02.07.2013 Eigenbedarf bei Mietwohnungen richtig anmelden
Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, gibt es häufig Streit mit dem Mieter. Der Immobilienverband IVD erklärt, wann Eigentümer das Recht haben, eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs auszusprechen und wie diese auszusehen hat. Generell liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter eine berechtigte Person vorweisen kann, welche die Räume zu Wohnzwecken benötigt. "Das können der Vermieter selbst, seine Verwandten oder auch Haushaltsangehörige sein", erklärt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Immobilienverwaltung im IVD. Zu Familienangehörigen gehören Eltern, Kinder, Enkel und Geschwister sowie Nichten und Neffen. Haushaltsangehörige sind Personen, die bisher in der Wohnung des Vermieters leben, die aber kein familiäres Verhältnis zueinander haben, z.B. eine Pflegekraft oder auch ein Lebenspartner.
Neben der genauen Angabe der berechtigten Person muss der Vermieter begründen, warum er die Wohnung benötigt. "Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus", sagt Löhlein. "Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen." Dies kann beispielsweise die Gründung eines eigenen Hausstands des Kindes, das Zusammenziehen mit dem Partner oder die Haushaltsverkleinerung im Alter sein. "Wichtig ist außerdem, dass der Bedarf nicht nur zum Kündigungszeitpunkt vorliegt, sondern auch noch in dem Augenblick, wenn die Kündigung wirken soll. Sonst macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig", erläutert Löhlein.
Kündigung schriftlich übermitteln
Will der Vermieter Eigenbedarf anmelden, muss er dem Mieter die Kündigung schriftlich zukommen lassen. Die Zustellung muss der Vermieter beweisen. "Am besten ist es, die Kündigung durch Boten zu übergeben oder per Einwurf-Einschreiben zuzustellen", sagt Löhlein. Die Kündigungsfrist ist gemäß §573c BGB abhängig von der Wohndauer der Mietpartei und beträgt mindestens drei und maximal neun Monate.
"Bei Eigentumswohnungen ist darüber hinaus zu prüfen, ob eventuell eine Kündigungssperrfrist vorliegt", gibt Löhlein zu bedenken. Diese kann von den Bundesländern durch Verordnungen erlassen werden und nach dem Erwerb bis zu zehn Jahre betragen. In Hamburg und München wird diese Maximalfrist ausgenutzt, in Berlin beträgt die Frist in einigen Bezirken sieben Jahre. Eine Sperrfrist gilt jedoch nur bei einem in Eigentumswohnungen umgewandelten Mietobjekt, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung in Eigentumswohnungen bereits dort gewohnt hat. "In diesem Fall kann die Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen werden", erläutert Löhlein.
Der IVD kritisiert die Kündigungssperrfristen von bis zu zehn Jahren. "Die Wohnung verschwindet mit der Eigennutzung nicht vom Markt, sie bietet weiterhin Wohnraum und wird auch genutzt", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Der Gesetzgeber unterscheide hier zwischen der guten, der vermieteten Wohnung, und der schlechten, der selbstgenutzten Wohnung. Diese Unterscheidung sei falsch. "Das soziale Mietrecht ist richtig und wichtig", sagt Schick. "Es darf aber keinen Exzess des Mieterschutzes unter dem Vorwand der aktuellen Wohnungssituationen in den Ballungsgebieten geben."
Widerspruchsrecht des Mieters
Der Vermieter muss den Mieter in der Kündigung außerdem auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Ein Widerspruch muss mindestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin erfolgen. Nach §574 BGB kann der Mieter nur dann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeutet. "Diese liegt beispielsweise dann vor, wenn die Mieter bereits älter sind, schon sehr lange in der Wohnung wohnen und körperlich gebrechlich sind", erklärt Löhlein. Liegt ein Härtefall vor, wird das Mietverhältnis zunächst fortgesetzt.
Neben der genauen Angabe der berechtigten Person muss der Vermieter begründen, warum er die Wohnung benötigt. "Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus", sagt Löhlein. "Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen." Dies kann beispielsweise die Gründung eines eigenen Hausstands des Kindes, das Zusammenziehen mit dem Partner oder die Haushaltsverkleinerung im Alter sein. "Wichtig ist außerdem, dass der Bedarf nicht nur zum Kündigungszeitpunkt vorliegt, sondern auch noch in dem Augenblick, wenn die Kündigung wirken soll. Sonst macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig", erläutert Löhlein.
Kündigung schriftlich übermitteln
Will der Vermieter Eigenbedarf anmelden, muss er dem Mieter die Kündigung schriftlich zukommen lassen. Die Zustellung muss der Vermieter beweisen. "Am besten ist es, die Kündigung durch Boten zu übergeben oder per Einwurf-Einschreiben zuzustellen", sagt Löhlein. Die Kündigungsfrist ist gemäß §573c BGB abhängig von der Wohndauer der Mietpartei und beträgt mindestens drei und maximal neun Monate.
"Bei Eigentumswohnungen ist darüber hinaus zu prüfen, ob eventuell eine Kündigungssperrfrist vorliegt", gibt Löhlein zu bedenken. Diese kann von den Bundesländern durch Verordnungen erlassen werden und nach dem Erwerb bis zu zehn Jahre betragen. In Hamburg und München wird diese Maximalfrist ausgenutzt, in Berlin beträgt die Frist in einigen Bezirken sieben Jahre. Eine Sperrfrist gilt jedoch nur bei einem in Eigentumswohnungen umgewandelten Mietobjekt, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung in Eigentumswohnungen bereits dort gewohnt hat. "In diesem Fall kann die Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen werden", erläutert Löhlein.
Der IVD kritisiert die Kündigungssperrfristen von bis zu zehn Jahren. "Die Wohnung verschwindet mit der Eigennutzung nicht vom Markt, sie bietet weiterhin Wohnraum und wird auch genutzt", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Der Gesetzgeber unterscheide hier zwischen der guten, der vermieteten Wohnung, und der schlechten, der selbstgenutzten Wohnung. Diese Unterscheidung sei falsch. "Das soziale Mietrecht ist richtig und wichtig", sagt Schick. "Es darf aber keinen Exzess des Mieterschutzes unter dem Vorwand der aktuellen Wohnungssituationen in den Ballungsgebieten geben."
Widerspruchsrecht des Mieters
Der Vermieter muss den Mieter in der Kündigung außerdem auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Ein Widerspruch muss mindestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin erfolgen. Nach §574 BGB kann der Mieter nur dann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeutet. "Diese liegt beispielsweise dann vor, wenn die Mieter bereits älter sind, schon sehr lange in der Wohnung wohnen und körperlich gebrechlich sind", erklärt Löhlein. Liegt ein Härtefall vor, wird das Mietverhältnis zunächst fortgesetzt.
