20.06.2013 Aussichten für europäische Immobilienaktien bleiben gut
Es gibt einige gute Gründe, die für die gute Wertenwicklung von europäischen Immobilienaktien verantwortlich sind. Europäische Immobilienaktien haben eine gute Performance hingelegt und den breiteren Aktienmarkt im vergangenen Jahr geschlagen. Erst im Mai ist der European Public Real Estate Association – Index (EPRA-Index), der die Wertentwicklung der 70 größten europäischen börsennotierten Immobilienunternehmen misst, um sechs Prozent gestiegen. Für den Immobilien-Aktien-Sektor stehen die Chancen gut, dass die aktuelle Hausse anhält. Voraussetzung ist, dass die Zinsen weiterhin niedrig bleiben. „Der Spread von Immobilienerträgen gegenüber Unternehmensanleihenerträgen ist mit 200 bis 400 Basispunkten sehr überzeugend. Tatsächlich hat sich der Spread in jüngsten Jahren ausgeweitet, da die Anleihenrenditen auf ein Rekordtief zurückgegangen sind. Diese Dynamik hat viel Kapital aus der ganzen Welt angezogen, das sich vor allem auf größere, liquidere Märkte wie London und in einem geringeren Umfang auf Paris konzentriert hatte“, erläutert Peter Nieuwland, Co-Manager des Schroder ISF Global Property Securities und Leiter für Europa bei European Investors (EII).
Sowohl Paris als auch London seien als sichere Häfen wahrgenommen worden. „Der Wettbewerb um qualitative Vermögenswerte in diesen Märkten war zudem stark und das drückte die Renditen nach unten. Die Transaktionsvolumen zeigen, dass dieser Trend weiter anhält. Die Volumen steigen und die Anleger fangen an, auch in zweitklassige Lagen und Anlagewerte zu investieren“, sagt Nieuwland. Weiterhin attraktiv sei die Londoner Innenstadt. Denn die Nachfrage nach Gewerbe- und Wohnimmobilien sei dort hoch gewesen und vor allem das Londoner West End werde von Mietern stark nachgefragt. Ebenfalls interessant sei der deutsche Wohnungsmarkt und in einem geringen Umfang der Büromarkt in Stockholm und Paris.
Die Krise in Europa sei etwas abgeebbt und in der daraus resultierenden weniger risikoreichen Umgebung fühlen sich die Investoren wieder wohler, sich gen Europa zu allokieren. Der Immobilienaktien-Sektor biete hochqualitative Sachwerte mit recht sicheren Einkommensströmen und einer soliden Dividendenausschüttung. „Das sind genau die Risiko-Rendite-Eigenschaften, die von globalen Investoren wegen der Unsicherheiten mit Blick auf die globale Wirtschaft und vielleicht spezieller wegen der europäischen Wirtschaft stark nachgefragt wurden“, sagt Nieuwland.
Man sollte für einen Ausblick allerdings beachten, dass der Immobiliensektor mittlerweile zweigeteilter ist und die Aussichten entsprechend auseinander driften. „Die Gewinner waren die Unternehmen, die aktiv in den stärkeren Märkten in Europa – also London und den deutschen Wohnungsmarkt - mit einer aktiven Vermögensverwaltung und vor allem mit starken Bilanzen waren. Unternehmen, die gehebelter sind und in den südlichen Peripherie-Märkten mit zweitrangigeren Vermögenswerten tätig waren, hängen hinter dem Sektor hinterher. Wir gehen davon aus, dass sich der Unterschied zwischen diesen beiden Kategorien in absehbarer Zeit sogar noch deutlicher ausprägt“, erläutert Nieuwland.
Mit der Ausnahme von der Londoner Innensatdt und vielleicht dem deutschen Wohnungsmarkt bleibe der Vermietungsmarkt weiterhin schwach. „Der wirtschaftliche Gegenwind veranlasst viele Unternehmen dazu, Entscheidungen zu verschieben und preissensibler zu sein. Daraus resultiert eine schwächere Nachfrage nach Büros“, sagt Nieuwland. „Der Einzelhandelssektor ist durch die steigende Konkurrenz des Online-Handels und Verbraucher, die mehr auf das Geld achten, unter Druck geraten. Demzufolge werden es viele Unternehmen in den meisten europäischen Märkten schwer haben, die Mieteinnahmen auf gleichem Niveau zu halten.“
Der Ausblick für die „Gewinnergruppe“, die über einen fantastischen Zugang zu einer günstigen Finanzierung haben ist unserer Ansicht nach positiv. Durch den Zugang zu günstigem Kapital entstehen für diese Unternehmen attraktive Möglichkeiten für Zukäufe und eine (Neu)Entwicklung, die es ihnen ermöglicht die Gewinne und den Wert zu vergrößern.
Die zweite Gruppe der Unternehmen allerdings wird sich wahrscheinlich entlanghangeln müssen. Sie wird sich darauf konzentrieren, ihre Umsatzmargen zu schützen und dabei die Miete und die Vermietungsquote zu halten“, sagt Nieuwland. Denn ihre Bilanzen ließen kein Wachstum zu, einige würden sich verkleinern, um ihre Verschuldung zu verringern. Obwohl der Zugang zu Kapital für diese Unternehmen besser als erwartet gewesen sei, seien die Bedingungen eindeutig anders als jene für die „Gewinner“. „Aus diesem Grund sollten die hochqualitativeren Unternehmen auf dem Immobilien-Level weiterhin outperformen. Wir gehen davon aus, dass der Sektor gut positioniert für eine wirtschaftliche Erholung ist. Die restriktive Kreditvergabe der Banken hat die Entwicklung von neuen Bestandsobjekten stark begrenzt und das wiederum bedeutet, dass die Leerstandsraten auf einem akzeptablen Niveau geblieben sind. Jede Erholung in der Mieternachfrage auf dem Rücken der Erholung sollte schnell in einen Mietanstieg münden. Ganz klar ist, dass das in den Zahlen von heute noch nicht berücksichtigt ist“, erläutert Nieuwland.
Insgesamt betrachtet ist der Sektor heutzutage nicht billig. Im Mai stieg der EPRA-Index (European Public Real Estate Association – Index) um sechs Prozent. „Man kann eindeutig nicht erwarten, dass es für den Sektor in dieser Geschwindigkeit für immer nach oben geht“, kommentiert Nieuwland. Ende 2011 handelte der Sektor mit einem Abschlag von mehr als 20 Prozent gegenüber den Net Asset Value (NAV). „Heute handelt der Sektor wegen all der eben bereits geschilderten Gründe im Schnitt zu einem Abschlag von fünf Prozent“, sagt Nieuwland. Es sei bemerkenswert, dass die Spanne zwischen dem oberen Ende mit Aktien variiere, die zu einer Prämie von 30 Prozent gehandelt werden, und dem unteren Ende, an dem man Abschläge von bis zu 50 Prozent sehe. Die durchschnittliche Dividendenrendite von vier Prozent sei immer noch attraktiv.
„Die entscheidenden Kriterien für Immobilienunternehmen wird der Zugang zu einer günstigen Finanzierung, aktives Management und der richtige Standort sein. Man könnte einwerfen, dass das immer der Fall ist. Doch die Unterschiede in der Dynamik von Immobilien – auf allen Ebenen – in den verschiedenen Märkten in Europa ist heutzutage ausgeprägter als es früher lange Zeit der Fall war“, kommentiert Nieuwland abschließend.
Sowohl Paris als auch London seien als sichere Häfen wahrgenommen worden. „Der Wettbewerb um qualitative Vermögenswerte in diesen Märkten war zudem stark und das drückte die Renditen nach unten. Die Transaktionsvolumen zeigen, dass dieser Trend weiter anhält. Die Volumen steigen und die Anleger fangen an, auch in zweitklassige Lagen und Anlagewerte zu investieren“, sagt Nieuwland. Weiterhin attraktiv sei die Londoner Innenstadt. Denn die Nachfrage nach Gewerbe- und Wohnimmobilien sei dort hoch gewesen und vor allem das Londoner West End werde von Mietern stark nachgefragt. Ebenfalls interessant sei der deutsche Wohnungsmarkt und in einem geringen Umfang der Büromarkt in Stockholm und Paris.
Die Krise in Europa sei etwas abgeebbt und in der daraus resultierenden weniger risikoreichen Umgebung fühlen sich die Investoren wieder wohler, sich gen Europa zu allokieren. Der Immobilienaktien-Sektor biete hochqualitative Sachwerte mit recht sicheren Einkommensströmen und einer soliden Dividendenausschüttung. „Das sind genau die Risiko-Rendite-Eigenschaften, die von globalen Investoren wegen der Unsicherheiten mit Blick auf die globale Wirtschaft und vielleicht spezieller wegen der europäischen Wirtschaft stark nachgefragt wurden“, sagt Nieuwland.
Man sollte für einen Ausblick allerdings beachten, dass der Immobiliensektor mittlerweile zweigeteilter ist und die Aussichten entsprechend auseinander driften. „Die Gewinner waren die Unternehmen, die aktiv in den stärkeren Märkten in Europa – also London und den deutschen Wohnungsmarkt - mit einer aktiven Vermögensverwaltung und vor allem mit starken Bilanzen waren. Unternehmen, die gehebelter sind und in den südlichen Peripherie-Märkten mit zweitrangigeren Vermögenswerten tätig waren, hängen hinter dem Sektor hinterher. Wir gehen davon aus, dass sich der Unterschied zwischen diesen beiden Kategorien in absehbarer Zeit sogar noch deutlicher ausprägt“, erläutert Nieuwland.
Mit der Ausnahme von der Londoner Innensatdt und vielleicht dem deutschen Wohnungsmarkt bleibe der Vermietungsmarkt weiterhin schwach. „Der wirtschaftliche Gegenwind veranlasst viele Unternehmen dazu, Entscheidungen zu verschieben und preissensibler zu sein. Daraus resultiert eine schwächere Nachfrage nach Büros“, sagt Nieuwland. „Der Einzelhandelssektor ist durch die steigende Konkurrenz des Online-Handels und Verbraucher, die mehr auf das Geld achten, unter Druck geraten. Demzufolge werden es viele Unternehmen in den meisten europäischen Märkten schwer haben, die Mieteinnahmen auf gleichem Niveau zu halten.“
Der Ausblick für die „Gewinnergruppe“, die über einen fantastischen Zugang zu einer günstigen Finanzierung haben ist unserer Ansicht nach positiv. Durch den Zugang zu günstigem Kapital entstehen für diese Unternehmen attraktive Möglichkeiten für Zukäufe und eine (Neu)Entwicklung, die es ihnen ermöglicht die Gewinne und den Wert zu vergrößern.
Die zweite Gruppe der Unternehmen allerdings wird sich wahrscheinlich entlanghangeln müssen. Sie wird sich darauf konzentrieren, ihre Umsatzmargen zu schützen und dabei die Miete und die Vermietungsquote zu halten“, sagt Nieuwland. Denn ihre Bilanzen ließen kein Wachstum zu, einige würden sich verkleinern, um ihre Verschuldung zu verringern. Obwohl der Zugang zu Kapital für diese Unternehmen besser als erwartet gewesen sei, seien die Bedingungen eindeutig anders als jene für die „Gewinner“. „Aus diesem Grund sollten die hochqualitativeren Unternehmen auf dem Immobilien-Level weiterhin outperformen. Wir gehen davon aus, dass der Sektor gut positioniert für eine wirtschaftliche Erholung ist. Die restriktive Kreditvergabe der Banken hat die Entwicklung von neuen Bestandsobjekten stark begrenzt und das wiederum bedeutet, dass die Leerstandsraten auf einem akzeptablen Niveau geblieben sind. Jede Erholung in der Mieternachfrage auf dem Rücken der Erholung sollte schnell in einen Mietanstieg münden. Ganz klar ist, dass das in den Zahlen von heute noch nicht berücksichtigt ist“, erläutert Nieuwland.
Insgesamt betrachtet ist der Sektor heutzutage nicht billig. Im Mai stieg der EPRA-Index (European Public Real Estate Association – Index) um sechs Prozent. „Man kann eindeutig nicht erwarten, dass es für den Sektor in dieser Geschwindigkeit für immer nach oben geht“, kommentiert Nieuwland. Ende 2011 handelte der Sektor mit einem Abschlag von mehr als 20 Prozent gegenüber den Net Asset Value (NAV). „Heute handelt der Sektor wegen all der eben bereits geschilderten Gründe im Schnitt zu einem Abschlag von fünf Prozent“, sagt Nieuwland. Es sei bemerkenswert, dass die Spanne zwischen dem oberen Ende mit Aktien variiere, die zu einer Prämie von 30 Prozent gehandelt werden, und dem unteren Ende, an dem man Abschläge von bis zu 50 Prozent sehe. Die durchschnittliche Dividendenrendite von vier Prozent sei immer noch attraktiv.
„Die entscheidenden Kriterien für Immobilienunternehmen wird der Zugang zu einer günstigen Finanzierung, aktives Management und der richtige Standort sein. Man könnte einwerfen, dass das immer der Fall ist. Doch die Unterschiede in der Dynamik von Immobilien – auf allen Ebenen – in den verschiedenen Märkten in Europa ist heutzutage ausgeprägter als es früher lange Zeit der Fall war“, kommentiert Nieuwland abschließend.
