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18.07.2013 Industrieflächenumsatz in Hamburg vervierfacht gegenüber 1. Quartal

Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger zufolge gewann der Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und Umland nach einem verhaltenen 1. Quartal 2013 deutlich an Dynamik. Im Vergleich zum Vorquartal vervierfachte sich der Flächenumsatz nahezu von 58.000 m² auf aktuell 225.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum legte der Umsatz leicht um 7 % zu. „Der mit einem Anteil von 45 % hohe Flächenumsatz durch Eigennutzer im 1. Halbjahr ist charakteristisch für die derzeitige Marktlage. Logistik- und Industrieunternehmen fragen derart stark auf sie zugeschnittene Lösungen nach, dass viele von ihnen den Bau einer passenden Immobilie selbst aktiv vorantreiben“, so Andreas Rehberg, Geschäftsführer bei Grossmann & Berger. Der reine Vermietungsumsatz im 1. Halbjahr 2013 betrug lediglich 123.000 m² und entsprach damit annähernd dem Ergebnis des Vorjahres.

Mehr Umsatz im Größensegment über 5.000 m²
Insgesamt sieben Großabschlüsse bzw. Eigennutzerbaustarts über 5.000 m² trugen zur positiven Entwicklung des 2. Quartals bei. Dazu ist auch die Anmietung von 16.000 m² durch Geodis Logistics Deutschland im „LogPark Hamburg“ südlich von Hamburg bei Rade zu zählen, die auf dem Areal bereits 2009 rund 12.000 m² Logistikfläche angemietet hatten. Ein weiterer Grund für die Vervierfachung des Flächenumsatzes gegenüber dem 1. Quartal ist die Erhöhung des Eigennutzervolumens um 85.000 m² auf 102.000 m² (45 % am Gesamtflächenumsatz). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum blieb das Volumen unverändert. Das Neubauvolumen durch Eigennutzer erreichte im 1. Halbjahr bei zwölf Baustarts insgesamt rund 92.000 m², wovon rund 70 % auf das Hamburger Stadtgebiet entfielen. Eigennutzer, die im 2. Quartal mit dem Bau begannen, sind unter anderem DHL für Tom Tailor (40.000 m², Rungedamm 32, Hamburg Ost), die IGS Logistics Group (15.000 m², Vollhöfner Weiden, Hamburg Süd) und der Großhändler Oelckers (10.000 m², Wilfried-Mohr-Straße, Tornesch, Umland Nord-West).

Logistiker mit deutlichen Abstand größte Flächenabnehmer
Der größte Flächenabnehmer im 1. Halbjahr 2013 war die Logistikbranche mit einem Anteil von rund 74 % am gesamten Flächenumsatz (165.300 m²). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nahm das Flächenvolumen dieser Branche um rund 93 % zu. Dies verdeutlicht den ungebrochen hohen Bedarf nach Logistikflächen. Allerdings zeigte sich, dass die Nachfrage von Logistikern nach Flächen über 10.000 m² stark zurückgegangen ist. Auf Platz zwei der stärksten Branchen folgten die Handelsunternehmen mit einem Anteil von gut 14 % (32.200 m²). Produktions-, Industrie- und Handwerksunternehmen setzten 20.500 m² (gut 9 %) Fläche um.

Nur ein Vermietungsabschluss über 10.001 m²
Im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum fiel der Flächenumsatz im 1. Halbjahr 2013 im Flächensegment zwischen 5.001 und 10.000 m² mit 36.000 m² rund 20 % niedriger aus. Alle anderen Flächensegmente legten gegenüber dem Vorjahr hingegen an Umsatz zu. Die höchste Steigerung mit 41 % und 40.500 m² verzeichnete das Flächensegment zwischen 3.001 und 5.000 m². Der Flächenumsatz im Größensegment über 10.001 m² lag bei drei Abschlüssen mit rund 72.000 m² rund 5 % über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. „Die Anzahl der Abschlüsse über 10.000 m² ohne Eigennutzer fiel jedoch mit dem Mietvertrag von Geodis Logistics Deutschland im „LogPark Hamburg“ bei Rade mit 16.000 m² sehr gering aus, da in diesem speziellem Segment nahezu kein Angebot vorhanden ist“, erläutert Andreas Rehberg.

Hohe Nachfrage im Hamburger Stadtgebiet
Auf das Hamburger Stadtgebiet entfiel mit gut 66 % des Gesamtflächenumsatzes ein deutlich höherer Anteil als auf das Hamburger Umland. Der stärkste Teilmarkt war mit 41 % der Hamburger Osten mit Billbrook und Allermöhe (91.800 m²). Rund 16 % (35.500 m²) des Flächenumsatzes entfiel auf den Hamburger Süden mit Gewerbegebieten wie Waltershof, Altenwerder und Hausbruch. Auf Platz drei im Ranking der Teilmärkte lag mit 14 % des Flächenumsatzes das Umland Nord-West mit Gewerbegebieten wie Norderstedt, Pinneberg oder Tornesch (32.400 m²). Auf die Hamburger Teilmärkte nördlich der Elbe – Hamburg West, Hamburg Nord-West und Hamburg Nord-Ost - entfielen zusammen rund 9 % des Umsatzes (20.100 m²). Die übrigen Teilmärkte im Hamburger Umland nahmen zusammen rund 20 % (45.300 m²) ein.

Leichter Anstieg der Mieten
Die konstante Nachfrage in Verbindung mit einer Verknappung des Angebotes von Hallenflächen führte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu einem leichten Anstieg der Durchschnittsmiete im 1. Halbjahr 2013 um 20 Cent auf 4,75 €/m²/Monat. Die Spitzenmiete liegt seit Beginn des Jahres stabil bei 5,80 €/m²/Monat. Mieten im Spitzensegment sind vornehmlich bei neuen Hallenflächen mit hervorragendem Anschluss an das überörtliche Verkehrsnetz umsetzbar. Für klassische Bestandflächen im Hamburger Stadtgebiet werden Mieten zwischen 4,00 und 4,50 €/m²/Monat erzielt.

Prognostiziertes Jahresergebnis auf Niveau des Fünf-Jahres-Mittels
„Aufgrund des guten Umsatzergebnisses zum Halbjahr und den noch zu erwarteten Baustarts von Eigennutzern wird sich das Jahresergebnis 2013 voraussichtlich auf dem Niveau des Fünf-Jahres-Mittel in Höhe von 490.000 m² bewegen“, prognostiziert Andreas Rehberg.


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