24.07.2013 Versicherungen größte Investorengruppe am Gewerbeinvestmentmarkt
Deutschland, trotz verlangsamtem Wachstumstempo nach wie vor die Konjunkturlokomotive der Euro-Zone, entwickelt sich auch am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien immer mehr zum Zugpferd. Insgesamt etwa 12,5 Mrd. Euro flossen im 1. Halbjahr 2013 in deutsche Gewerbeimmobilien und damit 36 % mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Eine ähnlich umsatzstarke erste Jahreshälfte wurde zuletzt im Jahr 2008 registriert. „Die wirtschaftliche Ausnahmestellung Deutschlands spiegelt sich immer mehr auch am hiesigen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wider“, konstatiert Marcus Lemli, Head of Investment Europe. „Hinzu kommt, dass Immobilien als Anlageklasse umso mehr an Attraktivität gewinnen, je länger das niedrige Zinsumfeld bestehen bleibt“, ergänzt er.
Unverändert geht die Nachfrage vor allem von risikoaversen Investoren aus, die in Zeiten finanzieller Repression nach Möglichkeiten suchen, ihr Kapital nach Abzug von Inflation zumindest werterhaltend anzulegen. Exemplarisch hierfür steht die Gruppe der Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke, die in der ersten Jahreshälfte etwa 1 Mrd. Euro direkt in deutsche Immobilien investierte. Hinzu kommt eine noch größere Summe, die sie indirekt – vornehmlich über Spezialfonds – investiert haben. Insgesamt erwarben Spezialfonds im 1. Halbjahr deutsche Immobilien für etwa 2,6 Mrd. Euro, wobei sich mindestens der Hälfte dieses Volumens Versicherungen als Geldgeber zuordnen lassen. Seit 2011 haben Letztere etwa 5,7 Mrd. Euro direkt in deutsche Gewerbeimmobilien investiert, mindestens ebenso viel investierten sie über Fonds und andere Vehikel für indirekte Investments. Damit waren sie in diesem Zeitraum die kauffreudigste Investorengruppe – mindestens jeder fünfte in deutsche Gewerbeimmobilien investierte Euro entfiel entweder direkt oder indirekt auf Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke. „Versicherungen sind maßgeblich an der aktuellen Rallye am deutschen Investmentmarkt beteiligt und sie werden wohl auch weiterhin eine der wichtigsten Investorengruppen bleiben“, so die Einschätzung von Lemli.
Zu den aktivsten Käufergruppen gehörten im 1. Halbjahr 2013 neben Spezialfonds und Versicherungen auch Privatinvestoren sowie Immobilien-AGs, die Immobilien für jeweils mehr als 1,3 Mrd. Euro einkauften. Auf der Verkäuferseite waren Projektentwickler mit großem Abstand am aktivsten. Sie verkauften Objekte für mehr als 2,3 Mrd. Euro – drei Mal so viel wie in den ersten sechs Monaten des Vorjahres. Auch dies unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach Core-Objekten. Dass diese auf absehbare Zeit nicht nachlassen dürfte, davon scheinen auch die Projektentwickler überzeugt zu sein. Sie waren auch auf der Käuferseite ausgesprochen aktiv und investierten ca. 900 Mio. Euro. Gut die Hälfte dieses Geldes floss in Entwicklungsgrundstücke, deren Umsatz damit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 17 % stieg.
„Der deutsche Markt für Immobilien mit überschaubarem Risiko ist momentan außerordentlich liquide und noch nie stand so viel Eigenkapital für Investments in solche Objekte zur Verfügung wie derzeit“, lautet denn auch das Fazit von Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, beim Blick auf die aktuellen Entwicklungen und Halbjahreszahlen. Nach wie vor ist die Nachfrage im Core- und Core-Plus-Segment höher als das verfügbare Angebot. Entsprechend gaben die Renditen auch nochmals geringfügig nach. So sanken die Spitzenrenditen für Bürogebäude und Geschäftshäuser im Durchschnitt der Top-6-Standorte im Verlauf der letzten 12 Monate um jeweils etwa 10 Basispunkte. Marginal gesunken sind auch die Renditen für Objekte guter Qualität in bester Lage, wohingegen sich bei stärker risikobehafteten Objekten keine Veränderung beobachten ließ.
„Die Preisschere zwischen dem Core- und Core-Plus-Segment auf der einen und dem Value-add- und opportunistischen Segment auf der anderen Seite hat sich weiter vergrößert“, fasst Lemli diese divergenten Entwicklungen, die sich in allen europäischen Immobilienmärkten beobachten lassen, zusammen. „Während im Core-Segment ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht, finden Verkäufer und Käufer im opportunistischen Segment aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen immer noch selten zusammen“, so Lemli weiter. Savills geht davon aus, dass sich hier künftig eine Ausdifferenzierung manifestiert. Für Objekte mit einer realistischen Verwertungs- oder Nachnutzungsperspektive, zum Beispiel in Form einer Umnutzung, dürfte sich die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer künftig erhöhen und sich der Preiserwartung der Eigentümer annähern. Eigentümer von Objekten, denen eine solche Perspektive fehlt, werden dagegen ihre Verkaufspreiserwartungen nach unten korrigieren müssen – gegebenenfalls auf Druck der betroffenen Gläubiger. „Auch wenn sich die Lücke zwischen den Preiserwartungen auf unterschiedliche Weise schließt, wird dies im Ergebnis zu einer steigenden Transaktionsaktivität am risikoreicheren Ende des Marktes führen“, prognostiziert Lemli.
Vor dem dargestellten Hintergrund ist davon auszugehen, dass das Transaktionsvolumen auch in der zweiten Jahreshälfte überdurchschnittlich hoch ausfallen wird. Das Vorjahresergebnis in Höhe von etwa 25,3 Mrd. Euro wird sehr wahrscheinlich übertroffen und auch das Erreichen der Marke von 30 Mrd. Euro scheint angesichts einiger noch ausstehender Großdeals sowie einer zu erwartenden Sonderkonjunktur in Berlin – hier steigt ab 2014 die Grunderwerbsteuer erneut – realistisch.
Unverändert geht die Nachfrage vor allem von risikoaversen Investoren aus, die in Zeiten finanzieller Repression nach Möglichkeiten suchen, ihr Kapital nach Abzug von Inflation zumindest werterhaltend anzulegen. Exemplarisch hierfür steht die Gruppe der Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke, die in der ersten Jahreshälfte etwa 1 Mrd. Euro direkt in deutsche Immobilien investierte. Hinzu kommt eine noch größere Summe, die sie indirekt – vornehmlich über Spezialfonds – investiert haben. Insgesamt erwarben Spezialfonds im 1. Halbjahr deutsche Immobilien für etwa 2,6 Mrd. Euro, wobei sich mindestens der Hälfte dieses Volumens Versicherungen als Geldgeber zuordnen lassen. Seit 2011 haben Letztere etwa 5,7 Mrd. Euro direkt in deutsche Gewerbeimmobilien investiert, mindestens ebenso viel investierten sie über Fonds und andere Vehikel für indirekte Investments. Damit waren sie in diesem Zeitraum die kauffreudigste Investorengruppe – mindestens jeder fünfte in deutsche Gewerbeimmobilien investierte Euro entfiel entweder direkt oder indirekt auf Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke. „Versicherungen sind maßgeblich an der aktuellen Rallye am deutschen Investmentmarkt beteiligt und sie werden wohl auch weiterhin eine der wichtigsten Investorengruppen bleiben“, so die Einschätzung von Lemli.
Zu den aktivsten Käufergruppen gehörten im 1. Halbjahr 2013 neben Spezialfonds und Versicherungen auch Privatinvestoren sowie Immobilien-AGs, die Immobilien für jeweils mehr als 1,3 Mrd. Euro einkauften. Auf der Verkäuferseite waren Projektentwickler mit großem Abstand am aktivsten. Sie verkauften Objekte für mehr als 2,3 Mrd. Euro – drei Mal so viel wie in den ersten sechs Monaten des Vorjahres. Auch dies unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach Core-Objekten. Dass diese auf absehbare Zeit nicht nachlassen dürfte, davon scheinen auch die Projektentwickler überzeugt zu sein. Sie waren auch auf der Käuferseite ausgesprochen aktiv und investierten ca. 900 Mio. Euro. Gut die Hälfte dieses Geldes floss in Entwicklungsgrundstücke, deren Umsatz damit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 17 % stieg.
„Der deutsche Markt für Immobilien mit überschaubarem Risiko ist momentan außerordentlich liquide und noch nie stand so viel Eigenkapital für Investments in solche Objekte zur Verfügung wie derzeit“, lautet denn auch das Fazit von Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, beim Blick auf die aktuellen Entwicklungen und Halbjahreszahlen. Nach wie vor ist die Nachfrage im Core- und Core-Plus-Segment höher als das verfügbare Angebot. Entsprechend gaben die Renditen auch nochmals geringfügig nach. So sanken die Spitzenrenditen für Bürogebäude und Geschäftshäuser im Durchschnitt der Top-6-Standorte im Verlauf der letzten 12 Monate um jeweils etwa 10 Basispunkte. Marginal gesunken sind auch die Renditen für Objekte guter Qualität in bester Lage, wohingegen sich bei stärker risikobehafteten Objekten keine Veränderung beobachten ließ.
„Die Preisschere zwischen dem Core- und Core-Plus-Segment auf der einen und dem Value-add- und opportunistischen Segment auf der anderen Seite hat sich weiter vergrößert“, fasst Lemli diese divergenten Entwicklungen, die sich in allen europäischen Immobilienmärkten beobachten lassen, zusammen. „Während im Core-Segment ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht, finden Verkäufer und Käufer im opportunistischen Segment aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen immer noch selten zusammen“, so Lemli weiter. Savills geht davon aus, dass sich hier künftig eine Ausdifferenzierung manifestiert. Für Objekte mit einer realistischen Verwertungs- oder Nachnutzungsperspektive, zum Beispiel in Form einer Umnutzung, dürfte sich die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer künftig erhöhen und sich der Preiserwartung der Eigentümer annähern. Eigentümer von Objekten, denen eine solche Perspektive fehlt, werden dagegen ihre Verkaufspreiserwartungen nach unten korrigieren müssen – gegebenenfalls auf Druck der betroffenen Gläubiger. „Auch wenn sich die Lücke zwischen den Preiserwartungen auf unterschiedliche Weise schließt, wird dies im Ergebnis zu einer steigenden Transaktionsaktivität am risikoreicheren Ende des Marktes führen“, prognostiziert Lemli.
Vor dem dargestellten Hintergrund ist davon auszugehen, dass das Transaktionsvolumen auch in der zweiten Jahreshälfte überdurchschnittlich hoch ausfallen wird. Das Vorjahresergebnis in Höhe von etwa 25,3 Mrd. Euro wird sehr wahrscheinlich übertroffen und auch das Erreichen der Marke von 30 Mrd. Euro scheint angesichts einiger noch ausstehender Großdeals sowie einer zu erwartenden Sonderkonjunktur in Berlin – hier steigt ab 2014 die Grunderwerbsteuer erneut – realistisch.
