01.07.2013 Deutschlands Büromieter halten sich im 1. Halbjahr zurück
Der Büroflächenumsatz in den sechs deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart lag im ersten Halbjahr 2013 bei rund 1,25 Mio. m² und damit etwa 2 % unter dem Ergebnis des Vorjahres. „Dass der Rückgang nicht deutlicher ausfiel, ist mehreren großvolumigen Abschlüssen durch Eigennutzer zu verdanken“, sagt Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland. „Während die reine Vermietungsleistung als Folge der verhaltenen Neunachfrage seit Ende letzten Jahres um etwa 9 Prozent nachgab, konnten die Eigennutzer ihr Flächenumsatzergebnis gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppeln“, fährt er fort. Die größten Mietvertrags- bzw. Eigennutzerabschlüsse in den ersten sechs Monaten des Jahres waren die der Commerzbank in Frankfurt über knapp 45.000 m² Bürofläche im ehemaligen Sitz der Deutschen Börse, der Allianz in Unterföhring bei München mit rund 36.000 m² sowie der Deutschen Rentenversicherung in Stuttgart (ca. 20.000 m²) und Berlin (ca. 17.500 m²).
Erwartet verhaltenes Marktgeschehen in den Topstandorten
Die Analyse der Flächenumsatzergebnisse fällt uneinheitlich aus. Während der Düsseldorfer Büromarkt mit 147.500 m² Flächenumsatz ein Plus von knapp 8 % im Vergleich zum Vorjahr erreichte, gab es in Frankfurt (-1,2 % auf 213.600 m²), Hamburg (+2,3 % auf 220.000 m²) und München (+0,8 % auf 323.100 m²) nur geringe Veränderungen. In Berlin nahm der Flächenumsatz dagegen um ca. 11 % auf 255.700 m² ab, was auf die sehr geringe Zahl von großvolumigen Anmietungen zurückzuführen ist. „Obwohl in Berlin von Januar bis Juni deutlich mehr Mietvertragsabschlüsse verzeichnet wurden, standen im ersten Halbjahr lediglich zwei Verträge über 5.000 Quadratmeter zu Buche. 2012 waren es zum gleichen Zeitpunkt des Jahres bereits sieben“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland. Mit einem Minus von rund 12 % und einem Flächenumsatz von 86.100 m² fiel der Rückgang in Stuttgart relativ am deutlichsten aus. Im Vergleich zum Vorjahr fehlte es in der baden-württembergischen Landeshauptstadt insbesondere an Mietvertragsabschlüssen über 1.000 m². Zehn Abschlüsse in diesem Jahr stehen 26 im Vorjahr gegenüber.
Positive Nettoabsorption – Büroflächenleerstand nimmt weiter leicht ab
Ende des ersten Halbjahrs 2013 standen in den sechs untersuchten Büromärkten in Summe knapp 6,3 Mio. m² Bürofläche für eine kurzfristige Anmietung zur Verfügung. Dies sind rund 480.000 m² weniger als noch vor einem Jahr. Die Leerstandsquote sank daher von durchschnittlich 8,4 % im vergangenen Jahr auf aktuell 7,7 %. „Ausschlaggebend ist in diesem Zusammenhang die weiterhin positive Nettoabsorption. Diese betrug in den ersten sechs Monaten des Jahres über 400.000 Quadratmeter“, betont Andreas Trumpp. Am deutlichsten sank der Flächenleerstand im Jahresvergleich in Berlin, Frankfurt und München. In der Bundeshauptstadt lag die Leerstandsquote nach Ende des ersten Halbjahres bei 6,3 % (Vorjahr 7,5 %), in Frankfurt bei 13,7 % (Vorjahr 14,7 %) und in München bei 5,9 % (Vorjahr 6,4 %). Dazu trug das geringe Volumen von spekulativ errichteten Büroflächen in den letzten Jahren bei. „Bis Ende 2015 kommen nach unseren Recherchen rund 2,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt, aber bereits jetzt sind fast zwei Drittel davon vorvermietet“, sagt Trumpp.
Unterschiedliche Trends bei Spitzen- und Durchschnittsmiete
Bei der Analyse der Spitzen- und Durchschnittsmiete fällt auf, dass diese sich im Vergleich zum Vorjahr unterschiedlich entwickelten. „Während im vergleichsweise kleinen Spitzensegment zum Teil noch deutliche Mietsteigerungen im Vergleich zum Vorjahr zu notieren waren, registrierten wir in der breiten Masse der Anmietungen einen überwiegender Trend zu günstigeren Flächensegmenten beziehungsweise Lagen“, stellt Andreas Trumpp fest. Beispielsweise stieg die Spitzenmiete in Frankfurt um knapp 14 % auf 37,50 €/m² an. Gleichzeitig gab die Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um etwa 11 % auf 17,00 €/m² nach. Eine ähnliche, wenngleich weniger stark ausgeprägte Entwicklung gab es in München. Dort stieg die Spitzenmiete auf 31,50 €/m² (+5 %), während die Durchschnittsmiete auf 14,55 €/m² sank (-1,5 %). Mit 27,50 €/m² lag die Spitzenmiete in Düsseldorf, beeinflusst von einigen sehr hochpreisigen Anmietungen im CBD, um 10 % höher als letztes Jahr. Die CBD-Anmietungen hatten auch Auswirkungen auf die Durchschnittsmiete, welche um 7 % auf 14,90 €/m² zulegte. In Berlin (22,00 €/m²) und Stuttgart (20,00 €/m²) verharrte die Spitzenmiete auf dem Vorjahresniveau, in Hamburg notierte sie mit 23,50 €/m² leicht darunter (-2 %). Die Durchschnittsmieten gaben aus genannten Gründen in Hamburg auf 13,70 €/m² (-6 %) und Stuttgart auf 11,50 €/m² (-5 %) nach, während in Berlin ein starkes mittleres Preissegment die Durchschnittsmiete um 8 % auf 13,50 €/m² ansteigen ließ.
Ausblick – Marktbelebung kommt erst mit Verzögerung
„Das geringe Neugesuchsvolumen vor allem im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter Ende letzten und Anfang dieses Jahres macht sich in den Umsatzzahlen jetzt bemerkbar“, fasst Peter Bigelmaier zusammen. „Obwohl die Gesuche langsam wieder zunehmen, bleiben wir bei unserer Prognose von 2,5 bis 2,6 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz und einem durchschnittlichen Vermietungsjahr 2013, da zwischen Eingang eines Gesuchs bis zum Mietvertragsabschluss im Schnitt 6 bis 12 Monate vergehen“, ergänzt er. Bei den Spitzenmieten dürfte der Höhepunkt des aktuellen Marktzyklus‘ nahezu erreicht sein. Den Leerstand betreffend lassen die geringeren Vermietungsumsätze in den nächsten Monaten eine Seitwärtsbewegung erwarten.
Erwartet verhaltenes Marktgeschehen in den Topstandorten
Die Analyse der Flächenumsatzergebnisse fällt uneinheitlich aus. Während der Düsseldorfer Büromarkt mit 147.500 m² Flächenumsatz ein Plus von knapp 8 % im Vergleich zum Vorjahr erreichte, gab es in Frankfurt (-1,2 % auf 213.600 m²), Hamburg (+2,3 % auf 220.000 m²) und München (+0,8 % auf 323.100 m²) nur geringe Veränderungen. In Berlin nahm der Flächenumsatz dagegen um ca. 11 % auf 255.700 m² ab, was auf die sehr geringe Zahl von großvolumigen Anmietungen zurückzuführen ist. „Obwohl in Berlin von Januar bis Juni deutlich mehr Mietvertragsabschlüsse verzeichnet wurden, standen im ersten Halbjahr lediglich zwei Verträge über 5.000 Quadratmeter zu Buche. 2012 waren es zum gleichen Zeitpunkt des Jahres bereits sieben“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland. Mit einem Minus von rund 12 % und einem Flächenumsatz von 86.100 m² fiel der Rückgang in Stuttgart relativ am deutlichsten aus. Im Vergleich zum Vorjahr fehlte es in der baden-württembergischen Landeshauptstadt insbesondere an Mietvertragsabschlüssen über 1.000 m². Zehn Abschlüsse in diesem Jahr stehen 26 im Vorjahr gegenüber.
Positive Nettoabsorption – Büroflächenleerstand nimmt weiter leicht ab
Ende des ersten Halbjahrs 2013 standen in den sechs untersuchten Büromärkten in Summe knapp 6,3 Mio. m² Bürofläche für eine kurzfristige Anmietung zur Verfügung. Dies sind rund 480.000 m² weniger als noch vor einem Jahr. Die Leerstandsquote sank daher von durchschnittlich 8,4 % im vergangenen Jahr auf aktuell 7,7 %. „Ausschlaggebend ist in diesem Zusammenhang die weiterhin positive Nettoabsorption. Diese betrug in den ersten sechs Monaten des Jahres über 400.000 Quadratmeter“, betont Andreas Trumpp. Am deutlichsten sank der Flächenleerstand im Jahresvergleich in Berlin, Frankfurt und München. In der Bundeshauptstadt lag die Leerstandsquote nach Ende des ersten Halbjahres bei 6,3 % (Vorjahr 7,5 %), in Frankfurt bei 13,7 % (Vorjahr 14,7 %) und in München bei 5,9 % (Vorjahr 6,4 %). Dazu trug das geringe Volumen von spekulativ errichteten Büroflächen in den letzten Jahren bei. „Bis Ende 2015 kommen nach unseren Recherchen rund 2,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt, aber bereits jetzt sind fast zwei Drittel davon vorvermietet“, sagt Trumpp.
Unterschiedliche Trends bei Spitzen- und Durchschnittsmiete
Bei der Analyse der Spitzen- und Durchschnittsmiete fällt auf, dass diese sich im Vergleich zum Vorjahr unterschiedlich entwickelten. „Während im vergleichsweise kleinen Spitzensegment zum Teil noch deutliche Mietsteigerungen im Vergleich zum Vorjahr zu notieren waren, registrierten wir in der breiten Masse der Anmietungen einen überwiegender Trend zu günstigeren Flächensegmenten beziehungsweise Lagen“, stellt Andreas Trumpp fest. Beispielsweise stieg die Spitzenmiete in Frankfurt um knapp 14 % auf 37,50 €/m² an. Gleichzeitig gab die Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um etwa 11 % auf 17,00 €/m² nach. Eine ähnliche, wenngleich weniger stark ausgeprägte Entwicklung gab es in München. Dort stieg die Spitzenmiete auf 31,50 €/m² (+5 %), während die Durchschnittsmiete auf 14,55 €/m² sank (-1,5 %). Mit 27,50 €/m² lag die Spitzenmiete in Düsseldorf, beeinflusst von einigen sehr hochpreisigen Anmietungen im CBD, um 10 % höher als letztes Jahr. Die CBD-Anmietungen hatten auch Auswirkungen auf die Durchschnittsmiete, welche um 7 % auf 14,90 €/m² zulegte. In Berlin (22,00 €/m²) und Stuttgart (20,00 €/m²) verharrte die Spitzenmiete auf dem Vorjahresniveau, in Hamburg notierte sie mit 23,50 €/m² leicht darunter (-2 %). Die Durchschnittsmieten gaben aus genannten Gründen in Hamburg auf 13,70 €/m² (-6 %) und Stuttgart auf 11,50 €/m² (-5 %) nach, während in Berlin ein starkes mittleres Preissegment die Durchschnittsmiete um 8 % auf 13,50 €/m² ansteigen ließ.
Ausblick – Marktbelebung kommt erst mit Verzögerung
„Das geringe Neugesuchsvolumen vor allem im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter Ende letzten und Anfang dieses Jahres macht sich in den Umsatzzahlen jetzt bemerkbar“, fasst Peter Bigelmaier zusammen. „Obwohl die Gesuche langsam wieder zunehmen, bleiben wir bei unserer Prognose von 2,5 bis 2,6 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz und einem durchschnittlichen Vermietungsjahr 2013, da zwischen Eingang eines Gesuchs bis zum Mietvertragsabschluss im Schnitt 6 bis 12 Monate vergehen“, ergänzt er. Bei den Spitzenmieten dürfte der Höhepunkt des aktuellen Marktzyklus‘ nahezu erreicht sein. Den Leerstand betreffend lassen die geringeren Vermietungsumsätze in den nächsten Monaten eine Seitwärtsbewegung erwarten.
