04.06.2013 Berliner Mieter zahlen oft mehr als Käufer
Angesichts rasch steigender Neuvertragsmieten und niedriger Zinsen wird der Wohnungskauf für immer mehr Berliner zu einer sinnvollen Alternative. Das zeigt eine Auswertung der Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting GmbH. „Eine Drei-Zimmer-Eigentumswohnung mit 90 Quadratmetern in Pankow ist derzeit beispielsweise für monatlich 800 Euro zu haben“, berichtet Geschäftsführer Nikolaus Ziegert. „Die Nettokaltmiete für eine solche Wohnung liegt bei dem gebotenen Ausstattungsgrad aktuell zwischen 780 und 900 Euro.“
Das ist kein Einzelfall. Bei 1.000 untersuchten Angeboten lag die vergleichbare durchschnittliche Nettokaltmiete nur in zehn Prozent der Fälle um mehr als 15 Prozent unter der jeweiligen monatlichen Finanzierungsrate. Bei fast jeder vierten Wohnung war die Finanzierung hingegen deutlich günstiger als die jeweilige Neuvertragsmiete. Vielfach konnten keine größeren Differenzen bei den monatlichen Zahlungen festgestellt werden. „Bei 40 Prozent der Angebote darunter viele Neubauwohnungen innerhalb des S-Bahn-Rings weichen Finanzierungsraten und Neuvertragsmieten vergleichbarer Wohnungen um weniger als fünf Prozent voneinander ab“, sagt Ziegert. „Das zeigt: Bis zu einem Niveau von etwa 3.500 Euro je Quadratmeter können neue Eigentumswohnungen das Wohnungsangebot für Haushalte mit mittleren Einkommen maßgeblich bereichern.“ Ein eindeutiges Ergebnis gebe es zudem bei nicht sanierten Altbauwohnungen. „Der Kauf einer unsanierten Gründerzeitwohnung ist monatlich zwischen zehn und 30 Prozent günstiger als eine gleichwertige Mietwohnung. Mit der Ersparnis kann dann auch die spätere Modernisierung finanziert werden.“
Als Grundlage für die monatlichen Finanzierungskosten wurde ein zehnjähriges Hypothekendarlehen über den gesamten Kaufpreis mit einer anfänglichen einprozentigen Tilgung gewählt. „Nach unseren Erfahrungen müssen Käufer mit einem festen Arbeitseinkommen derzeit nur die Kaufnebenkosten von knapp zwölf Prozent aus eigenen Mitteln aufbringen, um eine Finanzierung zu erhalten“, sagt der Geschäftsführer der Ziegert – Bank- und Finanzierungsconsulting, Mathias Baumeister. Beim Vergleich der Raten sei aber zu berücksichtigen, dass im Falle eines Kaufes ein Teil der monatlichen Raten in den Vermögensaufbau fließe.
Nikolaus Ziegert ist der Auffassung, dass die ökonomischen Anreize, eine Eigentumswohnung in Berlin zu kaufen, noch weiter wachsen werden. „Die Neuvertragsmieten im Stadtgebiet werden in den kommenden Jahren steigen. Denn der Neubau bietet nur eine geringe Entlastung und die Zuwanderung bleibe auf einem hohen Niveau“, sagt Ziegert. „Auf der anderen Seite sorgen die niedrigen Zinsen auf absehbare Zeit für günstige Finanzierungsbedingungen. Die aktuellen Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen fallen dagegen kaum ins Gewicht.“
Die Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting GmbH ist das führende Vertriebsunternehmen für Eigentumswohnungen in Berlin. 2012 wurden insgesamt 1.000 Wohnungen mit einem Gesamtvolumen von 260 Mio. Euro verkauft. Ziegert ist als Berater sowohl für Bauträger und Wohnungsverkäufer als auch für Endkunden tätig. Das 1985 gegründete Unternehmen unterstützt beispielsweise Bauträger bei der Planung von Grundrissen und Wohnungsausstattungen. Ein in allen Phasen strukturierter Verkaufsprozess ist die Grundlage für kurze Veräußerungszeiträume und eine hohe Kundenzufriedenheit. Bei Neubauten ist der Vertrieb in der Regel noch vor der Fertigstellung des Rohbaus abgeschlossen. Ziegert bietet überdies auch eine Finanzierungsberatung für Wohnungskäufer an. 2012 wurden Darlehen mit einem Volumen von insgesamt 120 Mio. Euro vermittelt.
Das ist kein Einzelfall. Bei 1.000 untersuchten Angeboten lag die vergleichbare durchschnittliche Nettokaltmiete nur in zehn Prozent der Fälle um mehr als 15 Prozent unter der jeweiligen monatlichen Finanzierungsrate. Bei fast jeder vierten Wohnung war die Finanzierung hingegen deutlich günstiger als die jeweilige Neuvertragsmiete. Vielfach konnten keine größeren Differenzen bei den monatlichen Zahlungen festgestellt werden. „Bei 40 Prozent der Angebote darunter viele Neubauwohnungen innerhalb des S-Bahn-Rings weichen Finanzierungsraten und Neuvertragsmieten vergleichbarer Wohnungen um weniger als fünf Prozent voneinander ab“, sagt Ziegert. „Das zeigt: Bis zu einem Niveau von etwa 3.500 Euro je Quadratmeter können neue Eigentumswohnungen das Wohnungsangebot für Haushalte mit mittleren Einkommen maßgeblich bereichern.“ Ein eindeutiges Ergebnis gebe es zudem bei nicht sanierten Altbauwohnungen. „Der Kauf einer unsanierten Gründerzeitwohnung ist monatlich zwischen zehn und 30 Prozent günstiger als eine gleichwertige Mietwohnung. Mit der Ersparnis kann dann auch die spätere Modernisierung finanziert werden.“
Als Grundlage für die monatlichen Finanzierungskosten wurde ein zehnjähriges Hypothekendarlehen über den gesamten Kaufpreis mit einer anfänglichen einprozentigen Tilgung gewählt. „Nach unseren Erfahrungen müssen Käufer mit einem festen Arbeitseinkommen derzeit nur die Kaufnebenkosten von knapp zwölf Prozent aus eigenen Mitteln aufbringen, um eine Finanzierung zu erhalten“, sagt der Geschäftsführer der Ziegert – Bank- und Finanzierungsconsulting, Mathias Baumeister. Beim Vergleich der Raten sei aber zu berücksichtigen, dass im Falle eines Kaufes ein Teil der monatlichen Raten in den Vermögensaufbau fließe.
Nikolaus Ziegert ist der Auffassung, dass die ökonomischen Anreize, eine Eigentumswohnung in Berlin zu kaufen, noch weiter wachsen werden. „Die Neuvertragsmieten im Stadtgebiet werden in den kommenden Jahren steigen. Denn der Neubau bietet nur eine geringe Entlastung und die Zuwanderung bleibe auf einem hohen Niveau“, sagt Ziegert. „Auf der anderen Seite sorgen die niedrigen Zinsen auf absehbare Zeit für günstige Finanzierungsbedingungen. Die aktuellen Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen fallen dagegen kaum ins Gewicht.“
Die Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting GmbH ist das führende Vertriebsunternehmen für Eigentumswohnungen in Berlin. 2012 wurden insgesamt 1.000 Wohnungen mit einem Gesamtvolumen von 260 Mio. Euro verkauft. Ziegert ist als Berater sowohl für Bauträger und Wohnungsverkäufer als auch für Endkunden tätig. Das 1985 gegründete Unternehmen unterstützt beispielsweise Bauträger bei der Planung von Grundrissen und Wohnungsausstattungen. Ein in allen Phasen strukturierter Verkaufsprozess ist die Grundlage für kurze Veräußerungszeiträume und eine hohe Kundenzufriedenheit. Bei Neubauten ist der Vertrieb in der Regel noch vor der Fertigstellung des Rohbaus abgeschlossen. Ziegert bietet überdies auch eine Finanzierungsberatung für Wohnungskäufer an. 2012 wurden Darlehen mit einem Volumen von insgesamt 120 Mio. Euro vermittelt.
