02.07.2013 Erwartungsgemäß ruhiges Halbjahr am Münchner Bürovermietungsmarkt
In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres verhielten sich Unternehmen bezüglich der Neuanmietung von Büroflächen ruhig. Unterm Strich steht zwar ein Flächenumsatz von mehr als 323.000 m², was einem Anstieg von rd. 1,3 % gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Dieser ist jedoch maßgeblich durch den Baustart des Erweiterungsbaus der Allianz mit 36.000 m² Bürofläche in Unterföhring bei München geprägt. Bezogen auf die reine Vermietungsleistung (abzüglich der Eigennutzer) summiert sich die angemietete Fläche auf 252.000 m², was einem Rückgang um 17 % im Vorjahresvergleich entspricht. „Wesentliche Ursache des Rückgangs ist die Tatsache, dass in den vergangenen beiden Jahren Unternehmen ihre Expansionspläne umgesetzt haben und die Flächennachfrage entsprechend gesunken ist“ erläutert Tobias Seiler, Research Analyst bei Colliers International München. Großflächige Anmietungen waren in der ersten Jahreshälfte die Ausnahme: zu den größten Abschlüssen gehörte die Anmietung von 14.000 m² durch Google im Kontorhaus auf einem der letzten verfügbaren Grundstücke im Arnulfpark, sowie die Anmietung von 10.000 m² durch YIT im 88 north, einem im Bau befindlichen Büroobjekt im Stadtteil Moosach.
Mietpreisentwicklung uneinheitlich
Wenngleich in den Zentrumslagen die Durchschnittsmiete teilweise deutlich angestiegen ist, so bewegt sich die Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes auf stabilem Niveau. Mit 14,55 €/m² wurde ein Wert erreicht, der 1,6 % unterhalb des festgestellten Mietpreises aus dem Vorjahr liegt. Im Vergleich zum Vorquartal ist jedoch wieder ein leichter Anstieg um +1,5 % zu verzeichnen. Einen erneut deutlichen Mietpreisanstieg gab es innerhalb des Altstadtrings, in dem die Durchschnittsmiete 7,4 % über dem Vorjahresniveau bei aktuell 27,37 €/m² rangiert. Die übrigen Teilmärkte innerhalb des Mittleren Rings verzeichnen einen Mietpreisanstieg zwischen 3,2 % und 12,4 %. Lediglich im südwestlichen Zentrumsbereich liegt das Niveau unterhalb des Wertes von vor 12 Monaten (-4,8 %). In den Stadtteillagen außerhalb des Mittleren Rings hat die Durchschnittsmiete in beinahe allen Teilmärkten nachgegeben oder befindet sich auf stabilem Niveau. Die heterogene Entwicklung der Mietpreise in den unterschiedlichen Teilmärkten hängt u.a. mit dem knappen Angebot an Neubauflächen zusammen. Dies führt dazu, dass es derzeit entsprechend wenige Anmietungen in Neubauobjekten zu überdurchschnittlichen Mietpreisen gibt. Das wirkt dem preissteigernden Effekt des knapper werdenden Angebots entgegen. „Wir spüren zunehmend die Konsequenzen des historisch niedrigen Neubaufertigstellungsvolumen aus dem vergangenen Jahr, das zu einer Verlagerung von Anmietentscheidungen von Neubauten in Bestandsobjekte führt“, so Tobias Seiler. „Der Anteil der Anmietungen in Neubauobjekten bzw. Projekten hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 11 % reduziert“ ergänzt Tobias Seiler. Trotz der nachlassenden Marktaktivität führt das sich verknappende Angebot in Zentrumslagen zu einem Anstieg der Spitzenmiete. Diese kletterte weiter nach oben und steht zum Halbjahr bei 31,50 €/m² und damit so hoch wie zuletzt Anfang 2008.
Leerstand weiter abnehmend, Neubaupipeline überschaubar
Aus Eigentümer- bzw. Vermietersicht ist die Entwicklung des Büroflächenangebots weiterhin positiv zu bewerten. Die Leerstandsrate hat sich im Vorjahresvergleich auf aktuell 5,9 % um 50 Basispunkte reduziert. Im unmittelbaren Quartalsvergleich liegt dieser Wert zwar geringfügig höher (+10 Basispunkte) als nach den ersten drei Monaten des laufenden Jahres, dennoch hat der Trend zur weiteren Reduzierung des Leerstands weiterhin Bestand. In absoluten Zahlen verfügt das Münchner Marktgebiet über 1,33 Mio. m² Bürofläche, die zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung stehen. Hiervon befinden sich etwa 68 % innerhalb des Stadtgebietes. Die Zahl der Neubaufertigstellungen in der ersten Jahreshälfte ist überschaubar. Herauszuheben ist hierbei vor allem die Fertigstellung der Hofstatt im Herzen Münchens mit mehr als 18.000 m² Bürofläche. In diesem Jahr werden innerhalb des Stadtgebietes nur etwa 170.000 m² neue Bürofläche auf den Markt kommen, wovon über 65 % bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt sind. „Das hat zur Konsequenz, dass dem Markt in diesem Jahr lediglich 60.000 m² noch anmietbare Neubaufläche zur Verfügung stehen“ stellt Tobias Seiler fest. Aus Nutzersicht ist es in machen Lagen derzeit schwierig, großflächige Neubauflächen zur kurzfristigen Anmietung zu finden.
Fazit und Prognose
„Wir haben bereits in der zweiten Jahreshälfte 2012 einen Rückgang bei den Neugesuchen bemerkt, und diese Entwicklung schlägt sich nun erwartungsgemäß in den Vermietungszahlen nieder“ resümiert Peter Bigelmaier, Head of Office Letting von Colliers International Deutschland. „Die Verunsicherung der Unternehmen bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung hinterlässt auch auf dem Vermietungsmarkt Spuren, von einem Zusammenbruch des Marktes kann jedoch in keiner Weise die Rede sein.“ ergänzt Peter Bigelmaier. In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres deutet sich zudem wieder ein leichter Anstieg bei den Neugesuchen an, der sich mit dem entsprechenden Zeitversatz auch in den Umsatzzahlen widerspiegeln wird. An unseren Umsatzerwartungen halten wir fest und gehen davon aus, dass am Ende des Jahres ein Flächenumsatz von 600.000 m² erzielt werden kann.
Mietpreisentwicklung uneinheitlich
Wenngleich in den Zentrumslagen die Durchschnittsmiete teilweise deutlich angestiegen ist, so bewegt sich die Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes auf stabilem Niveau. Mit 14,55 €/m² wurde ein Wert erreicht, der 1,6 % unterhalb des festgestellten Mietpreises aus dem Vorjahr liegt. Im Vergleich zum Vorquartal ist jedoch wieder ein leichter Anstieg um +1,5 % zu verzeichnen. Einen erneut deutlichen Mietpreisanstieg gab es innerhalb des Altstadtrings, in dem die Durchschnittsmiete 7,4 % über dem Vorjahresniveau bei aktuell 27,37 €/m² rangiert. Die übrigen Teilmärkte innerhalb des Mittleren Rings verzeichnen einen Mietpreisanstieg zwischen 3,2 % und 12,4 %. Lediglich im südwestlichen Zentrumsbereich liegt das Niveau unterhalb des Wertes von vor 12 Monaten (-4,8 %). In den Stadtteillagen außerhalb des Mittleren Rings hat die Durchschnittsmiete in beinahe allen Teilmärkten nachgegeben oder befindet sich auf stabilem Niveau. Die heterogene Entwicklung der Mietpreise in den unterschiedlichen Teilmärkten hängt u.a. mit dem knappen Angebot an Neubauflächen zusammen. Dies führt dazu, dass es derzeit entsprechend wenige Anmietungen in Neubauobjekten zu überdurchschnittlichen Mietpreisen gibt. Das wirkt dem preissteigernden Effekt des knapper werdenden Angebots entgegen. „Wir spüren zunehmend die Konsequenzen des historisch niedrigen Neubaufertigstellungsvolumen aus dem vergangenen Jahr, das zu einer Verlagerung von Anmietentscheidungen von Neubauten in Bestandsobjekte führt“, so Tobias Seiler. „Der Anteil der Anmietungen in Neubauobjekten bzw. Projekten hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 11 % reduziert“ ergänzt Tobias Seiler. Trotz der nachlassenden Marktaktivität führt das sich verknappende Angebot in Zentrumslagen zu einem Anstieg der Spitzenmiete. Diese kletterte weiter nach oben und steht zum Halbjahr bei 31,50 €/m² und damit so hoch wie zuletzt Anfang 2008.
Leerstand weiter abnehmend, Neubaupipeline überschaubar
Aus Eigentümer- bzw. Vermietersicht ist die Entwicklung des Büroflächenangebots weiterhin positiv zu bewerten. Die Leerstandsrate hat sich im Vorjahresvergleich auf aktuell 5,9 % um 50 Basispunkte reduziert. Im unmittelbaren Quartalsvergleich liegt dieser Wert zwar geringfügig höher (+10 Basispunkte) als nach den ersten drei Monaten des laufenden Jahres, dennoch hat der Trend zur weiteren Reduzierung des Leerstands weiterhin Bestand. In absoluten Zahlen verfügt das Münchner Marktgebiet über 1,33 Mio. m² Bürofläche, die zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung stehen. Hiervon befinden sich etwa 68 % innerhalb des Stadtgebietes. Die Zahl der Neubaufertigstellungen in der ersten Jahreshälfte ist überschaubar. Herauszuheben ist hierbei vor allem die Fertigstellung der Hofstatt im Herzen Münchens mit mehr als 18.000 m² Bürofläche. In diesem Jahr werden innerhalb des Stadtgebietes nur etwa 170.000 m² neue Bürofläche auf den Markt kommen, wovon über 65 % bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt sind. „Das hat zur Konsequenz, dass dem Markt in diesem Jahr lediglich 60.000 m² noch anmietbare Neubaufläche zur Verfügung stehen“ stellt Tobias Seiler fest. Aus Nutzersicht ist es in machen Lagen derzeit schwierig, großflächige Neubauflächen zur kurzfristigen Anmietung zu finden.
Fazit und Prognose
„Wir haben bereits in der zweiten Jahreshälfte 2012 einen Rückgang bei den Neugesuchen bemerkt, und diese Entwicklung schlägt sich nun erwartungsgemäß in den Vermietungszahlen nieder“ resümiert Peter Bigelmaier, Head of Office Letting von Colliers International Deutschland. „Die Verunsicherung der Unternehmen bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung hinterlässt auch auf dem Vermietungsmarkt Spuren, von einem Zusammenbruch des Marktes kann jedoch in keiner Weise die Rede sein.“ ergänzt Peter Bigelmaier. In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres deutet sich zudem wieder ein leichter Anstieg bei den Neugesuchen an, der sich mit dem entsprechenden Zeitversatz auch in den Umsatzzahlen widerspiegeln wird. An unseren Umsatzerwartungen halten wir fest und gehen davon aus, dass am Ende des Jahres ein Flächenumsatz von 600.000 m² erzielt werden kann.
