11.07.2013 GermanInvest Property Advisory begleitet im Bereich Light Industrial
Die GermanInvest Property Advisory begleitet aktuell laufende Transaktionen und berät hierbei Banken sowie ein arabisches Investorenkonsortium im Bereich Light Industrial. Vom erwarteten Transaktionsvolumen von ca. 120 Mio. €, durch hauptsächlich in NRW befindliche Immobilien, sind bereits ein gutes Viertel geclosed und die Berater von GermanInvest sind zuversichtlich diesen Markt hierdurch nachhaltig wieder beleben zu können.
Nicht nur das Niedrigzinsumfeld, sondern auch die steigende Bereitschaft von Banken sich außerhalb des Core Segments zu engagieren in Verbindung mit lokalem KnowHow führt zu vermehrten Transaktionen im Bereich Light Industrial. Diese sind jedoch im Gegensatz zu früheren Erfahrungen viel mehr von Marktteilnehmern mit starkem lokalem Netzwerk und Expertise und weniger von den institutionellen Anlegern der vergangenen Jahre geprägt.
Für diese Assetklasse (kleine- bis mittlere Industrie- und Gewerbeparkareale, vornehmlich von Lagerflächen geprägt und mit einer Büroquote von max. 30%), die bedingt durch die Nutzerstruktur von kurzfristigen Mietverträgen und mittleren Unternehmensgrößen geprägt ist, ist ein starker aktiver Managementansatz notwendig. Diese Erfahrung haben die Institutionellen der vergangenen Jahre alle machen müssen. Käufer, die vor ca. 10 Jahren im Light Industrial Segment einen voll vermieteten, neuen Park zu ca. 8% gekauft haben, kamen in der vergangenen Dekade von allen Seiten unter Druck. Zwar sind die Hallenmieten nicht so volatil wie im Bürosegment, dafür konnten die Vermietungsstände insbesondere im Bürobereich bei Gewerbeparks im Gegensatz zur bei der Übergabe vorhandenen Vollvermietung nicht gehalten werden und auch das Mietniveau ist mancherorts um bis zu 15% eingebrochen. Dies in Verbindung mit steigenden Renditen für Light Industrial hat bei vielen Anlegern zu enormen Wertverlusten geführt. Bezogen auf ein Investmentvolumen von 10 Mio., welches zu 8% eingekauft wurde und dessen Exit aktuell eher bei 10% liegt, bedeutet dies nahezu eine Halbierung des Immobilienwertes.
Auch durch viele Initiativen seitens der investierten Anleger (z.B. Gemeinschaftsstudien zum Thema Gewerbe und Industrieimmobilien) hat sich Light Industrial nicht als akzeptierte Assetklasse für institutionelle „End“-Investoren, insbesondere aus den zuvor genannten Gründen, durchgesetzt.
Aktuell in der Vermarktung befindliche Portfolien bieten auf neuem Mietniveau und mit neuen Vorzeichen zwar wieder große Chancen durch den Mix von anstehenden Neu- und Nachvermietungen in Verbindung mit teils längerfristig gesichertem Cash Flow von guten Bestandsmietern, aber geprägt von den Erfahrungen der Vergangenheit fallen institutionelle Investoren für diesen Bereich großflächig aus. Dies führt wie erwähnt dazu, dass diese Chancen von lokalen Immobilieninvestoren mit bestehenden Asset- und Property Managementstrukturen und einem Verständnis des aktiven Managementansatzes zur Optimierung der Vermietungsprozesse und Vertragsgestaltung derzeit gute Chancen haben hier attraktivere und sicherere Renditen zu erzielen als im klassischen Bürosegment.
Die über diesen Umweg eingestiegenen Investoren sind in den jeweiligen Märkten meistens in der Lage ohne Wertabschreibung günstig, qualitativ hochwertige Lager und Büroflächen anzubieten und machen somit auch dem Neubauprodukt die Vermietung schwer, denn der Einstieg bei Light Industrial mag günstiger geworden sein, verfügbare Grundstücke in GE und GI Gebieten sowie die Baukosten nicht!
Nicht nur das Niedrigzinsumfeld, sondern auch die steigende Bereitschaft von Banken sich außerhalb des Core Segments zu engagieren in Verbindung mit lokalem KnowHow führt zu vermehrten Transaktionen im Bereich Light Industrial. Diese sind jedoch im Gegensatz zu früheren Erfahrungen viel mehr von Marktteilnehmern mit starkem lokalem Netzwerk und Expertise und weniger von den institutionellen Anlegern der vergangenen Jahre geprägt.
Für diese Assetklasse (kleine- bis mittlere Industrie- und Gewerbeparkareale, vornehmlich von Lagerflächen geprägt und mit einer Büroquote von max. 30%), die bedingt durch die Nutzerstruktur von kurzfristigen Mietverträgen und mittleren Unternehmensgrößen geprägt ist, ist ein starker aktiver Managementansatz notwendig. Diese Erfahrung haben die Institutionellen der vergangenen Jahre alle machen müssen. Käufer, die vor ca. 10 Jahren im Light Industrial Segment einen voll vermieteten, neuen Park zu ca. 8% gekauft haben, kamen in der vergangenen Dekade von allen Seiten unter Druck. Zwar sind die Hallenmieten nicht so volatil wie im Bürosegment, dafür konnten die Vermietungsstände insbesondere im Bürobereich bei Gewerbeparks im Gegensatz zur bei der Übergabe vorhandenen Vollvermietung nicht gehalten werden und auch das Mietniveau ist mancherorts um bis zu 15% eingebrochen. Dies in Verbindung mit steigenden Renditen für Light Industrial hat bei vielen Anlegern zu enormen Wertverlusten geführt. Bezogen auf ein Investmentvolumen von 10 Mio., welches zu 8% eingekauft wurde und dessen Exit aktuell eher bei 10% liegt, bedeutet dies nahezu eine Halbierung des Immobilienwertes.
Auch durch viele Initiativen seitens der investierten Anleger (z.B. Gemeinschaftsstudien zum Thema Gewerbe und Industrieimmobilien) hat sich Light Industrial nicht als akzeptierte Assetklasse für institutionelle „End“-Investoren, insbesondere aus den zuvor genannten Gründen, durchgesetzt.
Aktuell in der Vermarktung befindliche Portfolien bieten auf neuem Mietniveau und mit neuen Vorzeichen zwar wieder große Chancen durch den Mix von anstehenden Neu- und Nachvermietungen in Verbindung mit teils längerfristig gesichertem Cash Flow von guten Bestandsmietern, aber geprägt von den Erfahrungen der Vergangenheit fallen institutionelle Investoren für diesen Bereich großflächig aus. Dies führt wie erwähnt dazu, dass diese Chancen von lokalen Immobilieninvestoren mit bestehenden Asset- und Property Managementstrukturen und einem Verständnis des aktiven Managementansatzes zur Optimierung der Vermietungsprozesse und Vertragsgestaltung derzeit gute Chancen haben hier attraktivere und sicherere Renditen zu erzielen als im klassischen Bürosegment.
Die über diesen Umweg eingestiegenen Investoren sind in den jeweiligen Märkten meistens in der Lage ohne Wertabschreibung günstig, qualitativ hochwertige Lager und Büroflächen anzubieten und machen somit auch dem Neubauprodukt die Vermietung schwer, denn der Einstieg bei Light Industrial mag günstiger geworden sein, verfügbare Grundstücke in GE und GI Gebieten sowie die Baukosten nicht!
