04.07.2013 Büroflächenumsatz München trotz ausbleibender Großabschlüsse leicht über Vorjahresniveau
Am Münchner Büromarkt wurden im 1. Halbjahr 2013 etwas mehr als 333.400 m² umgesetzt und damit ca. 6 % mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Dass der Vorjahresumsatz knapp übertroffen wurde, liegt nicht zuletzt an einem großen Eigennutzer-Deal: Ende April erfolgte der Spatenstich für den ca. 36.000 m² umfassenden Bauabschnitt des „Allianz Campus Deutschland“. Dies war zugleich die größte Transaktion des 2. Quartals. Mit der Anmietung von 10.000 m² durch YIT im ‚88north‘ gab es lediglich noch eine weitere Transaktion im fünfstelligen Bereich. Die Zahl der Abschlüsse im großflächigen Segment dürfte sich jedoch im 2. Halbjahr erhöhen. „Derzeit befinden sich Großgesuche über zusammen fast 200.000 Quadratmeter im Markt, so dass in der zweiten Jahreshälfte noch mit dem einen oder anderen Abschluss jenseits der 10.000 Quadratmeter zu rechnen ist“, erläutert Nico Jungnickel, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in München.
Die Nachfrage im kleinen und mittleren Segment ist weiterhin extrem lebhaft. Etwa 230 Mietvertragsabschlüsse erfolgten in den vergangenen drei Monaten im Segment kleiner 3.000 m² und damit etwa genauso viele wie im 1. Quartal. Gegenüber dem 1. Halbjahr des Vorjahres bedeutet dies einen Anstieg um etwa 15 %.
Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte von guter bis sehr guter Qualität in zentralen Lagen. Dementsprechend erfolgten fast hundert Vertragsabschlüsse in der City West, die mit ca. 65.500 m² (ca. 20 % am Gesamtumsatz) zugleich auch der umsatzstärkste Teilmarkt war. Hinsichtlich der Zahl der Abschlüsse folgt auf Rang 2 der Teilmarkt ‚Zentrum‘, wo in den vergangenen sechs Monaten mehr als sechzig Verträge über zusammen etwa 31.200 m² (9 %) unterzeichnet wurden.
Obwohl die Flächennachfrage weiterhin hoch ist und die Leerstandsrate erneut leicht rückläufig war – Ende Juni standen 6,2 % aller Büroflächen leer – blieb die Projektentwicklungsaktivität gering. „Spekulative Projektentwicklungen sind nach wie vor sehr selten, obwohl gerade in der Innenstadt ein Überhang an Flächennachfrage existiert“, so Jungnickel. Die Fremdkapitalbeschaffung bleibt jedoch schwierig, weil die Banken bei der Projektfinanzierung deutlich vorsichtiger agieren und höhere Eigenkapitalquoten verlangen. Es lässt sich aber beobachten, dass zunehmend mehr Private-Equity-Investoren in die so entstandene Lücke springen und Kapital für spekulative Projekte zur Verfügung stellen. Für dieses Jahr stehen insgesamt etwa 150.000 m² zur Fertigstellung an bzw. wurden in der ersten Jahreshälfte bereits fertiggestellt. Hiervon sind allerdings lediglich knapp 40.000 m² noch nicht vermietet.
Vor dem Hintergrund der lebhaften Flächennachfrage sowie des sinkenden Leerstands vor allem im hochwertigen Flächensegment hielt sich die Spitzenmiete auf hohem Niveau. Ende des 1. Halbjahrs lag sie bei 31,70 EUR/m² und damit knapp 4 % über Vorjahresniveau. Unverändert zeigte sich das durchschnittliche Mietniveau, dass wie schon vor Jahresfrist bei knapp 15,00 EUR/m² notierte.
Für das 2. Halbjahr rechnet Savills mit einem ähnlich hohen Umsatz wie in der ersten Jahreshälfte, so dass ein Gesamtumsatz von ca. 650.000 m² erreicht werden dürfte. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre wurden etwa 637.000 m² umgesetzt. Angesichts des niedrigen Flächenfertigstellungsvolumens wird die Leerstandsquote deshalb weiterhin leicht rückläufig sein, so dass das Mietniveau noch etwas ansteigen sollte.
Die Nachfrage im kleinen und mittleren Segment ist weiterhin extrem lebhaft. Etwa 230 Mietvertragsabschlüsse erfolgten in den vergangenen drei Monaten im Segment kleiner 3.000 m² und damit etwa genauso viele wie im 1. Quartal. Gegenüber dem 1. Halbjahr des Vorjahres bedeutet dies einen Anstieg um etwa 15 %.
Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte von guter bis sehr guter Qualität in zentralen Lagen. Dementsprechend erfolgten fast hundert Vertragsabschlüsse in der City West, die mit ca. 65.500 m² (ca. 20 % am Gesamtumsatz) zugleich auch der umsatzstärkste Teilmarkt war. Hinsichtlich der Zahl der Abschlüsse folgt auf Rang 2 der Teilmarkt ‚Zentrum‘, wo in den vergangenen sechs Monaten mehr als sechzig Verträge über zusammen etwa 31.200 m² (9 %) unterzeichnet wurden.
Obwohl die Flächennachfrage weiterhin hoch ist und die Leerstandsrate erneut leicht rückläufig war – Ende Juni standen 6,2 % aller Büroflächen leer – blieb die Projektentwicklungsaktivität gering. „Spekulative Projektentwicklungen sind nach wie vor sehr selten, obwohl gerade in der Innenstadt ein Überhang an Flächennachfrage existiert“, so Jungnickel. Die Fremdkapitalbeschaffung bleibt jedoch schwierig, weil die Banken bei der Projektfinanzierung deutlich vorsichtiger agieren und höhere Eigenkapitalquoten verlangen. Es lässt sich aber beobachten, dass zunehmend mehr Private-Equity-Investoren in die so entstandene Lücke springen und Kapital für spekulative Projekte zur Verfügung stellen. Für dieses Jahr stehen insgesamt etwa 150.000 m² zur Fertigstellung an bzw. wurden in der ersten Jahreshälfte bereits fertiggestellt. Hiervon sind allerdings lediglich knapp 40.000 m² noch nicht vermietet.
Vor dem Hintergrund der lebhaften Flächennachfrage sowie des sinkenden Leerstands vor allem im hochwertigen Flächensegment hielt sich die Spitzenmiete auf hohem Niveau. Ende des 1. Halbjahrs lag sie bei 31,70 EUR/m² und damit knapp 4 % über Vorjahresniveau. Unverändert zeigte sich das durchschnittliche Mietniveau, dass wie schon vor Jahresfrist bei knapp 15,00 EUR/m² notierte.
Für das 2. Halbjahr rechnet Savills mit einem ähnlich hohen Umsatz wie in der ersten Jahreshälfte, so dass ein Gesamtumsatz von ca. 650.000 m² erreicht werden dürfte. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre wurden etwa 637.000 m² umgesetzt. Angesichts des niedrigen Flächenfertigstellungsvolumens wird die Leerstandsquote deshalb weiterhin leicht rückläufig sein, so dass das Mietniveau noch etwas ansteigen sollte.
