11.07.2013 Wohninvestments stehen nach wie vor hoch im Kurs
Der Investmentumsatz mit größeren Wohnungsbeständen erreichte im ersten Halbjahr 2013 ein Volumen von 6,01 Mrd. €. Gegenüber dem Rekordumsatz des vergleichbaren Vorjahreszeitraums entspricht dies zwar einem Rückgang um gut 12 %. Trotzdem handelt es sich um das zweitbeste Ergebnis der letzten sechs Jahre und unterstreicht eindrucksvoll, dass deutsche Wohnimmobilien bei Investoren immer noch ganz oben auf der Einkaufsliste stehen, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.
„Vor allem das zweite Quartal gehört mit einem Transaktionsvolumen von knapp 4,2 Mrd. € zu den umsatzstärksten, die in den letzten Jahren registriert wurden. Insgesamt flossen in die Analyse gut 100 Transaktionen mit zusammen über 95.000 Wohnungen ein. Der durchschnittliche Umsatz pro Verkaufsfall liegt mit gut 57 Mio. € weiterhin relativ hoch, allerdings etwas niedriger als im Vorjahreszeitraum (65 Mio. €)“, erläutert Andreas Völker, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Insgesamt wurden 11 Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von über 100 Mio. € registriert. Zu den wichtigsten Deals gehörten unter anderem der Verkauf von mehr als 29.000 Wohnungen der GBW für über 2 Mrd. € sowie die Veräußerung von etwa 6.900 Wohnungen von Blackstone an die Deutsche Wohnen AG für rund 370 Mio. €.
Dominiert wird das Marktgeschehen weiterhin von über mehrere Standorte verteilten Bestandsportfolios, die für etwa 84 % des Transaktionsvolumens verantwortlich sind. Vor allem die registrierten Großdeals tragen hierzu umfangreich bei. Auf Platz zwei haben sich mittlerweile Projektentwicklungen vorgeschoben, auf die ein Anteil von gut 8 % entfällt. Dies kann als Indiz dafür gesehen werden, dass hochwertige Neubauvorhaben an den großen deutschen Standorten gerade für sicherheitsorientierte Anleger immer attraktiver werden. Ältere Bestandsobjekte (Block Sales) waren darüber hinaus mit knapp 7 % am Ergebnis beteiligt.
Großdeals mit mehr als 100 Mio. € tragen, wie üblich, am meisten zum Umsatz bei und kommen auf einen Anteil von rund 70 %. Die drei mittleren Größenklassen zwischen 10 und 100 Mio. € zeigen ein sehr ausgeglichenes Bild und erreichen jeweils rund 9 % am Transaktionsvolumen. Dieses Ergebnis spricht für eine sehr breite und stabile Basisnachfrage nach deutschen Wohnungen. Kleine Investments bis 10 Mio. € machen zwar nur gut 3 % des Investitionsvolumens aus, sind aber andererseits für 39 % aller Verkaufsfälle verantwortlich.
Immobilien AG und Pensionskassen vorn – deutsche Anleger dominieren
Bei den Investorengruppen liegen Immobilien AG und Pensionskassen mit jeweils 22 % in Führung. Die großvolumigen Ankäufe der Deutsche Wohnen AG sowie der GBW-Kauf (knapp 92 %) durch ein von der Patrizia geführtes Investorenkonsortium bestehend aus 27 institutionellen Investoren haben dazu wesentlich beigetragen. Auf Platz drei landen Spezialfonds mit knapp 14 %, auf Platz vier Equity/Real Estate Funds mit 12,5 %. Darüber hinaus waren Versicherungen (11,5 %) und Immobilienunternehmen (knapp 8 %) in größerem Umfang tätig. Alle übrigen Investorentypen kommen lediglich auf Anteile von unter 5 %.
Bezogen auf die Herkunft der Investoren haben deutsche Anleger ihre Spitzenposition des letzten Jahres weiter ausgebaut. Mit einem Anteil von gut 84 % am gesamten Transaktionsvolumen haben sie das Marktgeschehen im ersten Halbjahr eindeutig dominiert. Den zweiten Platz belegen europäische Investoren (knapp 12 %), die in den ersten sechs Monaten des Jahres wieder verstärkt gekauft haben. Dahinter folgen mit gut 3 % nordamerikanische Käufer, die sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bislang noch etwas zurückgehalten haben. Anleger aus anderen Regionen sind auf den deutschen Wohn-Investmentmarkt bislang nur in geringem Umfang in Erscheinung getreten.
Durchschnittliche Kaufpreise haben angezogen
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben die durchschnittlich erzielten Kaufpreise, bezogen auf alle gehandelten Wohnungen, spürbar um 16 % zugelegt. Zum Teil erklärt sich dieser Anstieg aber aus dem höheren Umsatzvolumen mit Projektentwicklungen, für die weiterhin überwiegend eine Kaufpreisspanne zwischen 3.000 und 3.500 €/m² anzusetzen ist, die in Einzelfällen allerdings deutlich überschritten wird. Der Großteil der verkauften Bestandsportfolios bewegte sich in einer Größenordnung zwischen 700 und 850 €/m². Ältere Bestandsobjekte (Block Sales) wurden in der Regel für 1.000 bis 1.300 €/m² gehandelt.
Interesse an deutschen Wohnungen hält an
„Das Interesse an deutschen Wohninvestments ist ungebrochen groß und erstreckt sich sowohl auf ältere Bestandsportfolios mit entsprechend attraktiver Rendite als auch auf hochwertige Neubauprojekte, wobei die Sicherheit und Wertsteigerungspotentiale im Vordergrund stehen. Vor diesem Hintergrund ist auch für das zweite Halbjahr von lebhaften Märkten mit entsprechend hohen Umsätzen auszugehen. Allerdings dürfte sich das Transaktionsvolumen mit Großportfolios voraussichtlich etwas verringern. Für das Gesamtjahr erscheint aber trotzdem ein Investmentumsatz über der 10-Mrd.-€-Marke realistisch“, fasst Andreas Völker zusammen.
„Vor allem das zweite Quartal gehört mit einem Transaktionsvolumen von knapp 4,2 Mrd. € zu den umsatzstärksten, die in den letzten Jahren registriert wurden. Insgesamt flossen in die Analyse gut 100 Transaktionen mit zusammen über 95.000 Wohnungen ein. Der durchschnittliche Umsatz pro Verkaufsfall liegt mit gut 57 Mio. € weiterhin relativ hoch, allerdings etwas niedriger als im Vorjahreszeitraum (65 Mio. €)“, erläutert Andreas Völker, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Insgesamt wurden 11 Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von über 100 Mio. € registriert. Zu den wichtigsten Deals gehörten unter anderem der Verkauf von mehr als 29.000 Wohnungen der GBW für über 2 Mrd. € sowie die Veräußerung von etwa 6.900 Wohnungen von Blackstone an die Deutsche Wohnen AG für rund 370 Mio. €.
Dominiert wird das Marktgeschehen weiterhin von über mehrere Standorte verteilten Bestandsportfolios, die für etwa 84 % des Transaktionsvolumens verantwortlich sind. Vor allem die registrierten Großdeals tragen hierzu umfangreich bei. Auf Platz zwei haben sich mittlerweile Projektentwicklungen vorgeschoben, auf die ein Anteil von gut 8 % entfällt. Dies kann als Indiz dafür gesehen werden, dass hochwertige Neubauvorhaben an den großen deutschen Standorten gerade für sicherheitsorientierte Anleger immer attraktiver werden. Ältere Bestandsobjekte (Block Sales) waren darüber hinaus mit knapp 7 % am Ergebnis beteiligt.
Großdeals mit mehr als 100 Mio. € tragen, wie üblich, am meisten zum Umsatz bei und kommen auf einen Anteil von rund 70 %. Die drei mittleren Größenklassen zwischen 10 und 100 Mio. € zeigen ein sehr ausgeglichenes Bild und erreichen jeweils rund 9 % am Transaktionsvolumen. Dieses Ergebnis spricht für eine sehr breite und stabile Basisnachfrage nach deutschen Wohnungen. Kleine Investments bis 10 Mio. € machen zwar nur gut 3 % des Investitionsvolumens aus, sind aber andererseits für 39 % aller Verkaufsfälle verantwortlich.
Immobilien AG und Pensionskassen vorn – deutsche Anleger dominieren
Bei den Investorengruppen liegen Immobilien AG und Pensionskassen mit jeweils 22 % in Führung. Die großvolumigen Ankäufe der Deutsche Wohnen AG sowie der GBW-Kauf (knapp 92 %) durch ein von der Patrizia geführtes Investorenkonsortium bestehend aus 27 institutionellen Investoren haben dazu wesentlich beigetragen. Auf Platz drei landen Spezialfonds mit knapp 14 %, auf Platz vier Equity/Real Estate Funds mit 12,5 %. Darüber hinaus waren Versicherungen (11,5 %) und Immobilienunternehmen (knapp 8 %) in größerem Umfang tätig. Alle übrigen Investorentypen kommen lediglich auf Anteile von unter 5 %.
Bezogen auf die Herkunft der Investoren haben deutsche Anleger ihre Spitzenposition des letzten Jahres weiter ausgebaut. Mit einem Anteil von gut 84 % am gesamten Transaktionsvolumen haben sie das Marktgeschehen im ersten Halbjahr eindeutig dominiert. Den zweiten Platz belegen europäische Investoren (knapp 12 %), die in den ersten sechs Monaten des Jahres wieder verstärkt gekauft haben. Dahinter folgen mit gut 3 % nordamerikanische Käufer, die sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bislang noch etwas zurückgehalten haben. Anleger aus anderen Regionen sind auf den deutschen Wohn-Investmentmarkt bislang nur in geringem Umfang in Erscheinung getreten.
Durchschnittliche Kaufpreise haben angezogen
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben die durchschnittlich erzielten Kaufpreise, bezogen auf alle gehandelten Wohnungen, spürbar um 16 % zugelegt. Zum Teil erklärt sich dieser Anstieg aber aus dem höheren Umsatzvolumen mit Projektentwicklungen, für die weiterhin überwiegend eine Kaufpreisspanne zwischen 3.000 und 3.500 €/m² anzusetzen ist, die in Einzelfällen allerdings deutlich überschritten wird. Der Großteil der verkauften Bestandsportfolios bewegte sich in einer Größenordnung zwischen 700 und 850 €/m². Ältere Bestandsobjekte (Block Sales) wurden in der Regel für 1.000 bis 1.300 €/m² gehandelt.
Interesse an deutschen Wohnungen hält an
„Das Interesse an deutschen Wohninvestments ist ungebrochen groß und erstreckt sich sowohl auf ältere Bestandsportfolios mit entsprechend attraktiver Rendite als auch auf hochwertige Neubauprojekte, wobei die Sicherheit und Wertsteigerungspotentiale im Vordergrund stehen. Vor diesem Hintergrund ist auch für das zweite Halbjahr von lebhaften Märkten mit entsprechend hohen Umsätzen auszugehen. Allerdings dürfte sich das Transaktionsvolumen mit Großportfolios voraussichtlich etwas verringern. Für das Gesamtjahr erscheint aber trotzdem ein Investmentumsatz über der 10-Mrd.-€-Marke realistisch“, fasst Andreas Völker zusammen.
