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10.07.2013 Retail Investments legen deutlich zu

Das Investitionsvolumen in Einzelhandelsobjekte belief sich im ersten Halbjahr 2013 auf gut 3,7 Mrd. € - eine deutliche Steigerung um knapp 18 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Damit konnten Retail Investments an der positiven Entwicklung des gewerblichen Immobilienmarkts umfangreich partizipieren. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Zu diesem guten Ergebnis haben auch eine Reihe größerer Deals beigetragen. Insgesamt konnten acht Transaktionen mit einem Volumen über 100 Mio. € registriert werden“, betont Sven Stricker, Geschäftsführer und Bereichsleiter Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dabei handelt es sich um fünf Einzel- und drei Portfolio-Deals. Zu den wichtigsten Verkäufen gehören der Kö-Bogen in Düsseldorf mit über 400 Mio. € sowie die Kaiserplatz-Galerie in Aachen mit knapp 300 Mio. €. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Einzelobjekte, die im ersten Halbjahr gut 2,87 Mrd. € (77 %) zum Transaktionsvolumen beigetragen haben. Aber auch in Einzelhandels-Portfolios wurden immerhin rund 840 Mio. € investiert.

Von der positiven Gesamtentwicklung haben die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) besonders profitiert. Sie konnten ihr Vorjahresergebnis um 66 % steigern und erzielen ein Investitionsvolumen von gut 1,43 Mrd. €. Vor allem in Düsseldorf, wo u. a. der Verkauf des Kö-Bogens den Umsatz auf über 492 Mio. € gesteigert hat, in Berlin mit 403 Mio. € und in Frankfurt mit 365 Mio. € wurden große Umsatzvolumina und hohe Steigerungsraten registriert. Demgegenüber musste Hamburg mit 141,5 Mio. € Einbußen (-30 %) gegenüber dem Vorjahresergebnis verkraften, und in Köln (18 Mio. €) und München (12 Mio. €) wurden bislang nur kleinere Transaktionen getätigt.

An der Spitze der Objektarten liegen innerstädtische Geschäftshäuser, auf die ein Drittel des Transaktionsvolumens entfällt. Nahezu gleichauf folgen Fach- und Supermärkte mit 32 % auf dem zweiten Platz. Beide Assetklassen konnten das absolute Investitionsvolumen deutlich steigern. Bereits mit etwas größerem Abstand rangieren Shopping Center an dritter Position und kommen auf einen Anteil von 24 %. Als einzige Objektart müssen sie auch absolut betrachtet einen Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum hinnehmen (-37 %). Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein mangelndes Investoreninteresse, sondern das nicht ausreichende Angebot an großvolumigen Core-Objekten. Mit 11 % waren darüber hinaus noch Kaufhäuser am Ergebnis beteiligt.

Spezialfonds am aktivsten, Spitzenrenditen stabil

Trotz einer insgesamt relativ breiten Streuung der Investoren stechen drei Anlegergruppen mit zweistelligen Umsatzanteilen hervor. Den ersten Platz sichern sich Spezialfonds, auf die knapp 31 % des Transaktionsvolumens entfallen. Aber auch die in dieser Assetklasse traditionell starken privaten Anleger/Family Offices erzielen mit einem Anteil von 21 % ein beachtliches Ergebnis und sichern sich unangefochten den zweiten Rang. Dritter im Bunde sind die Pensionskassen, die für knapp 13 % des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Es zeigt sich also erneut, dass gerade sicherheitsorientierte Anleger besonderes Interesse an Einzelhandelsimmobilien haben. Dafür verantwortlich sind auch die zumindest im Core-Bereich sehr positiven Wiedervermietungsperspektiven und Mietpreisentwicklungen. Mit jeweils rund 9 % waren darüber hinaus Equity/Real Estate Funds sowie Immobilien AGs beteiligt. Aber auch Projektentwickler trugen noch 6 % zum Transaktionsvolumen bei.

Die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Lagen, die Ende letzten Jahres an vielen Standorten noch einmal leicht nachgegeben hatten, zeigen sich im bisherigen Jahresverlauf stabil, was vor dem Hintergrund des mittlerweile erreichten Niveaus nicht verwunderlich ist. Die Netto-Anfangsrenditen für Highstreet-Objekte in den großen deutschen Städten bewegen sich zwischen 4,05 % in München, dem nach wie vor teuersten Standort, und 4,35 % in Berlin. In Hamburg sind 4,10 %, in Düsseldorf und Köln 4,20 % und in Frankfurt 4,30 % anzusetzen. Im Durchschnitt der sechs wichtigsten deutschen Städte liegen sie damit weiterhin auf einem historischen Tief von 4,20 %. Auch hierdurch wird noch einmal unterstrichen, welchen Stellenwert Investoren deutschen Retail-Objekten beimessen.

Für Shopping Center liegt die aktuelle Spitzenrendite unverändert bei etwa 4,75 %, wobei aufgrund des begrenzten Angebots und harten Wettbewerbs nicht auszuschließen ist, dass diese im Einzelfall auch noch unterschritten werden kann. Für Fachmarktzentren liegt die Spitzenrendite nach wie vor bei 6,30 % und für einzelne Fachmärkte bei 6,75 %.

Perspektiven

„Die Nachfrage nach hochwertigen Retail-Produkten ist ungebrochen stark. Nur das teilweise nicht ausreichende Angebot verhindert noch höhere Investmentumsätze. Gleichzeitig rücken aber auch value add Investments wieder etwas stärker in den Blickpunkt, wovon auch Portfolioverkäufe profitieren. Vor diesem Hintergrund deutet alles darauf hin, dass auch 2013 ein Investmentumsatz von mindestens 7 bis 8 Mrd. €, eventuell sogar höher, zu erwarten ist“, prognostiziert Sven Stricker.


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