02.07.2013 AENGEVELT sieht robusten Büromarkt Frankfurt
Am Frankfurter Büromarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei wurde in den ersten sechs Monaten dieses Jahres nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 195.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2012: rd. 208.000 m²) bedeutet dies einen moderaten Rückgang um 13.000 m² bzw. rd. 6%. Auch im Vergleich zur jüngsten Dekade (2003-2012: Ø 202.000 m², jeweils erstes Halbjahr) ist ein nur leichtes Minus von 3,5% zu konstatieren.
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein durchaus solides Ergebnis angesichts der gesamtwirtschaftlichen Situation in Deutschland mit einem geringen prognostizierten BIP-Wachstum 2013 von nur 0,3%: „Der Frankfurter Büroflächenmarkt zeigt sich trotz der geringen Zahl an großvolumigen Anmietungen sehr robust. Obwohl die Finanzbranche markttypisch für Frankfurt wieder den Löwenanteil am Flächenumsatz generieren konnte, haben auch andere Nachfrager, wie z. B. aus den Bereichen IT/Medien/Tele¬kommunikation, zu diesem robusten Ergebnis beigetragen.“
Prognose 2013
• „Wir erwarten noch mehrere großvolumige Neuanmietungen in diesem Jahr“, gibt sich Niederlassungsleiter Daniel Milkus optimistisch für das zweite Halbjahr. Für das Gesamtjahr 2013 sieht AENGEVELT-RESEARCH daher erneut Potential für ein wieder beachtliches Marktvolumen und prognostiziert einen im Vergleich zum Vorjahr (2012: 505.000 m²) lediglich moderat niedrigeren Büroflächenumsatz um 475.000 m², der zudem über dem Umsatzniveau der letzten Dekade (Ø 2003-2012: 467.000 m² p. a.) läge.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Im ersten Halbjahr 2013 präsentiert sich die Finanzdienstleistungs¬branche (rd. 78.400 m²) mit einem Anteil von rd. 40% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfrage¬gruppe am Frankfurter Büromarkt (1. Hj. 2012: 25%).
• Demgegenüber gab die Nachfrage der Gruppe der unternehmensbezo¬genen und sonstigen Dienstleister mit einem Marktanteil von 26% (ca. 50.100 m²) gegenüber dem Vorjahr (1. Hj. 2012: 37%) markant nach.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche (44.300 m²) konnte sich binnen Jahresfrist vervierfachen und erreicht eine Marktquote von 23% (1. Hj. 2012: 11.200 m² bzw. 5%).
• Demgegenüber war die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport (rd. 8.800 m²) im ersten Halbjahr 2013 vergleichsweise zurückhaltend. Die Marktquote sank von 16% im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 4%.
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Er¬werbszweck erzielten mit rd. 13.400 m² eine vergleichsweise geringere Marktquote von rd. 7% (1. Hj. 2012: 17%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH im ersten Halbjahr 2013 den Umsatzschwerpunkt im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 44% (ca. 85.800 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert, der allerdings markant unter dem Ergebnis des Vorjahres-zeitraums liegt (1. Hj. 2012: 66% bzw. 137.800 m²).
• Der Bürobezirk West konnte seinen Marktanteil vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen (rd. 46.000 m²) und der Eigennutzer-Projektentwick¬lung der Telekom in der Wilhelm-Fay-Straße (rd. 15.000 m²) auf ein beachtliches Niveau von 33% steigern (ca. 64.800 m²). Im Vorjahreszeitraum lag die Quote nur bei rd. 6%.
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei hat sich von ca. 6% Mitte 2012 auf 12% im ersten Halbjahr 2013 verdoppelt. Hier schlägt vor allem die Anmietung von Vodafone im Eschborner Bürokomplex „New Waves“ mit rd. 6.700 m² zu Buche.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: Nord (4%), Ost (3%), Süd/Sachsenhausen (2%) und Flughafen (1%).
Höheres Fertigstellungsniveau
• Nachdem im Vorjahr die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 82.000 m² einen sehr geringen Wert erreichte, ist 2013 und 2014 ein höheres Fertigstellungsniveau zu erwarten.
• Für 2013 wird eine Fertigstellung von insgesamt rd. 199.000 m² Büro¬fläche erwartet. Im ersten Halbjahr 2013 wurden rd. 129.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
„Von dem Fertigstellungsvolumen von rd. 199.000 m² waren indessen zum Jahresanfang 2013 bereits rund Dreiviertel vorvermarktet, so dass lediglich noch rd. 45.000 m² am Markt verfügbar sind“, relativiert Daniel Milkus die Marktauswirkungen der anziehenden Büroflächenproduktion.
• Auch 2014 wird mit einem hohen Volumen von ca. 234.000 m² neuer und sanierter Büroflächen gerechnet.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 70.000 m² auf aktuell ca. 1,63 Mio. m² reduziert (Ende Juni 2012: rd. 1,7 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dabei auf 13,4% (Ende Juni 2012: 14,0%).
• Damit rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland vor München (1,50 Mio. m² bzw. 7,9%) und Berlin (1,41 Mio. m² bzw. 7,7%).
• Bis Ende 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine weitere Reduzierung der Angebotsreserve auf unter 1,6 Mio. m² Bürofläche.
Stabile Spitzenmiete
Bei den Mieten zeigte sich die Frankfurter Marktentwicklung im ersten Halbjahr 2013 stabil:
• Die gewichtete Spitzenmiete erreichte wie schon zum Vorjahreszeit¬punkt rd. EUR 36,-/m².
• Die mittleren Mieten in City-Lagen blieben binnen Jahresfrist mit EUR 21,50/m² ebenfalls konstant.
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein durchaus solides Ergebnis angesichts der gesamtwirtschaftlichen Situation in Deutschland mit einem geringen prognostizierten BIP-Wachstum 2013 von nur 0,3%: „Der Frankfurter Büroflächenmarkt zeigt sich trotz der geringen Zahl an großvolumigen Anmietungen sehr robust. Obwohl die Finanzbranche markttypisch für Frankfurt wieder den Löwenanteil am Flächenumsatz generieren konnte, haben auch andere Nachfrager, wie z. B. aus den Bereichen IT/Medien/Tele¬kommunikation, zu diesem robusten Ergebnis beigetragen.“
Prognose 2013
• „Wir erwarten noch mehrere großvolumige Neuanmietungen in diesem Jahr“, gibt sich Niederlassungsleiter Daniel Milkus optimistisch für das zweite Halbjahr. Für das Gesamtjahr 2013 sieht AENGEVELT-RESEARCH daher erneut Potential für ein wieder beachtliches Marktvolumen und prognostiziert einen im Vergleich zum Vorjahr (2012: 505.000 m²) lediglich moderat niedrigeren Büroflächenumsatz um 475.000 m², der zudem über dem Umsatzniveau der letzten Dekade (Ø 2003-2012: 467.000 m² p. a.) läge.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Im ersten Halbjahr 2013 präsentiert sich die Finanzdienstleistungs¬branche (rd. 78.400 m²) mit einem Anteil von rd. 40% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfrage¬gruppe am Frankfurter Büromarkt (1. Hj. 2012: 25%).
• Demgegenüber gab die Nachfrage der Gruppe der unternehmensbezo¬genen und sonstigen Dienstleister mit einem Marktanteil von 26% (ca. 50.100 m²) gegenüber dem Vorjahr (1. Hj. 2012: 37%) markant nach.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche (44.300 m²) konnte sich binnen Jahresfrist vervierfachen und erreicht eine Marktquote von 23% (1. Hj. 2012: 11.200 m² bzw. 5%).
• Demgegenüber war die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport (rd. 8.800 m²) im ersten Halbjahr 2013 vergleichsweise zurückhaltend. Die Marktquote sank von 16% im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 4%.
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Er¬werbszweck erzielten mit rd. 13.400 m² eine vergleichsweise geringere Marktquote von rd. 7% (1. Hj. 2012: 17%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH im ersten Halbjahr 2013 den Umsatzschwerpunkt im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 44% (ca. 85.800 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert, der allerdings markant unter dem Ergebnis des Vorjahres-zeitraums liegt (1. Hj. 2012: 66% bzw. 137.800 m²).
• Der Bürobezirk West konnte seinen Marktanteil vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen (rd. 46.000 m²) und der Eigennutzer-Projektentwick¬lung der Telekom in der Wilhelm-Fay-Straße (rd. 15.000 m²) auf ein beachtliches Niveau von 33% steigern (ca. 64.800 m²). Im Vorjahreszeitraum lag die Quote nur bei rd. 6%.
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei hat sich von ca. 6% Mitte 2012 auf 12% im ersten Halbjahr 2013 verdoppelt. Hier schlägt vor allem die Anmietung von Vodafone im Eschborner Bürokomplex „New Waves“ mit rd. 6.700 m² zu Buche.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: Nord (4%), Ost (3%), Süd/Sachsenhausen (2%) und Flughafen (1%).
Höheres Fertigstellungsniveau
• Nachdem im Vorjahr die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 82.000 m² einen sehr geringen Wert erreichte, ist 2013 und 2014 ein höheres Fertigstellungsniveau zu erwarten.
• Für 2013 wird eine Fertigstellung von insgesamt rd. 199.000 m² Büro¬fläche erwartet. Im ersten Halbjahr 2013 wurden rd. 129.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
„Von dem Fertigstellungsvolumen von rd. 199.000 m² waren indessen zum Jahresanfang 2013 bereits rund Dreiviertel vorvermarktet, so dass lediglich noch rd. 45.000 m² am Markt verfügbar sind“, relativiert Daniel Milkus die Marktauswirkungen der anziehenden Büroflächenproduktion.
• Auch 2014 wird mit einem hohen Volumen von ca. 234.000 m² neuer und sanierter Büroflächen gerechnet.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 70.000 m² auf aktuell ca. 1,63 Mio. m² reduziert (Ende Juni 2012: rd. 1,7 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dabei auf 13,4% (Ende Juni 2012: 14,0%).
• Damit rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland vor München (1,50 Mio. m² bzw. 7,9%) und Berlin (1,41 Mio. m² bzw. 7,7%).
• Bis Ende 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine weitere Reduzierung der Angebotsreserve auf unter 1,6 Mio. m² Bürofläche.
Stabile Spitzenmiete
Bei den Mieten zeigte sich die Frankfurter Marktentwicklung im ersten Halbjahr 2013 stabil:
• Die gewichtete Spitzenmiete erreichte wie schon zum Vorjahreszeit¬punkt rd. EUR 36,-/m².
• Die mittleren Mieten in City-Lagen blieben binnen Jahresfrist mit EUR 21,50/m² ebenfalls konstant.
