04.07.2013 Hamburger Büromarkt verdoppelt Vermietungsumsatz des 1. Quartals
Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger betrug der Flächenumsatz auf dem Hamburger Büromarkt zum Ende des 1. Halbjahres 220.000 m². Wie auch im 1. Quartal erreichte das 2. Quartal einen Flächenumsatz von 110.000 m², eine Verdoppelung des Ergebnisses. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 215.000 m² zeigte sich der Flächenumsatz mit einem Plus von 2 % stabil. Der Anteil an Eigennutzern belief sich auf nur knapp 1 %. „Der Hamburger Büromarkt überzeugt, trotz des schwierigen ökonomischen Umfelds im Euroraum, einmal mehr durch seine Stabilität. Der Schlüssel für die solide Vermietungsleistung ist die robuste und stark diversifizierte Hamburger Wirtschaft“, so Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Mehr Umsatz im Größensegment über 5.000 m²
Die Auswertung der Abschlüsse der ersten Jahreshälfte zeigte, dass insbesondere die größeren Unternehmen mit Flächenbedarfen über 5.000 m² sehr entscheidungsfreudig waren. Insgesamt wurden am Hamburger Vermietungsmarkt sechs Großabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von über 47.000 m² registriert. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum steigerte sich der Flächenumsatz in diesem Größensegment um 37 %. Zu den größten Mietverträgen im 2. Quartal 2013 zählten unter anderem die Abschlüsse des Spieleentwicklers InnoGames mit 6.600 m² (Friesenstraße 13-13a, City Süd) sowie der Verlagsgruppe Milchstraße (Große Elbstraße 59-63, Hafenrand) mit 5.100 m². „Die beiden Großverträge im Cityrandbereich verdeutlichen die kurz- bis mittelfristige Nachfrage nach großen zusammenhängenden Flächen. Diese kann in der City derzeit nur schwer bedient werden, da aktuell kaum Projektentwicklungen fertiggestellt werden“, beschreibt Andreas Rehberg die aktuelle Marktsituation.
City Süd weiterhin mit Abstand stärkster Teilmarkt
Der Teilmarkt City Süd führte mit einem Anteil von 29 % am Flächenumsatz (63.800 m²) ebenso wie im 1. Quartal auch zum Halbjahr 2013 das Ranking der Teilmärkte auf dem Hamburger Büromarkt an. Der traditionell stärkste Teilmarkt, die City, folgte darauf mit deutlichem Abstand und einem Anteil am Flächenumsatz von 21 % (45.300 m²). „Grund für diese Entwicklung ist das in der City Süd großflächige Angebot, welches in der Hamburger Innenstadt derzeit eher knapp ist. Zudem ist der dortige deutlich niedrigere Nettokalt-Mietzins von durchschnittlich 11,00 €/m² im Gegensatz zur City mit durchschnittlich 17,50 €/m² für preissensible Unternehmen bei der Standortauswahl entscheidend“, erklärt Andreas Rehberg. Während auf die City rund 34 % aller Abschlüsse entfielen, wurden in der City Süd im 1. Halbjahr nur 16 % aller Verträge geschlossen. In der City werden kleinere Mietflächen stärker nachgefragt als in der City Süd, in der vornehmlich Mietflächen ab 1.000 m² vermietet werden. Die City Süd verzeichnete 14 Verträge über 1.000 m², die City nur neun. Platz drei im Ranking der Teilmärkte belegte der Teilmarkt Am Flughafen mit einem Anteil von 8 % am Gesamtflächenumsatz (17.600 m²). Die HafenCity erreichte einen Flächenumsatz von knapp 7 % (15.300 m²) und lag damit auf dem vierten Platz.
Beratungsunternehmen nur auf Platz sechs
Die Unternehmen aus dem Bereich Information und Telekommunikation haben im 1. Halbjahr knapp 50.000 m² Bürofläche angemietet und waren mit einem Anteil von knapp 23 % die stärkste Nachfragegruppe. Zu den Unternehmen dieser Branche mit Flächenbedarfen über 1.000 m² gehörten Philips Deutschland (Röntgenstraße, Am Flughafen), InnoGames (Friesenstraße 13-13a, City Süd) und die Verlagsgruppe Milchstraße (Große Elbstraße 59-63, Hafenrand). Zweitstärkste Flächenabnehmer waren die Versicherungen mit einem Anteil am Flächenumsatz von gut 12 % und 27.300 m², gefolgt von den Bildungseinrichtungen sowie Handel und Gastronomiebetrieben mit einem Umsatzanteil von jeweils 9,7 % und 21.300 m². Die traditionell dominierenden Beratungsunternehmen nahmen in der 1. Jahreshälfte nur 17.700 m² Bürofläche ab und erreichten mit einem Anteil von 7,7 % nur Platz sechs im Branchenranking.
Spitzenmiete gibt leicht nach
Die Hamburger Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) hat im Vergleich zum Vorjahr leicht nachgegeben und liegt seit Jahresbeginn stabil bei 23,50 €/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete zeigte sich in 2013 ebenfalls stabil bei 13,70 €/m² nettokalt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fiel diese allerdings um 6 %.
Herausragende Architektur kann Mieten auf City-Niveau heben
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes bezogen auf das Mietpreisniveau dominierte mit 27 % die Preisgruppe zwischen 10,00 und 12,50 €/m²/Monat. Das Segment zwischen 17,50 und 20,00 €/m²/Monat verdoppelte sich im Vergleich zum Vorjahr der Flächenumsatz. Rund 23.000 m² wurden in diesem Preissegment vermietet. Im Segment über 20,00 €/m²/Monat wurden nur 5 % des Umsatzes getätigt (11.000 m²), was gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine Abnahme um knapp 60 % bedeutet. „Architektonisch markante Büroimmobilien mit einer hochwertigen Ausstattung in zentralen Teilmärkten wie zum Beispiel Hafenrand, St. Pauli oder Alster West können Mieten bis zu 20,00 €/m²/Monat erzielen. Die Infrastruktur dieser Lagen ist der in der City meist ebenbürtig, so dass diese Gebäude für Unternehmen eine echte Standortalternative zur City darstellen“, so Andreas Rehberg.
Solide Vermietungstätigkeit lässt Leerstand weiter schrumpfen
Rund 930.000 m² Bürofläche stehen in Hamburg aktuell zur Vermietung an. Das sind 4 % weniger als noch vor einem Jahr. Grund für den Rückgang des Leerstands ist die gute Vermietungsleistung in Verbindung mit einem geringen spekulativen Fertigstellungsniveau. Die Leerstandsquote sank innerhalb der letzten zwölf Monate von 7,4 % auf aktuell 7,1 % inklusive Untermietflächen (von 7,1 % auf 6,8 % ohne Untermietflächen). In diesem Jahr werden insgesamt rund 170.000 m² Bürofläche fertiggestellt, die allerdings bereits zu 80 % vorvermietet bzw. mit Eigennutzern belegt ist. Im Folgejahr 2014 liegt das Volumen mit 172.000 m² auf ähnlichem Niveau, wobei sich die Vorvermietungsquote hier aktuell bei rund 45 % bewegt. In der City werden in den nächsten zwei Jahren rund 95.000 m² Bürofläche neugebaut, wovon nur 20 % vorvermietet sind. Daher ist voraussichtlich im Laufe des kommenden Jahres mit einer leichten Entspannung hinsichtlich des Flächenangebots an zusammenhängenden Neubaubüroflächen über 5.000 m² zu rechnen.
Gutes Jahresergebnis zu erwarten
„Das gute Halbjahresergebnis auf dem Hamburger Büromarkt, die stabilen Aussichten zur Geschäftslage der Hamburger Unternehmen und eine nennenswerte Anzahl an Gesuchen mit größeren Flächenvolumina lassen einen weiteren positiven Jahresverlauf erwarten. Daher gehen wir zum Jahresende von einem Flächenumsatz von rund 450.000 m² aus“, prognostiziert Andreas Rehberg.
Mehr Umsatz im Größensegment über 5.000 m²
Die Auswertung der Abschlüsse der ersten Jahreshälfte zeigte, dass insbesondere die größeren Unternehmen mit Flächenbedarfen über 5.000 m² sehr entscheidungsfreudig waren. Insgesamt wurden am Hamburger Vermietungsmarkt sechs Großabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von über 47.000 m² registriert. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum steigerte sich der Flächenumsatz in diesem Größensegment um 37 %. Zu den größten Mietverträgen im 2. Quartal 2013 zählten unter anderem die Abschlüsse des Spieleentwicklers InnoGames mit 6.600 m² (Friesenstraße 13-13a, City Süd) sowie der Verlagsgruppe Milchstraße (Große Elbstraße 59-63, Hafenrand) mit 5.100 m². „Die beiden Großverträge im Cityrandbereich verdeutlichen die kurz- bis mittelfristige Nachfrage nach großen zusammenhängenden Flächen. Diese kann in der City derzeit nur schwer bedient werden, da aktuell kaum Projektentwicklungen fertiggestellt werden“, beschreibt Andreas Rehberg die aktuelle Marktsituation.
City Süd weiterhin mit Abstand stärkster Teilmarkt
Der Teilmarkt City Süd führte mit einem Anteil von 29 % am Flächenumsatz (63.800 m²) ebenso wie im 1. Quartal auch zum Halbjahr 2013 das Ranking der Teilmärkte auf dem Hamburger Büromarkt an. Der traditionell stärkste Teilmarkt, die City, folgte darauf mit deutlichem Abstand und einem Anteil am Flächenumsatz von 21 % (45.300 m²). „Grund für diese Entwicklung ist das in der City Süd großflächige Angebot, welches in der Hamburger Innenstadt derzeit eher knapp ist. Zudem ist der dortige deutlich niedrigere Nettokalt-Mietzins von durchschnittlich 11,00 €/m² im Gegensatz zur City mit durchschnittlich 17,50 €/m² für preissensible Unternehmen bei der Standortauswahl entscheidend“, erklärt Andreas Rehberg. Während auf die City rund 34 % aller Abschlüsse entfielen, wurden in der City Süd im 1. Halbjahr nur 16 % aller Verträge geschlossen. In der City werden kleinere Mietflächen stärker nachgefragt als in der City Süd, in der vornehmlich Mietflächen ab 1.000 m² vermietet werden. Die City Süd verzeichnete 14 Verträge über 1.000 m², die City nur neun. Platz drei im Ranking der Teilmärkte belegte der Teilmarkt Am Flughafen mit einem Anteil von 8 % am Gesamtflächenumsatz (17.600 m²). Die HafenCity erreichte einen Flächenumsatz von knapp 7 % (15.300 m²) und lag damit auf dem vierten Platz.
Beratungsunternehmen nur auf Platz sechs
Die Unternehmen aus dem Bereich Information und Telekommunikation haben im 1. Halbjahr knapp 50.000 m² Bürofläche angemietet und waren mit einem Anteil von knapp 23 % die stärkste Nachfragegruppe. Zu den Unternehmen dieser Branche mit Flächenbedarfen über 1.000 m² gehörten Philips Deutschland (Röntgenstraße, Am Flughafen), InnoGames (Friesenstraße 13-13a, City Süd) und die Verlagsgruppe Milchstraße (Große Elbstraße 59-63, Hafenrand). Zweitstärkste Flächenabnehmer waren die Versicherungen mit einem Anteil am Flächenumsatz von gut 12 % und 27.300 m², gefolgt von den Bildungseinrichtungen sowie Handel und Gastronomiebetrieben mit einem Umsatzanteil von jeweils 9,7 % und 21.300 m². Die traditionell dominierenden Beratungsunternehmen nahmen in der 1. Jahreshälfte nur 17.700 m² Bürofläche ab und erreichten mit einem Anteil von 7,7 % nur Platz sechs im Branchenranking.
Spitzenmiete gibt leicht nach
Die Hamburger Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) hat im Vergleich zum Vorjahr leicht nachgegeben und liegt seit Jahresbeginn stabil bei 23,50 €/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete zeigte sich in 2013 ebenfalls stabil bei 13,70 €/m² nettokalt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fiel diese allerdings um 6 %.
Herausragende Architektur kann Mieten auf City-Niveau heben
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes bezogen auf das Mietpreisniveau dominierte mit 27 % die Preisgruppe zwischen 10,00 und 12,50 €/m²/Monat. Das Segment zwischen 17,50 und 20,00 €/m²/Monat verdoppelte sich im Vergleich zum Vorjahr der Flächenumsatz. Rund 23.000 m² wurden in diesem Preissegment vermietet. Im Segment über 20,00 €/m²/Monat wurden nur 5 % des Umsatzes getätigt (11.000 m²), was gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine Abnahme um knapp 60 % bedeutet. „Architektonisch markante Büroimmobilien mit einer hochwertigen Ausstattung in zentralen Teilmärkten wie zum Beispiel Hafenrand, St. Pauli oder Alster West können Mieten bis zu 20,00 €/m²/Monat erzielen. Die Infrastruktur dieser Lagen ist der in der City meist ebenbürtig, so dass diese Gebäude für Unternehmen eine echte Standortalternative zur City darstellen“, so Andreas Rehberg.
Solide Vermietungstätigkeit lässt Leerstand weiter schrumpfen
Rund 930.000 m² Bürofläche stehen in Hamburg aktuell zur Vermietung an. Das sind 4 % weniger als noch vor einem Jahr. Grund für den Rückgang des Leerstands ist die gute Vermietungsleistung in Verbindung mit einem geringen spekulativen Fertigstellungsniveau. Die Leerstandsquote sank innerhalb der letzten zwölf Monate von 7,4 % auf aktuell 7,1 % inklusive Untermietflächen (von 7,1 % auf 6,8 % ohne Untermietflächen). In diesem Jahr werden insgesamt rund 170.000 m² Bürofläche fertiggestellt, die allerdings bereits zu 80 % vorvermietet bzw. mit Eigennutzern belegt ist. Im Folgejahr 2014 liegt das Volumen mit 172.000 m² auf ähnlichem Niveau, wobei sich die Vorvermietungsquote hier aktuell bei rund 45 % bewegt. In der City werden in den nächsten zwei Jahren rund 95.000 m² Bürofläche neugebaut, wovon nur 20 % vorvermietet sind. Daher ist voraussichtlich im Laufe des kommenden Jahres mit einer leichten Entspannung hinsichtlich des Flächenangebots an zusammenhängenden Neubaubüroflächen über 5.000 m² zu rechnen.
Gutes Jahresergebnis zu erwarten
„Das gute Halbjahresergebnis auf dem Hamburger Büromarkt, die stabilen Aussichten zur Geschäftslage der Hamburger Unternehmen und eine nennenswerte Anzahl an Gesuchen mit größeren Flächenvolumina lassen einen weiteren positiven Jahresverlauf erwarten. Daher gehen wir zum Jahresende von einem Flächenumsatz von rund 450.000 m² aus“, prognostiziert Andreas Rehberg.
