News RSS-Feed

22.05.2013 Toplagen und Städte jenseits der Metropolen

Neben seiner schieren Marktgröße mit mehr als 400 Mrd. € Einzelhandelsumsatz zeichnet sich Deutschland strukturell durch ein weit gefächertes Netz von interessanten Einkaufsstädten auch jenseits der „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) aus. Andere Länder wie Großbritannien (London) oder Frankreich (Paris bzw. Ile-de-France) weisen monozentrische Gefüge mit einer hohen Konzentration des Shopping-Business auf ihre Metropolen auf.

Als Spezialist für innerstädtische Geschäftshäuser hat die COMFORT-Gruppe über 60 Städte mit ihren Citys im Fokus, die alljährlich in ihrem Marktbericht ausführlich im Hinblick auf ihre Rahmenbedingungen, Performance und zukünftige Entwicklungen analysiert werden. Das neueste Instrument ist ein daten- und informationsbasiertes Benchmarking der wichtigsten deutschen Einkaufsstädte: das COMFORT City-Ranking. Hier wird es exemplarisch für die TOP 20 Städte dargestellt. In technischer Hinsicht handelt es sich dabei um einen gewichteten Index von maßgeblichen Eckdaten und -informationen. Das Ranking setzt sich aus drei separiert dargestellten Teilrankings mit insgesamt 35 aufbereiteten Parametern zusammen. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:

1. Demografie / (Sozio-)Ökonomie:
Bevölkerungszahl und -entwicklung, wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, Arbeitsmarkt, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft (insgesamt 10 Parameter);
2. Einzelhandel:
Einzugsgebiet, Einzelhandels- und Modezentralität, City-Umsatz, Verkaufsfläche, Flächenproduktivität, Flächenanteil (insgesamt 13 Parameter);
3. Standort / Immobilien:
City-Miet- sowie Kaufpreishöhe und -entwicklung, Mieternachfrage und Nachfrageintensität, Einzelhandelslagen-/Flächenstruktur, Branchen-/Betreibermix (insgesamt 12 Parameter).

Hidden Champions schon in den TOP 20
Im Hinblick auf die Ergebnisse ist zwar einerseits festzustellen, dass erwartungsgemäß die sieben großen Metropolen mit München an der Spitze sind. Auf der anderen Seite ist auffällig, dass hiernach keineswegs nur die nächstgrößeren Städte, sondern diverse „Hidden Champions“ zu finden sind. So stellen im „Top 20-Ranking“ kleinere Städte (unter 150.000 Einwohner) wie Würzburg (Rang 11) und Ulm (Rang 13) mit Blick auf Leistungsfähigkeit und Ausstrahlungskraft des City-Einzelhandels und der Handelsimmobilienszene Großstädte wie Bremen oder Dortmund (beide Rang 17) in den Schatten - von Essen oder Duisburg, die gar nicht unter den TOP 20 vertreten sind - ganz zu schweigen.

Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex ist dieser -korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - in Einkaufstüten dargestellt, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 Prozent dar. Somit bedeuten „74“ beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die verschiedenen Teilrankings (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 Prozent aller Punkte erreicht hat.
Das individuelle Ranking der Stadt für die Teilrankings geht wiederum aus der jeweiligen dreigeteilten ‚Stadttüte‘ hervor. In sechs Farbabstufungen werden die erreichten Prozentwerte der maximalen Punktzahl für die jeweilige Teilkategorie dargestellt. Je höher die Farbsättigung desto stärker ist die Stadt im jeweiligen Segment. Bereits in dieser Detailstufe ergeben sich bemerkenswerte Unterschiede (s. Grafik).

Im Hinblick auf die Bestimmungsgründe liefern die Ergebnisse der Teilindizes erste Erkenntnisse. Mit der COMFORT-Datenbank können diese bei tiefer gehendem Interesse weiter erforscht werden, denn die Teilindizes sind durchgehend mit aktuellen Einzelmerkmalen für jede Stadt hinterlegt. Das wird am Beispiel der „Zentralität“ exemplarisch skizziert.

Zentralität
Wichtiger als die Einwohnerzahl ist die Einzelhandels- und Zentralitätskennziffer, die für den Einzelhandel die Zu- oder Abflüsse an Kaufkraft aus dem Umland misst und nachfolgend für ausgewählte Mittelstädte dargestellt ist. So können derartige Städte mit großem Einzugsgebiet als Expansionsziel viel interessanter sein, da die Mieten für Einzelhandelsflächen in der Regel moderater als in Großstädten sind. Für Modelabels ist die Modezentralität noch wichtiger, die die Zentralität des speziell für das Segment Mode (Bekleidung, Textil, Schuhe, Lederwaren) aufzeigt.

So bieten sich Städte wie Kassel, Oldenburg oder Würzburg, aber auch Städte unterhalb der TOP 20 des City Rankings für Filialisten an, die auf hohe Passantenfrequenzen und Umsätze bei bezahlbaren Mieten abzielen. Die Kaufkraft ist in diesen Städten zwar deutlich niedriger als in Metropolen, aber sie weisen solide wirtschaftliche und Arbeitsmarkt-Rahmendaten wie auch eine günstige Bevölkerungsentwicklung auf.

Auch die Einzugsgebiete des City-Einzelhandels, d.h. das Gebiet und deren Einwohner, auf die eine Innenstadt via stetiger Einkaufsbeziehungen reflektieren kann, ist ein ganz wesentlicher Parameter. So haben mittelgroße Städte teilweise Einzugsgebiete, die deren Ein¬wohnerzahl um ein Vielfaches übersteigt. Beispielsweise übertrifft das Einzugsgebiet von Braunschweig seine Einwohnerzahl um das Vierfache und avanciert zur „Millionenstadt“.

In diesem Kontext haben auch die Umsatz- und Verkaufsflächen innerhalb einer Stadt eine maßgebliche Bedeutung. Der prozentuale City-Anteil der Verkaufsfläche und des Umsatzes sinkt tendenziell mit wachsender Einwoh¬ner¬zahl, wohingegen die Flächenproduktivität ansteigt.

Ausgehend von einer COMFORT-Untersuchung der über 60 wichtigsten deutschen Einkaufsstädte kann konstatiert werden, dass die größten City-Anteile der Verkaufsfläche in den Städten um 100.000 Einwohner zu verzeichnen sind. Sie liegen bei durchschnittlich 37 %. Auch die Umsatzanteile der City sind hier am größten – namentlich rd. 45 %, was de facto bedeutet, dass in diesen Städten rund vier von zehn eingenommenen Umsatz-Euro in die Kassen des innerstädtischen Einzelhandels fließen.

Mit zunehmender Stadtgröße sinkt sowohl bezogen auf den Umsatz wie auch auf die Verkaufsfläche der durchschnittliche City-Anteil. Das erscheint überraschend, stellen doch beispielsweise unsere vier Millionenstädte Berlin, Hamburg, München und Köln mit Verkaufsflächen von mehr als 300.000 m² und Einzelhandelsumsätzen in Milliardenhöhe die absolut gesehen größten deutschen Innenstädte dar. Auf der anderen Seite ist in diesen Städten bedingt durch deren polyzentrische Stadtstrukturen mit Bezirks-, Stadt- und Ortsteilzentren wie auch dezentralen Versorgungs- und ‚Grüne Wiese‘-Standorten das Standortgefüge am differenziertesten. Dies schlage in der Summe der Standorte deutlich stärker zu Buche. Von daher ergibt sich in der Untersuchung in den Millionenstädten ein durchschnittlicher Anteil der Citys, bezogen auf den Umsatz von gut 20 %, bezogen auf die Verkaufsfläche sogar nur von gut 17 %.

Gleichwohl stellen über alle betrachteten Stadtgrößen von den Metropolen bis hin zu den Mittelstädten die Innenstädte mit Abstand den wichtigsten einzelnen Einzelhandelsstandort im Gefüge der jeweiligen Stadt dar.



Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!