17.06.2013 Kapitalanlage: Nicht jede Immobilie ist geeignet
Aus Sorge vor einer Inflation investieren viele Bundesbürger ihr Vermögen in vermietete Wohnimmobilien. Doch nicht jedes Objekt eignet sich als Kapitalanlage. Der bundesweit tätige Immobiliendienstleister PlanetHome AG hat zusammengestellt, worauf Investoren und Immobilienverkäufer achten sollten.
Seniorentauglichkeit
Die Menschen in Deutschland werden weniger, die Gesellschaft wird älter: Laut Statistischem Bundesamt ist im Jahr 2060 jeder Dritte mindestens 65 Jahre und jeder Siebente mindestens 80 Jahre alt. Das wird sich mittel- bis langfristig auf den Wohnimmobilienmarkt auswirken. Dachgeschosswohnungen ohne Lift, kleine Bäder, enge Türen, viele Treppen: All das sind Kriterien, die die Vermietbarkeit in Zukunft erschweren werden. „Die Nachfrage nach barrierefreien und seniorentauglichen Immobilien wird steigen – einfach weil es irgendwann viel mehr ältere als jüngere Menschen gibt“, sagt Ludwig Wiesbauer, Bereichsvorstand Immobilienvermittlung bei der PlanetHome AG. „Je mehr die Immobilie nutzen können, desto größer der potentielle Mieterkreis.“ Das bedeute nicht, gleich alles komplett umzurüsten. „Aber man sollte sich schon mal langsam an den Gedanken gewöhnen, dass sich die Anforderungen an Immobilien mit dem demografischen Wandel ändern werden.“
Zustand
Der bauliche Zustand des Objekts ist ein entscheidendes Kriterium für die langfristige Ertragssicherung. In welcher Beschaffenheit Dach, Fassade, Fenster und sanitäre Einrichtungen sind, hat maßgeblich Einfluss auf Vermietbarkeit sowie auf zukünftige Investitionskosten. Die wiederum schmälern die Rendite. „Je besser der bauliche Zustand der Immobilie, desto weniger muss man hohe Reparatur- und Sanierungskosten fürchten“, so Wiesbauer. Allerdings gebe es auch Mängel wie Schädlingsbefall, Schimmel in der Wand oder alte Wasserrohre, die der Laie nicht auf den ersten Blick erkenne. Deshalb sei es wichtig, vor einem Kauf einen Experten hinzuzuziehen. „Dies gilt übrigens auch für Verkäufer“, erläutert der Experte. „Denn wenn Eigentümer schon im Vorfeld die potenziellen Mängel ihrer Immobilie kennen, stehen sie bei Verkaufsverhandlungen eindeutig besser da.“
Lage
Einer der wichtigsten Punkte, die es zu beachten gilt, ist die Lage des Objektes. Denn die ist nicht veränderbar. Beim Kauf sollte man deshalb nicht nur auf eine gute Infrastruktur in der Umgebung, sondern zudem auf das Entwicklungspotenzial des Standortes achten. „Bestimmte Städte werden sich eines großen Zuzugs erfreuen, während einige Landstriche ausgedünnt werden. Dies hat Einfluss auf die langfristige Vermietbarkeit.“ Wiesbauer geht davon aus, dass nicht nur die ohnehin beliebten Metropolen wie Hamburg, München oder Berlin zu den Gewinnern der demographischen Entwicklung gehören, sondern auch kleinere Städte im weiteren Umkreis der großen Metropolen. Denn wenn die Preise steigen, werden sich viele dort nach bezahlbarem Wohnraum umsehen. Je höher die Wahrscheinlichkeit eines Bevölkerungswachstums, desto größer die Chance, immer wieder gute Mieter zu finden. „Wer in einer eher strukturschwachen Gegend lebt, sollte deshalb mit einem Verkauf nicht zu lange warten, sondern lieber den derzeitigen Boom nutzen“, rät Immobilienexperte Wiesbauer.
Objektart
Zwar eignen sich Eigentumswohnungen und Häuser gleichermaßen als Kapitalanlagen, beides hat jedoch Vor- und Nachteile, die es vor einem Kauf individuell abzuwägen gilt. Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist damit automatisch einer Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Maßgebliche Änderungen wie beispielsweise die Erneuerung der Fenster können immer nur kollektiv entschieden werden. „Das kann sehr mühsam sein“, sagt Wiesbauer. Allerdings: Reparaturen finanzieren sich aus der Instandhaltungsrücklage. Ein Hausbesitzer ist zwar autark – aber für ihn wird ein marodes Dach schnell viel teurer als für eine Eigentümergemeinschaft, die monatliche Rücklagen bildet. Anleger sollten bei beiden Objektarten vor dem Kauf das Rendite-Risiko-Profil zumindest grob kalkulieren.
Immobilienbesitzern rät Wiesbauer, alle relevanten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Grundrisse, Nebenkostenabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Teilungserklärungen, vor allem aber Reparaturbelege zu sammeln. „Nicht jeder Eigentümer hat dies bei einem Verkauf vollständig zur Hand. Unsere Makler sind bei der Beschaffung dieser Dokumente deshalb gerne behilflich.“
Seniorentauglichkeit
Die Menschen in Deutschland werden weniger, die Gesellschaft wird älter: Laut Statistischem Bundesamt ist im Jahr 2060 jeder Dritte mindestens 65 Jahre und jeder Siebente mindestens 80 Jahre alt. Das wird sich mittel- bis langfristig auf den Wohnimmobilienmarkt auswirken. Dachgeschosswohnungen ohne Lift, kleine Bäder, enge Türen, viele Treppen: All das sind Kriterien, die die Vermietbarkeit in Zukunft erschweren werden. „Die Nachfrage nach barrierefreien und seniorentauglichen Immobilien wird steigen – einfach weil es irgendwann viel mehr ältere als jüngere Menschen gibt“, sagt Ludwig Wiesbauer, Bereichsvorstand Immobilienvermittlung bei der PlanetHome AG. „Je mehr die Immobilie nutzen können, desto größer der potentielle Mieterkreis.“ Das bedeute nicht, gleich alles komplett umzurüsten. „Aber man sollte sich schon mal langsam an den Gedanken gewöhnen, dass sich die Anforderungen an Immobilien mit dem demografischen Wandel ändern werden.“
Zustand
Der bauliche Zustand des Objekts ist ein entscheidendes Kriterium für die langfristige Ertragssicherung. In welcher Beschaffenheit Dach, Fassade, Fenster und sanitäre Einrichtungen sind, hat maßgeblich Einfluss auf Vermietbarkeit sowie auf zukünftige Investitionskosten. Die wiederum schmälern die Rendite. „Je besser der bauliche Zustand der Immobilie, desto weniger muss man hohe Reparatur- und Sanierungskosten fürchten“, so Wiesbauer. Allerdings gebe es auch Mängel wie Schädlingsbefall, Schimmel in der Wand oder alte Wasserrohre, die der Laie nicht auf den ersten Blick erkenne. Deshalb sei es wichtig, vor einem Kauf einen Experten hinzuzuziehen. „Dies gilt übrigens auch für Verkäufer“, erläutert der Experte. „Denn wenn Eigentümer schon im Vorfeld die potenziellen Mängel ihrer Immobilie kennen, stehen sie bei Verkaufsverhandlungen eindeutig besser da.“
Lage
Einer der wichtigsten Punkte, die es zu beachten gilt, ist die Lage des Objektes. Denn die ist nicht veränderbar. Beim Kauf sollte man deshalb nicht nur auf eine gute Infrastruktur in der Umgebung, sondern zudem auf das Entwicklungspotenzial des Standortes achten. „Bestimmte Städte werden sich eines großen Zuzugs erfreuen, während einige Landstriche ausgedünnt werden. Dies hat Einfluss auf die langfristige Vermietbarkeit.“ Wiesbauer geht davon aus, dass nicht nur die ohnehin beliebten Metropolen wie Hamburg, München oder Berlin zu den Gewinnern der demographischen Entwicklung gehören, sondern auch kleinere Städte im weiteren Umkreis der großen Metropolen. Denn wenn die Preise steigen, werden sich viele dort nach bezahlbarem Wohnraum umsehen. Je höher die Wahrscheinlichkeit eines Bevölkerungswachstums, desto größer die Chance, immer wieder gute Mieter zu finden. „Wer in einer eher strukturschwachen Gegend lebt, sollte deshalb mit einem Verkauf nicht zu lange warten, sondern lieber den derzeitigen Boom nutzen“, rät Immobilienexperte Wiesbauer.
Objektart
Zwar eignen sich Eigentumswohnungen und Häuser gleichermaßen als Kapitalanlagen, beides hat jedoch Vor- und Nachteile, die es vor einem Kauf individuell abzuwägen gilt. Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist damit automatisch einer Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Maßgebliche Änderungen wie beispielsweise die Erneuerung der Fenster können immer nur kollektiv entschieden werden. „Das kann sehr mühsam sein“, sagt Wiesbauer. Allerdings: Reparaturen finanzieren sich aus der Instandhaltungsrücklage. Ein Hausbesitzer ist zwar autark – aber für ihn wird ein marodes Dach schnell viel teurer als für eine Eigentümergemeinschaft, die monatliche Rücklagen bildet. Anleger sollten bei beiden Objektarten vor dem Kauf das Rendite-Risiko-Profil zumindest grob kalkulieren.
Immobilienbesitzern rät Wiesbauer, alle relevanten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Grundrisse, Nebenkostenabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Teilungserklärungen, vor allem aber Reparaturbelege zu sammeln. „Nicht jeder Eigentümer hat dies bei einem Verkauf vollständig zur Hand. Unsere Makler sind bei der Beschaffung dieser Dokumente deshalb gerne behilflich.“
