13.05.2013 Hamburger Lager- und Logistikflächenumsatz unter Vorjahresniveau
Mit einem Lager- und Logistikflächenumsatz von 59.000 m² hat sich das Ergebnis des Hamburger Logistikmarkts (inklusive Umland) im Vergleich zu den ersten drei Monaten des Vorjahres mehr als halbiert. Darüber hinaus kann das Resultat auch nicht an den Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre heranreichen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Verantwortlich für den starken Rückgang ist insbesondere das Ausbleiben von Abschlüssen im großflächigen Hallenbereich über 8.000 m²“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „In den kleineren Flächensegmenten besteht nach wie vor ein reges Marktgeschehen, sodass hier ein ähnlicher Umsatz registriert wurde wie zum Jahresauftakt 2012. Insgesamt ist jedoch noch eine etwas verhaltenere Flächennachfrage als im Vorjahr zu verzeichnen, wozu die nach wie vor ungelöste Eurokrise sowie ein schwächerer Umschlag im Hafen beitragen.“ Auch an den meisten anderen großen Logistikstandorten ist der Flächenumsatz zurückgegangen. Leicht zulegen konnten dagegen zum Beispiel Frankfurt und Leipzig, die im ersten Quartal höhere Ergebnisse als Hamburg erzielten.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Branchen liegen Logistikdienstleister mit knapp 62 % des Umsatzes mit großem Abstand in Führung. Auf sie entfallen sowohl die meisten Abschlüsse als auch größere Flächen, sodass sie deutlich vor den Handelsunternehmen rangieren (gut 19 %), die das Ranking in den ersten drei Monaten 2012 noch knapp anführten. Auf dem dritten Platz folgen Industrieunternehmen mit rund 15 %. Nur geringe Anteile entfallen darüber hinaus auf Baugewerbe und Handwerk
(gut 3 %).
Zum Jahresauftakt 2013 wurde noch kein Großvertrag in Hamburg abgeschlossen, daher zeigt die Verteilung des Flächenumsatzes ein deutlich verändertes Bild gegenüber dem Vorjahr. Mit gut 64 % liegen die kleinen Verträge bis 3.000 m² auf dem ersten Platz. Besonders erfreulich ist, dass sie auch absolut gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum zulegen konnten. Gut ein Viertel des Umsatzes entfällt darüber hinaus auf Abschlüsse zwischen 3.000 und 5.000 m². Während bei kleineren Hallenflächen damit weiterhin eine lebhafte Nachfrage besteht, ist diese bei größeren Hallen noch verhalten. Rund 11 % steuern Abschlüsse von 5.000 bis 8.000 m² bei, größere Verträge wurden dagegen noch nicht abgeschlossen.
Kaum verändertes Flächenangebot - Spitzenmiete weiterhin konstant
Das Flächenangebot hat sich im ersten Quartal kaum verändert. Durch die hohe Nachfrage der vergangenen Jahre sind Hallenflächen in den besonders begehrten Lagen wie Billbrook, Allermöhe und im Westen der Stadt weiterhin knapp. Mit Ausnahme von Altenwerder und Waltershof fehlen gerade im großflächigen Segment funktionale und moderne Logistikhallen, da kaum verfügbare Neubauflächen auf den Markt kommen. Im Hafengebiet von Waltershof ist nun jedoch eine große spekulative Projektentwicklung geplant, in deren Rahmen bis zum Jahresende rund 40.000 m² Logistikfläche entstehen soll.
Die Spitzenmiete des Hamburger Marktgebiets hat sich im ersten Quartal nicht verändert und liegt nach wie vor bei 5,60 €/m². Sie wird für Top-Objekte in stark nachgefragten Lagen erzielt, wozu Altenwerder sowie generell der Bereich des Hafens zählen. Lediglich in Frankfurt und München sind mit 6,20 €/m² sowie 6,30 €/m² noch höhere Mieten im Spitzensegment anzusetzen. Auch insgesamt weisen die Mietpreise in der Hansestadt ein ähnliches Niveau auf wie im Vorjahr.
Bei der Verteilung des auswertbaren Vermietungsumsatzes auf die verschiedenen Mietpreisklassen entfällt mit knapp 39 % der größte Anteil auf Mieten bis 4,00 €/m², wohinter sich überwiegend kleinere Hallen mit einfachem Standard verbergen. Rund 28 % wurden in der Preisklasse zwischen 4,00 und 4,50 €/m² umgesetzt sowie fast 11 % im Segment von 4,50 bis 5,00 €/m². Knapp 23 % entfallen darüber hinaus auf hochwertige Flächen in sehr guten Lagen, für die mehr als 5,00 €/m² erzielt wurden.
Perspektiven für 2013
Nach dem noch etwas verhaltenen Start in das Jahr ist für die kommenden Quartale mit einem leichten Anstieg der Nachfrage auf dem Hamburger Lager- und Logistikflächenmarkt zu rechnen. Insbesondere mit stärkeren wirtschaftlichen Impulsen im weiteren Jahresverlauf sollte für das Gesamtjahr mit einem Flächenumsatz im Bereich des zehnjährigen Durchschnitts (450.000 m²) gerechnet werden können. „Darüber hinaus werden noch einige großflächige Abschlüsse erwartet, die das Ergebnis voraussichtlich zusätzlich erhöhen werden. Da nach wie vor kaum neue Flächen auf den Markt kommen, dürfte die Angebotssituation im Stadtgebiet weiterhin angespannt bleiben. Vor diesem Hintergrund werden insgesamt weniger Incentives gewährt, für die Spitzenmiete ist jedoch zunächst keine Veränderung zu erwarten“, so Hans-Jürgen Hoffmann.
„Verantwortlich für den starken Rückgang ist insbesondere das Ausbleiben von Abschlüssen im großflächigen Hallenbereich über 8.000 m²“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „In den kleineren Flächensegmenten besteht nach wie vor ein reges Marktgeschehen, sodass hier ein ähnlicher Umsatz registriert wurde wie zum Jahresauftakt 2012. Insgesamt ist jedoch noch eine etwas verhaltenere Flächennachfrage als im Vorjahr zu verzeichnen, wozu die nach wie vor ungelöste Eurokrise sowie ein schwächerer Umschlag im Hafen beitragen.“ Auch an den meisten anderen großen Logistikstandorten ist der Flächenumsatz zurückgegangen. Leicht zulegen konnten dagegen zum Beispiel Frankfurt und Leipzig, die im ersten Quartal höhere Ergebnisse als Hamburg erzielten.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Branchen liegen Logistikdienstleister mit knapp 62 % des Umsatzes mit großem Abstand in Führung. Auf sie entfallen sowohl die meisten Abschlüsse als auch größere Flächen, sodass sie deutlich vor den Handelsunternehmen rangieren (gut 19 %), die das Ranking in den ersten drei Monaten 2012 noch knapp anführten. Auf dem dritten Platz folgen Industrieunternehmen mit rund 15 %. Nur geringe Anteile entfallen darüber hinaus auf Baugewerbe und Handwerk
(gut 3 %).
Zum Jahresauftakt 2013 wurde noch kein Großvertrag in Hamburg abgeschlossen, daher zeigt die Verteilung des Flächenumsatzes ein deutlich verändertes Bild gegenüber dem Vorjahr. Mit gut 64 % liegen die kleinen Verträge bis 3.000 m² auf dem ersten Platz. Besonders erfreulich ist, dass sie auch absolut gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum zulegen konnten. Gut ein Viertel des Umsatzes entfällt darüber hinaus auf Abschlüsse zwischen 3.000 und 5.000 m². Während bei kleineren Hallenflächen damit weiterhin eine lebhafte Nachfrage besteht, ist diese bei größeren Hallen noch verhalten. Rund 11 % steuern Abschlüsse von 5.000 bis 8.000 m² bei, größere Verträge wurden dagegen noch nicht abgeschlossen.
Kaum verändertes Flächenangebot - Spitzenmiete weiterhin konstant
Das Flächenangebot hat sich im ersten Quartal kaum verändert. Durch die hohe Nachfrage der vergangenen Jahre sind Hallenflächen in den besonders begehrten Lagen wie Billbrook, Allermöhe und im Westen der Stadt weiterhin knapp. Mit Ausnahme von Altenwerder und Waltershof fehlen gerade im großflächigen Segment funktionale und moderne Logistikhallen, da kaum verfügbare Neubauflächen auf den Markt kommen. Im Hafengebiet von Waltershof ist nun jedoch eine große spekulative Projektentwicklung geplant, in deren Rahmen bis zum Jahresende rund 40.000 m² Logistikfläche entstehen soll.
Die Spitzenmiete des Hamburger Marktgebiets hat sich im ersten Quartal nicht verändert und liegt nach wie vor bei 5,60 €/m². Sie wird für Top-Objekte in stark nachgefragten Lagen erzielt, wozu Altenwerder sowie generell der Bereich des Hafens zählen. Lediglich in Frankfurt und München sind mit 6,20 €/m² sowie 6,30 €/m² noch höhere Mieten im Spitzensegment anzusetzen. Auch insgesamt weisen die Mietpreise in der Hansestadt ein ähnliches Niveau auf wie im Vorjahr.
Bei der Verteilung des auswertbaren Vermietungsumsatzes auf die verschiedenen Mietpreisklassen entfällt mit knapp 39 % der größte Anteil auf Mieten bis 4,00 €/m², wohinter sich überwiegend kleinere Hallen mit einfachem Standard verbergen. Rund 28 % wurden in der Preisklasse zwischen 4,00 und 4,50 €/m² umgesetzt sowie fast 11 % im Segment von 4,50 bis 5,00 €/m². Knapp 23 % entfallen darüber hinaus auf hochwertige Flächen in sehr guten Lagen, für die mehr als 5,00 €/m² erzielt wurden.
Perspektiven für 2013
Nach dem noch etwas verhaltenen Start in das Jahr ist für die kommenden Quartale mit einem leichten Anstieg der Nachfrage auf dem Hamburger Lager- und Logistikflächenmarkt zu rechnen. Insbesondere mit stärkeren wirtschaftlichen Impulsen im weiteren Jahresverlauf sollte für das Gesamtjahr mit einem Flächenumsatz im Bereich des zehnjährigen Durchschnitts (450.000 m²) gerechnet werden können. „Darüber hinaus werden noch einige großflächige Abschlüsse erwartet, die das Ergebnis voraussichtlich zusätzlich erhöhen werden. Da nach wie vor kaum neue Flächen auf den Markt kommen, dürfte die Angebotssituation im Stadtgebiet weiterhin angespannt bleiben. Vor diesem Hintergrund werden insgesamt weniger Incentives gewährt, für die Spitzenmiete ist jedoch zunächst keine Veränderung zu erwarten“, so Hans-Jürgen Hoffmann.
