12.07.2013 Sehr gutes Halbjahresergebnis auf dem Hamburger Investmentmarkt
Der Hamburger Investmentmarkt erzielte im ersten Halbjahr 2013 ein Transaktionsvolumen von 1,2 Mrd. €. Damit übertrifft die Hansestadt ihr Vorjahresergebnis um knapp 68 % und liegt auch deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt (gut 1 Mrd. €). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Besonders bemerkenswert ist, dass dieses Resultat durch eine Steigerung der Investments in allen Größenklassen bis 50 Mio. € erreicht wurde — lediglich im großvolumigen Bereich wurde absolut weniger investiert“, sagt Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Damit resultiert das hohe Ergebnis aus einem regen Interesse in allen Größenklassen und nicht nur aus einzelnen Großdeals. Im Gegensatz zur Jahresmitte 2012 wurden darüber hinaus bereits einige Objekte im Zuge von Portfoliotransaktionen verkauft, die knapp 20 % beisteuern. Durch eine mit 74 insgesamt hohe Deal-Anzahl ist das durchschnittliche Volumen pro Transaktion auf 16,4 Mio. € gesunken.“
Die Verteilung des Investitionsvolumens ist im Gegensatz zum Vorjahr sehr homogen. Damit unterscheidet sie sich wesentlich vom ersten Halbjahr 2012, als Transaktionen über 50 Mio. € den Löwenanteil beisteuerten (60 %). Mit gut 31 % kommen die größten Deals zwar wieder auf den höchsten Anteil, da bisher jedoch lediglich ein Deal im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen wurde, ist der Vorsprung geringer. Während Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. € Mitte 2012 noch stark unterpräsentiert waren, kommen sie aktuell auf ein Viertel der Investments. Gut 27 % entfallen darüber hinaus auf Transaktionen zwischen 10 und 25 Mio. €. Im kleineren Bereich bis 10 Mio. € wurden sehr viele Objekte verkauft, sodass absolut das höchste Volumen der vergangenen zehn Jahre erzielt wurde (16 %).
Wie im Vorjahr sind Büroobjekte mit mehr als der Hälfte der Investments (55,5 %) die mit Abstand beliebteste Anlageklasse. Hotels schieben sich durch mehrere größere Transaktionen auf den zweiten Rang (gut 16 %). Aufgrund eines Portfolioverkaufs sowie mehrerer Investments im zweistelligen Millionenbereich landen Logistikimmobilien auf dem dritten Platz (12,5 %). Dass Einzelhandelsobjekte mit einem Anteil von knapp 12 % nur an vierter Position stehen, liegt in erster Linie an einem zurzeit nicht ausreichenden Angebot in diesem Bereich. Das Interesse der Investoren an Handelsimmobilien ist aber nach wie vor sehr hoch, mit dem Verkauf des Saturn-Gebäudes in der Mönckebergstraße entfällt eine der größten Transaktionen des ersten Halbjahres auf diese Kategorie.
City beliebteste Lage bei Investoren - Renditen im Vorjahresvergleich leicht gesunken
Bei der Verteilung der Investments über das Marktgebiet liegen die Citylagen mit mehr als einer halben Milliarde € investiertem Kapital (gut 44 %) deutlich in Führung. Mit knapp 28 % folgen die Nebenlagen auf dem zweiten Platz. Hier wurden mit Abstand die meisten Objekte verkauft - einige auch im zweistelligen Millionenbereich. Der Cityrand erreicht mit rund 23 % den dritten Rang. Auch wenn die City und der Cityrand Anteilsverluste gegenüber Mitte 2012 zu verzeichnen haben, können alle Lagekategorien absolut gegenüber dem Vorjahreszeitraum zulegen.
Durch eine hohe Anzahl und vor allem auch einige größere Investments setzen sich private Anleger mit Abstand an die Spitze der Investorengruppen (rund 36 %). Spezialfonds folgen mit gut 22 % auf dem zweiten Platz. Damit zeichnen diese beiden Käufergruppen für mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens verantwortlich. Insbesondere durch den Kauf des Saturn-Gebäudes landen Projektentwickler auf dem dritten Rang (gut 11 %). Mehr als 5 % steuern darüber hinaus Immobilien AGs (knapp 9 %) und Pensionskassen (gut 5 %) bei. Der Anteil ausländischer Anleger ist auf gut 18 % gestiegen.
Die Netto-Spitzenrenditen haben im zweiten Halbjahr 2012 noch einmal leicht nachgegeben und sich seitdem auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Für Top-Büroobjekte werden mit 4,70 % aktuell 10 Basispunkte weniger erzielt als vor zwölf Monaten. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser sind im gleichen Zeitraum um 15 Basispunkte auf 4,10 % gesunken. Hamburg ist damit sowohl für Büroobjekte als auch für Geschäftshäuser der zweitteuerste Standort nach München. Die Renditen für Logistikobjekte sind seit längerer Zeit konstant und liegen bei 6,60 %.
Hohes Investmentvolumen auch in zweiter Jahreshälfte wahrscheinlich
„Vor dem Hintergrund der nach wie vor bestehenden Probleme in der Eurozone ist der deutsche Investmentmarkt bei Anlegern besonders beliebt, erklärt Marco Stahl. „Das rege Marktgeschehen des ersten Halbjahrs spiegelt diese Entwicklung wider und lässt auch für die zweite Jahreshälfte ein hohes Investmentvolumen erwarten. Zwar ist das Objektangebot in mehreren Bereichen geringer als die Nachfrage, größere Transaktionen befinden sich jedoch in Vorbereitung und sollten das Ergebnis zusätzlich zur insgesamt breiten Nachfrage steigern. Ein höheres Jahresergebnis als in den letzten fünf Jahren zu erreichen, erscheint vor diesem Hintergrund durchaus realistisch. Ob die 2,5 Mrd. € dabei geknackt werden, bleibt allerdings abzuwarten. Durch den hohen Wettbewerb um Top-Objekte ist für die Spitzenrenditen zunächst keine Veränderung zu erwarten.“
„Besonders bemerkenswert ist, dass dieses Resultat durch eine Steigerung der Investments in allen Größenklassen bis 50 Mio. € erreicht wurde — lediglich im großvolumigen Bereich wurde absolut weniger investiert“, sagt Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Damit resultiert das hohe Ergebnis aus einem regen Interesse in allen Größenklassen und nicht nur aus einzelnen Großdeals. Im Gegensatz zur Jahresmitte 2012 wurden darüber hinaus bereits einige Objekte im Zuge von Portfoliotransaktionen verkauft, die knapp 20 % beisteuern. Durch eine mit 74 insgesamt hohe Deal-Anzahl ist das durchschnittliche Volumen pro Transaktion auf 16,4 Mio. € gesunken.“
Die Verteilung des Investitionsvolumens ist im Gegensatz zum Vorjahr sehr homogen. Damit unterscheidet sie sich wesentlich vom ersten Halbjahr 2012, als Transaktionen über 50 Mio. € den Löwenanteil beisteuerten (60 %). Mit gut 31 % kommen die größten Deals zwar wieder auf den höchsten Anteil, da bisher jedoch lediglich ein Deal im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen wurde, ist der Vorsprung geringer. Während Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. € Mitte 2012 noch stark unterpräsentiert waren, kommen sie aktuell auf ein Viertel der Investments. Gut 27 % entfallen darüber hinaus auf Transaktionen zwischen 10 und 25 Mio. €. Im kleineren Bereich bis 10 Mio. € wurden sehr viele Objekte verkauft, sodass absolut das höchste Volumen der vergangenen zehn Jahre erzielt wurde (16 %).
Wie im Vorjahr sind Büroobjekte mit mehr als der Hälfte der Investments (55,5 %) die mit Abstand beliebteste Anlageklasse. Hotels schieben sich durch mehrere größere Transaktionen auf den zweiten Rang (gut 16 %). Aufgrund eines Portfolioverkaufs sowie mehrerer Investments im zweistelligen Millionenbereich landen Logistikimmobilien auf dem dritten Platz (12,5 %). Dass Einzelhandelsobjekte mit einem Anteil von knapp 12 % nur an vierter Position stehen, liegt in erster Linie an einem zurzeit nicht ausreichenden Angebot in diesem Bereich. Das Interesse der Investoren an Handelsimmobilien ist aber nach wie vor sehr hoch, mit dem Verkauf des Saturn-Gebäudes in der Mönckebergstraße entfällt eine der größten Transaktionen des ersten Halbjahres auf diese Kategorie.
City beliebteste Lage bei Investoren - Renditen im Vorjahresvergleich leicht gesunken
Bei der Verteilung der Investments über das Marktgebiet liegen die Citylagen mit mehr als einer halben Milliarde € investiertem Kapital (gut 44 %) deutlich in Führung. Mit knapp 28 % folgen die Nebenlagen auf dem zweiten Platz. Hier wurden mit Abstand die meisten Objekte verkauft - einige auch im zweistelligen Millionenbereich. Der Cityrand erreicht mit rund 23 % den dritten Rang. Auch wenn die City und der Cityrand Anteilsverluste gegenüber Mitte 2012 zu verzeichnen haben, können alle Lagekategorien absolut gegenüber dem Vorjahreszeitraum zulegen.
Durch eine hohe Anzahl und vor allem auch einige größere Investments setzen sich private Anleger mit Abstand an die Spitze der Investorengruppen (rund 36 %). Spezialfonds folgen mit gut 22 % auf dem zweiten Platz. Damit zeichnen diese beiden Käufergruppen für mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens verantwortlich. Insbesondere durch den Kauf des Saturn-Gebäudes landen Projektentwickler auf dem dritten Rang (gut 11 %). Mehr als 5 % steuern darüber hinaus Immobilien AGs (knapp 9 %) und Pensionskassen (gut 5 %) bei. Der Anteil ausländischer Anleger ist auf gut 18 % gestiegen.
Die Netto-Spitzenrenditen haben im zweiten Halbjahr 2012 noch einmal leicht nachgegeben und sich seitdem auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Für Top-Büroobjekte werden mit 4,70 % aktuell 10 Basispunkte weniger erzielt als vor zwölf Monaten. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser sind im gleichen Zeitraum um 15 Basispunkte auf 4,10 % gesunken. Hamburg ist damit sowohl für Büroobjekte als auch für Geschäftshäuser der zweitteuerste Standort nach München. Die Renditen für Logistikobjekte sind seit längerer Zeit konstant und liegen bei 6,60 %.
Hohes Investmentvolumen auch in zweiter Jahreshälfte wahrscheinlich
„Vor dem Hintergrund der nach wie vor bestehenden Probleme in der Eurozone ist der deutsche Investmentmarkt bei Anlegern besonders beliebt, erklärt Marco Stahl. „Das rege Marktgeschehen des ersten Halbjahrs spiegelt diese Entwicklung wider und lässt auch für die zweite Jahreshälfte ein hohes Investmentvolumen erwarten. Zwar ist das Objektangebot in mehreren Bereichen geringer als die Nachfrage, größere Transaktionen befinden sich jedoch in Vorbereitung und sollten das Ergebnis zusätzlich zur insgesamt breiten Nachfrage steigern. Ein höheres Jahresergebnis als in den letzten fünf Jahren zu erreichen, erscheint vor diesem Hintergrund durchaus realistisch. Ob die 2,5 Mrd. € dabei geknackt werden, bleibt allerdings abzuwarten. Durch den hohen Wettbewerb um Top-Objekte ist für die Spitzenrenditen zunächst keine Veränderung zu erwarten.“
