verbot der Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
- Verbot der Eigenbedarfskündigungen
- Begrenzung der Erstvermietungsmiete
- Mietanpassungsmöglichkeit nur nach dem Verbraucherpreisindex und „gedeckelt“ durch den Mietspiegel
- Begrenzung der Wiedervermietungsmiete
Um den dringenden Bedarf an Mietwohnungen außerhalb des klassischen geförderten Wohnungsbaus verstärkt zu befriedigen, lässt das Modell des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus ausschließlich den Bau von Mietwohnungen zu. Für einen langfristigen Erhalt des Mietwohnungsbestands werden die entstehenden Mietwohnungen für 60 Jahre als solche gebunden. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass der Bestand an Mietwohnungen durch Umwandlungen in Eigentumswohnungen vorzeitig reduziert wird. Durch die begrenzte Erstvermietungsmiete soll in Verbindung mit der Begrenzung der Mietanpassungsmöglichkeit nach dem Verbraucherpreisindex ein dauerhaft angemessenes und stabiles Mietniveau sichergestellt werden.

Diese Bindungen beschränken den jeweiligen Erwerber im Hinblick auf die Verwertung seines Grundstücks, sodass zu erwarten ist, dass sich der Verkehrswert des jeweiligen Grundstücks reduziert. Die Kombination einer Grundstücksvergabe zum Verkehrswert ohne Preiswettbewerb mit der gleichzeitigen Festlegung von Bindungen zugunsten des Mietwohnungsbaus wird sich – im Vergleich zum bisherigen Bestgebotsverfahren ohne Bindungen – dämpfend auf die zu zahlenden Grundstückspreise auswirken. Damit wird trotz der Beschränkung der Miethöhe auch für den Bauherrn die Wirtschaftlichkeit seines Vorhabens gegeben sein.

Mit diesem neuen Modell unternimmt der Stadtrat einen weiteren Schritt zur Verbesserung der Situation auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt. Aufgrund der zwangsläufig fehlenden Erfahrungen soll der Konzeptionelle Mietwohnungsbau zunächst in drei Pilotprojekten (Prinz-Eugen-Kaserne, Parkstadt Schwabing – WA 6 und Messestadt Riem) erprobt und anschließend evaluiert und überprüft werden, wobei 30 Prozent der Fläche für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau verwendet werden soll.

Nachdem es bisher bundesweit kein vergleichbares Modell gibt, ist die Verwaltung beauftragt, von Beginn an den Dialog mit den betroffenen Akteuren der Immobilienbranche zu suchen, um das neue Modell gegebenenfalls weiter zu optimieren.


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