20.06.2013 Geringer Leerstand und stabile Büromieten in Bremen
Eine niedrige Leerstandsquote und eine starke Vermietungs-Dynamik kennzeichnen den Büromarkt in Bremen. Nach dem niedrigen Ergebnis aus dem Jahr 2011 (ca. 73.500 qm) war 2012 durch einen herausragenden Start geprägt. Allein im ersten Halbjahr wurden über 60.000 m² umgesetzt. Die zweite Jahreshälfte 2012 konnte jedoch nicht an diese Dynamik anschließen, der Umsatz lag nur knapp über 20.000 m². Die im Gesamtjahr 2012 umgesetzten 81.000 qm erreichen etwa das Durchschnittsniveau der zurückliegenden drei Jahre. Die Büromieten bewegen sich in der Spitze bei 12,75 Euro/qm. Bei einem Flächenbestand von ca. 2,51 Mio. qm beträgt der Leerstand 4,9 % und liegt somit deutlich unterhalb des Niveaus vergleichbarer B-Städte (6,2 %).
Produzierendes Gewerbe und Logistik die bedeutendsten Branchen
Größte Mietergruppe war neben den Sonstigen mit gut 27 % der Vertragsabschlüsse die Branche „Industrie, Produktion und Bau“. Drittwichtigste Gruppe waren Unternehmen aus dem Bereich „Technologie, Medien und Telekommunikation“. „Die Nachfrage konzentriert sich auf das Vermietungsgeschäft. Eigennutzer sind dagegen kaum am Markt aktiv“, weiß Norbert Steinborn, Bereichsleiter für Büroflächen bei Engel & Völkers Commercial Bremen.
„Auch wenn sich die Dienstleistungswirtschaft in Bremen ähnlich stark entwickelt wie in anderen B-Städten, behalten das produzierende Gewerbe und auch die Logistikbranche weiterhin einen hohen Stellenwert in Bremen“, so Steinborn über die Entwicklung der nachfragenden Branchen.
Unterschiedliche Mietpreisdynamik
Die Spitzenmieten konnten sich stabilisieren und liegen seit 2009 auf dem Niveau von 12,75 EUR/m². Seitdem haben sich die Mieten nicht verändert, da insbesondere in der City entsprechend hochpreisige Angebotsflächen fehlten. Andere Lagen wie die Überseestadt entwickeln sich wesentlich dynamischer. Hier werden stellenweise Höchstmieten bis zu 13,50 EUR/m² erreicht. Die Durchschnittsmieten in der Stadt konnten sich im Zuge der geringen Entwicklungsimpulse im Citybereich und der sinkenden Flächenumsätze der letzten Jahre nicht entwickeln. Diese pendeln traditionell je nach Marktlage zwischen 7,50 EUR/m² und 8,00 EUR/m².
Niedriger Leerstand
Nach einem deutlichen Anstieg des Leerstands zum Anfang des Jahrtausends liegt die Leerstandsquote in Bremen seit Jahren auf einem Niveau um 5 %. Vor dem Hintergrund der gesunkenen Flächennachfrage lässt sich dies mit dem ebenfalls geringen Neubauvolumen erklären.
Aktuell liegt der Leerstand bei ca. 4,9 % bzw. knapp 123.000 m². Im Zeitreihenvergleich positioniert Bremen sich damit deutlich unterhalb des Niveaus vergleichbarer B-Städte (6,2 %).
Limitiertes Flächenangebot in der Überseestadt
Die zunehmende Flächenknappheit im Citybereich führt dazu, dass andere Büroteilräume einen steigenden Büroflächenumsatz oder eine Verringerung des Leerstandes erreichen konnten. „Das Büroflächenangebot in der Überseestadt ist bereits stark limitiert, was sich in den hohen Mieten niederschlägt“, berichtet Steinborn. Die Airport City hat ihren Leerstand deutlich senken können – aufgrund der nach wie vor hohen Vakanzen konnte sich hier keine deutliche Mietpreisentwicklung einstellen.
Abnehmende Bautätigkeit
Während der Fünfjahresdurchschnitt bei den Neubaufertigstellungen von Büroflächen zwischen 2006 und 2010 noch bei rund 44.000 m² lag, stürzte deren Zahl sowohl 2011 als auch 2012 sprichwörtlich ab. Mit nur 7.000 m² markierte 2011 den absoluten Tiefststand seit 1990. Insbesondere die Eigennutzer fehlten hier als Nachfragegruppe.
Baufertigstellungen auf moderatem Niveau
Seitdem steigern sich die Neubaufertigstellungen von Jahr zu Jahr. Für 2013 wird wieder ein Volumen von gut 23.000 m² erwartet. „Die markantesten Projekte sind der Schuppen 1 und das Ensemble Luv und Lee. Dieses Niveau von ca. 25.000 m² Neubauvolumen pro Jahr wird auch in den kommenden Jahren gehalten“, prognostiziert Steinborn. Der Büroflächenbestand betrug zum Jahresende 2012 rund 2,51 Mio. m².
Produzierendes Gewerbe und Logistik die bedeutendsten Branchen
Größte Mietergruppe war neben den Sonstigen mit gut 27 % der Vertragsabschlüsse die Branche „Industrie, Produktion und Bau“. Drittwichtigste Gruppe waren Unternehmen aus dem Bereich „Technologie, Medien und Telekommunikation“. „Die Nachfrage konzentriert sich auf das Vermietungsgeschäft. Eigennutzer sind dagegen kaum am Markt aktiv“, weiß Norbert Steinborn, Bereichsleiter für Büroflächen bei Engel & Völkers Commercial Bremen.
„Auch wenn sich die Dienstleistungswirtschaft in Bremen ähnlich stark entwickelt wie in anderen B-Städten, behalten das produzierende Gewerbe und auch die Logistikbranche weiterhin einen hohen Stellenwert in Bremen“, so Steinborn über die Entwicklung der nachfragenden Branchen.
Unterschiedliche Mietpreisdynamik
Die Spitzenmieten konnten sich stabilisieren und liegen seit 2009 auf dem Niveau von 12,75 EUR/m². Seitdem haben sich die Mieten nicht verändert, da insbesondere in der City entsprechend hochpreisige Angebotsflächen fehlten. Andere Lagen wie die Überseestadt entwickeln sich wesentlich dynamischer. Hier werden stellenweise Höchstmieten bis zu 13,50 EUR/m² erreicht. Die Durchschnittsmieten in der Stadt konnten sich im Zuge der geringen Entwicklungsimpulse im Citybereich und der sinkenden Flächenumsätze der letzten Jahre nicht entwickeln. Diese pendeln traditionell je nach Marktlage zwischen 7,50 EUR/m² und 8,00 EUR/m².
Niedriger Leerstand
Nach einem deutlichen Anstieg des Leerstands zum Anfang des Jahrtausends liegt die Leerstandsquote in Bremen seit Jahren auf einem Niveau um 5 %. Vor dem Hintergrund der gesunkenen Flächennachfrage lässt sich dies mit dem ebenfalls geringen Neubauvolumen erklären.
Aktuell liegt der Leerstand bei ca. 4,9 % bzw. knapp 123.000 m². Im Zeitreihenvergleich positioniert Bremen sich damit deutlich unterhalb des Niveaus vergleichbarer B-Städte (6,2 %).
Limitiertes Flächenangebot in der Überseestadt
Die zunehmende Flächenknappheit im Citybereich führt dazu, dass andere Büroteilräume einen steigenden Büroflächenumsatz oder eine Verringerung des Leerstandes erreichen konnten. „Das Büroflächenangebot in der Überseestadt ist bereits stark limitiert, was sich in den hohen Mieten niederschlägt“, berichtet Steinborn. Die Airport City hat ihren Leerstand deutlich senken können – aufgrund der nach wie vor hohen Vakanzen konnte sich hier keine deutliche Mietpreisentwicklung einstellen.
Abnehmende Bautätigkeit
Während der Fünfjahresdurchschnitt bei den Neubaufertigstellungen von Büroflächen zwischen 2006 und 2010 noch bei rund 44.000 m² lag, stürzte deren Zahl sowohl 2011 als auch 2012 sprichwörtlich ab. Mit nur 7.000 m² markierte 2011 den absoluten Tiefststand seit 1990. Insbesondere die Eigennutzer fehlten hier als Nachfragegruppe.
Baufertigstellungen auf moderatem Niveau
Seitdem steigern sich die Neubaufertigstellungen von Jahr zu Jahr. Für 2013 wird wieder ein Volumen von gut 23.000 m² erwartet. „Die markantesten Projekte sind der Schuppen 1 und das Ensemble Luv und Lee. Dieses Niveau von ca. 25.000 m² Neubauvolumen pro Jahr wird auch in den kommenden Jahren gehalten“, prognostiziert Steinborn. Der Büroflächenbestand betrug zum Jahresende 2012 rund 2,51 Mio. m².
