04.07.2013 Düsseldorf mit stärkstem Zuwachs unter den Big 7 beim Investmentvolumen
Das Umsatzvolumen auf dem Düsseldorfer* Bürovermietungsmarkt hat im zweiten Quartal deutlich zugelegt. Ein Volumen von knapp über 100.000 m² - nach ca. 74.500 m² in den ersten drei Monaten- sorgte für ein Halbjahresergebnis von rund 176.000 m². Düsseldorf ist damit die einzige Stadt unter den BIG 7, die im Einjahresvergleich ein leichtes Plus aufzuweisen hat (3%). Auch der 10-Jahresschnitt wird mit 5 % moderat übertroffen, im 5-Jahresvergleich ist ein Minus von -10 % zu notieren.
Da die Anzahl der Deals mit über 120 pro Quartal recht ausgeglichen war, sind es in erster Linie die größeren Flächenvolumina, die zum erfreulichen Halbjahresergebnis beigetragen haben - Deals jenseits der 5.000 m²: Von insgesamt fünf fielen dabei allein vier auf das zweite Quartal mit einem Gesamtvolumen von 34.000 m². Der größte Deal unter ihnen war mit 13.500 m² die Eigennutzung der Flughafen Düsseldorf GmbH, die im Teilmarkt Flughafen ein neues Verwaltungsgebäude errichtet. 7.200 m² gingen an TimoCom Soft- und Hardware GmbH, ein Eigennutzer in Erkrath, 6.800 m² mietete das Finanzamt im Kennedydamm, 6.500 m² ein Jobcenter in Neuss an. Zusammen mit dem zweitgrößten Deal in 2013 10.000 m² im ersten Quartal durch die Helaba Landesbank, deckten die Top 5 immerhin ein Viertel des Gesamtumsatzes ab.
"Wir warten immer noch auf die Big shots. Derzeit sind die Unternehmen noch nicht überzeugt von einer erwartbar runder laufenden Wirtschaft. Die Unwägbarkeiten halten sich. Und solange dies so bleibt, werden Anmietungen in solchen Größenordnungen mehrheitlich verschoben. Ausnahmen aber bestätigen die Regel", so Marcel Abel, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Düsseldorf. "Sechs Monate sind noch Zeit, das Ergebnis des vergangenen Jahres zu toppen - durchaus auch mit Abschlüssen in fünfstelliger Größenordnung. Zur Halbzeit halten wir an unserer Prognose fest, dass dies gelingen wird", so der Vermietungsexperte.
Obwohl zwei der größten Deals von der öffentlichen Hand angemietet wurden, taucht sie in der Top 5 Statistik der Branchen nicht auf: Die Hälfte des Umsatzvolumens wurde bis zur Jahresmitte von fünf Branchen generiert: den unternehmensbezogenen Dienstleistern - auch mit den meisten Anmietungen und insgesamt 23.000 m², dem Handel (knapp 18.000 m²), den Banken/Finanzdienstleistern (16.000 m²), der EDV sowie durch Transport/Verkehr (jeweils 15.000 m²).
Das spekulative Fertigstellungsvolumen blieb im ersten Halbjahr äußerst niedrig (nur 2.300 m² standen dem Markt zur Verfügung), trotzdem legte der Leerstand gegenüber dem Vorquartal leicht, auf 11,5 % zu. Dies ist hauptsächlich auf Unternehmensumzüge zurückzuführen mit Flächenverkleinerungen, bei denen frei gewordene Flächen aus den Vorquartalen noch im Leerstand verblieben sind. Da die Pipeline spekulativer Flächen in der zweiten Jahreshälfte mit 30.000 m² deutlich zulegt (weit entfernt allerdings nach wie vor von dem Rekordvolumen in 2002 mit 162.000 m²) wird die Leerstandsquote in den kommenden sechs Monaten weiter leicht steigen - die 12 %-Marke wird aber voraussichtlich nicht erreicht.
Hochpreisige Abschlüsse im Central Business District gab es auch im zweiten Quartal des laufenden Jahres. Die Spitzenmiete liegt nun bei 27,50 Euro/m²/Monat, ein Plus von 10 % innerhalb der letzten 12 Monate. Ein weiterer Anstieg bis zum Jahresende ist allerdings nicht zu erwarten. Die meisten Mietvertragsabschlüsse bewegten sich zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist im Jahresvergleich um 9 % auf 14,70 Euro/m²/Monat gestiegen.
Das Ergebnis auf dem Investmentmarkt in Düsseldorf lässt sich sehen: ein Transaktionsvolumen von 1,15 Mrd. Euro im 1. Halbjahr 2013 bedeutet im Einjahresvergleich fast eine Vervierfachung. Betrachtet man den 10 Jahreszeitraum, so ist zur Halbzeit 2013 bereits das Jahresvolumen von acht Jahren übertroffen - unterm Strich wird der 10 Jahresschnitt um 200 % getoppt. Unter den BIG 7 verzeichnet Düsseldorf nach den ersten sechs Monaten den stärksten Zuwachs. Nach dem Top Deal im ersten Quartal (Kö-Bogen mit über 400 Mio. Euro) war die größte Transaktion zwischen April und Juni der Verkauf des Stadttors (durch Strategic Value Partners an die Hannover Leasing) für einen ebenfalls dreistelligen Millionenbetrag. Dreistellig war auch der Verkauf der Bürohäuser an der Hafenspitze (durch eine Projektentwicklungsgesellschaft WRED AG an die DEKA) "Beide Transaktionen zeigen, dass Käufer beim richtigen Angebot auch nicht vor größeren Transaktionen in der Landeshauptstadt Düsseldorf zurückschrecken", so Achim Birken, Teamleiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Düsseldorf. Insgesamt sorgten die Top 3 im laufenden Jahr für mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens.
"Nicht die Masse, sondern die Klasse macht den Umsatz auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt im ersten Halbjahr 2013", so der Investmentexperte. Die Anzahl der Transaktionen (27) läge zwar auch leicht über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Größe der Deals aber zeige mit 43 Mio. Euro (H1 2012: 14 Mio. Euro) ein deutlich höheres durchschnittliches Einzelvolumen.
Unter den BIG 7 bleibt Düsseldorf die Stadt mit dem höchsten Einzelhandelsinvestmentvolumen: 440 Mio. Euro entsprechen einem Anteil von 38 %. Auf Büroimmobilien entfielen knapp 540 Mio. Euro (47 %). Damit weist Düsseldorf zusammen mit Köln den niedrigsten Büroanteil unter den sieben deutschen Immobilienhochburgen auf.
Unverändert sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien (4,70 %) und für innerstädtische Geschäftshäuser (4,10 %). Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien gaben um 10 Basispunkte auf 6,60 % nach.
"Die Scheu der Investoren vor Risiken steht immer noch im Fokus der Anlageentscheidungen", so Birken. Core bleibe King. Allerdings sondierten Value Add Investoren den Düsseldorfer Büromarkt durchaus auf der Suche nach risikogerecht gepreisten Produkten. Im zweiten Halbjahr sollten auch in diesem Risikosegment weitere Transaktionen zu verzeichnen sein. "Ein Problem stellt die Angebotspipeline dar, die immer mehr austrocknet - nur noch eine relativ überschaubare Anzahl an Transaktionen steht zur Verfügung. Dies wird das Transaktionsvolumen in den nächsten sechs Monaten deutlich beeinflussen", so der Investmentexperte. Trotzdem würde das von Jones Lang LaSalle für das Gesamtjahr prognostizierte Transaktionsvolumen von ca. 1,5 Mrd. Euro das zweitbeste Ergebnis in den letzten zehn Jahren markieren.
* Stadtgebiet Düsseldorf sowie Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss
Da die Anzahl der Deals mit über 120 pro Quartal recht ausgeglichen war, sind es in erster Linie die größeren Flächenvolumina, die zum erfreulichen Halbjahresergebnis beigetragen haben - Deals jenseits der 5.000 m²: Von insgesamt fünf fielen dabei allein vier auf das zweite Quartal mit einem Gesamtvolumen von 34.000 m². Der größte Deal unter ihnen war mit 13.500 m² die Eigennutzung der Flughafen Düsseldorf GmbH, die im Teilmarkt Flughafen ein neues Verwaltungsgebäude errichtet. 7.200 m² gingen an TimoCom Soft- und Hardware GmbH, ein Eigennutzer in Erkrath, 6.800 m² mietete das Finanzamt im Kennedydamm, 6.500 m² ein Jobcenter in Neuss an. Zusammen mit dem zweitgrößten Deal in 2013 10.000 m² im ersten Quartal durch die Helaba Landesbank, deckten die Top 5 immerhin ein Viertel des Gesamtumsatzes ab.
"Wir warten immer noch auf die Big shots. Derzeit sind die Unternehmen noch nicht überzeugt von einer erwartbar runder laufenden Wirtschaft. Die Unwägbarkeiten halten sich. Und solange dies so bleibt, werden Anmietungen in solchen Größenordnungen mehrheitlich verschoben. Ausnahmen aber bestätigen die Regel", so Marcel Abel, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Düsseldorf. "Sechs Monate sind noch Zeit, das Ergebnis des vergangenen Jahres zu toppen - durchaus auch mit Abschlüssen in fünfstelliger Größenordnung. Zur Halbzeit halten wir an unserer Prognose fest, dass dies gelingen wird", so der Vermietungsexperte.
Obwohl zwei der größten Deals von der öffentlichen Hand angemietet wurden, taucht sie in der Top 5 Statistik der Branchen nicht auf: Die Hälfte des Umsatzvolumens wurde bis zur Jahresmitte von fünf Branchen generiert: den unternehmensbezogenen Dienstleistern - auch mit den meisten Anmietungen und insgesamt 23.000 m², dem Handel (knapp 18.000 m²), den Banken/Finanzdienstleistern (16.000 m²), der EDV sowie durch Transport/Verkehr (jeweils 15.000 m²).
Das spekulative Fertigstellungsvolumen blieb im ersten Halbjahr äußerst niedrig (nur 2.300 m² standen dem Markt zur Verfügung), trotzdem legte der Leerstand gegenüber dem Vorquartal leicht, auf 11,5 % zu. Dies ist hauptsächlich auf Unternehmensumzüge zurückzuführen mit Flächenverkleinerungen, bei denen frei gewordene Flächen aus den Vorquartalen noch im Leerstand verblieben sind. Da die Pipeline spekulativer Flächen in der zweiten Jahreshälfte mit 30.000 m² deutlich zulegt (weit entfernt allerdings nach wie vor von dem Rekordvolumen in 2002 mit 162.000 m²) wird die Leerstandsquote in den kommenden sechs Monaten weiter leicht steigen - die 12 %-Marke wird aber voraussichtlich nicht erreicht.
Hochpreisige Abschlüsse im Central Business District gab es auch im zweiten Quartal des laufenden Jahres. Die Spitzenmiete liegt nun bei 27,50 Euro/m²/Monat, ein Plus von 10 % innerhalb der letzten 12 Monate. Ein weiterer Anstieg bis zum Jahresende ist allerdings nicht zu erwarten. Die meisten Mietvertragsabschlüsse bewegten sich zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist im Jahresvergleich um 9 % auf 14,70 Euro/m²/Monat gestiegen.
Das Ergebnis auf dem Investmentmarkt in Düsseldorf lässt sich sehen: ein Transaktionsvolumen von 1,15 Mrd. Euro im 1. Halbjahr 2013 bedeutet im Einjahresvergleich fast eine Vervierfachung. Betrachtet man den 10 Jahreszeitraum, so ist zur Halbzeit 2013 bereits das Jahresvolumen von acht Jahren übertroffen - unterm Strich wird der 10 Jahresschnitt um 200 % getoppt. Unter den BIG 7 verzeichnet Düsseldorf nach den ersten sechs Monaten den stärksten Zuwachs. Nach dem Top Deal im ersten Quartal (Kö-Bogen mit über 400 Mio. Euro) war die größte Transaktion zwischen April und Juni der Verkauf des Stadttors (durch Strategic Value Partners an die Hannover Leasing) für einen ebenfalls dreistelligen Millionenbetrag. Dreistellig war auch der Verkauf der Bürohäuser an der Hafenspitze (durch eine Projektentwicklungsgesellschaft WRED AG an die DEKA) "Beide Transaktionen zeigen, dass Käufer beim richtigen Angebot auch nicht vor größeren Transaktionen in der Landeshauptstadt Düsseldorf zurückschrecken", so Achim Birken, Teamleiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Düsseldorf. Insgesamt sorgten die Top 3 im laufenden Jahr für mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens.
"Nicht die Masse, sondern die Klasse macht den Umsatz auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt im ersten Halbjahr 2013", so der Investmentexperte. Die Anzahl der Transaktionen (27) läge zwar auch leicht über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Größe der Deals aber zeige mit 43 Mio. Euro (H1 2012: 14 Mio. Euro) ein deutlich höheres durchschnittliches Einzelvolumen.
Unter den BIG 7 bleibt Düsseldorf die Stadt mit dem höchsten Einzelhandelsinvestmentvolumen: 440 Mio. Euro entsprechen einem Anteil von 38 %. Auf Büroimmobilien entfielen knapp 540 Mio. Euro (47 %). Damit weist Düsseldorf zusammen mit Köln den niedrigsten Büroanteil unter den sieben deutschen Immobilienhochburgen auf.
Unverändert sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien (4,70 %) und für innerstädtische Geschäftshäuser (4,10 %). Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien gaben um 10 Basispunkte auf 6,60 % nach.
"Die Scheu der Investoren vor Risiken steht immer noch im Fokus der Anlageentscheidungen", so Birken. Core bleibe King. Allerdings sondierten Value Add Investoren den Düsseldorfer Büromarkt durchaus auf der Suche nach risikogerecht gepreisten Produkten. Im zweiten Halbjahr sollten auch in diesem Risikosegment weitere Transaktionen zu verzeichnen sein. "Ein Problem stellt die Angebotspipeline dar, die immer mehr austrocknet - nur noch eine relativ überschaubare Anzahl an Transaktionen steht zur Verfügung. Dies wird das Transaktionsvolumen in den nächsten sechs Monaten deutlich beeinflussen", so der Investmentexperte. Trotzdem würde das von Jones Lang LaSalle für das Gesamtjahr prognostizierte Transaktionsvolumen von ca. 1,5 Mrd. Euro das zweitbeste Ergebnis in den letzten zehn Jahren markieren.
* Stadtgebiet Düsseldorf sowie Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss
