08.05.2013 Unrealisierte Marktwertänderungen belasten Quartalsergebnis der IVG
Die IVG Immobilien AG schließt das 1. Quartal 2013 mit einem Konzernergebnis von -45,1 Mio. Euro nach -75,7 Mio. Euro im 4. Quartal 2012 ab. Die Umsatzerlöse sanken im Vergleich zum Vorquartal um 31,0 Mio. Euro auf 93,9 Mio. Euro, überwiegend bedingt durch geringere Erlöse aus Projektverkäufen im Segment Investment (Development). Das EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) sank im Vergleich zum Vorquartal zwar von 16,2 Mio. Euro auf -20,2 Mio. Euro. Vor Wertänderungen verbesserte es sich jedoch von 22,9 Mio. Euro im 4. Quartal 2012 auf 27,0 Mio. Euro im 1. Quartal 2013.
Verantwortlich für das negative Konzernergebnis im 1. Quartal 2013 waren vor allem unrealisierte Marktwertänderungen in Höhe von insgesamt -47,2 Mio. Euro im Segment Investment (Real Estate und Caverns). Wesentlichen Anteil daran hatte die vorzeitige und langfristige Prolongation des bestehenden Mietvertrags für die Immobilie Theodor Stern Kai in Frankfurt am Main. Diese führte allein zu unrealisierten Marktwertänderungen in Höhe von -21,3 Mio. Euro. Der Allianz-Konzern hatte im April dieses Jahres vorzeitig den Mietvertrag für insgesamt 51.000 m² Bürofläche langfristig um 16,5 Jahre verlängert, allerdings - auch aufgrund der überdurchschnittlichen Länge des neuen Mietvertrags - zu nun niedrigeren Konditionen. Die frühe Prolongation sichert den Cash-Flow der Immobilie nachhaltig und beendet zugleich bisherige kurzfristige Sonderkündigungsrechte des Mieters im Allianz-Portfolio der IVG.
Im Segment Investment (Caverns) führten die geänderte Nachfrageentwicklung und die größere Unsicherheit in diesem Geschäftsbereich zu einer Erhöhung der Diskontierungssätze und entsprechend zu einer Anpassung der Bewertung der zu Fair Value bilanzierten Kavernen in Höhe von -7,0 Mio. Euro.
Das Finanzergebnis verbesserte sich deutlich von -79,2 Mio. Euro im 4. Quartal 2012 auf -27,1 Mio. Euro im 1. Quartal 2013. Grund hierfür ist die nachhaltige Verbesserung des Zinsergebnisses um 54,9 Mio. Euro auf -29,1 Mio. Euro. Ursächlich hierfür ist neben dem Wegfall der einmaligen außerordentlichen Aufzinsung der Wandelanleihe in Höhe von -35,6 Mio. Euro im 4. Quartal 2012 und kontinuierlicher Schuldentilgung insbesondere das Auslaufen von teuren Zinsswaps zum 31.12.2012 im Rahmen der sogenannten Core-Finanzierung. Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten liegen per 31.03.2013 bei 3,26%. Die zum 31.03.2013 frei verfügbare Liquidität liegt bei über 200 Mio. Euro.
Die Funds from Operations (FFO I), die den operativen Cash-Flow des Unternehmens ohne einmalige Effekte aus dem Developmentgeschäft sowie ohne Verkaufserlöse umfassen, sind mit 7,7 Mio. Euro (Vorquartal 0,0 Mio. Euro) insbesondere aufgrund des verbesserten Zinsergebnisses positiv. Die Gesellschaft plant durch weiteres aktives Kostenmanagement die Funds from Operations weiter zu stärken. Mit 12,8% Leerstand im Vergleich zu 12,4% im 4. Quartal 2012, einem leichten Rückgang der Like-for-Like Mieten um 2,0% und einer NOI-Rendite von 5,0% zeigten sich die weiteren wesentlichen Portfoliokennzahlen nahezu stabil.
Der Net Asset Value der IVG unter Berücksichtigung des Wertpotenzials aus dem Kavernengeschäft (NAV adj.) verschlechterte sich zum 31.03.2013 um 0,47 Euro auf 5,10 Euro pro Aktie (Vorquartal: 5,57 Euro). Der bilanzielle Net Asset Value (NAV) erreichte 4,02 Euro je Aktie und reduzierte sich somit um 0,21 Euro im Vergleich zum Vorquartal.
Die Verschuldung von IVG zum 31. März 2013 beträgt unverändert rund 4,2 Mrd. Euro, die Bankverbindlichkeiten konnten mit 3,8 Mrd. Euro zum Vorquartal um weitere 50 Mio. Euro gesenkt werden. Aufgrund der negativen unrealisierten Marktwertänderungen im 1. Quartal 2013 entspricht dies aktuell einem Verschuldungsgrad (Loan-To-Value Ratio, LTV) der Gesellschaft zum Quartalsende von rund 72%, welcher weiterhin deutlich über dem Branchendurchschnitt liegt.
Angesichts externer Herausforderungen, der anstehenden Fälligkeit großvolumiger Bankdarlehen und der wahrscheinlichen Ausübung einer Put Option durch Wandelanleiheinhaber (Nominalwert 400 Mio. Euro) im März 2014 hatte der IVG Vorstand Ende März 2013 angekündigt, eine alle Kapitalschichten umfassende neue Finanzierungsstrategie zu entwickeln. Insgesamt stehen für das laufende Jahr derzeit geplante Prolongationen von Bankverbindlichkeiten in Höhe von 239 Mio. Euro (bzw. 734 Mio. Euro inklusive THE SQUAIRE) und für das Jahr 2014 in Höhe von 1,87 Mrd. Euro an. Die Entwicklung dieser Finanzierungsstrategie wird derzeit durch den Vorstand weiter vorangetrieben und soll in den nächsten Wochen mit allen relevanten Stakeholdern von IVG abgestimmt werden. Das daraus resultierende Konzept soll voraussichtlich zur Hauptversammlung am 14. August 2013 in Bonn den Aktionären präsentiert werden.
Unabhängig von der laufenden Planung zur langfristigen Finanzierung der Gesellschaft konnte IVG in den letzten Wochen weitere attraktive Immobilien für seine institutionellen Investoren erwerben. Hierzu gehörten zwei Objekte im Wert von rund 60 Mio. Euro für den IVG Garbe Logistik Fonds, der bis Ende 2014 ein Investitionsvolumen von 400 Mio. Euro erreichen soll. Weiterhin erwarb die IVG im Rahmen einer Club-Deal Struktur für seine institutionellen Investoren das Core Objekt „Zeil 94“ in der Frankfurter Innenstadt mit 7.800 qm vermietbarer Fläche und konnte somit erneut seine Einzelhandels-Expertise unter Beweis stellen.
Verantwortlich für das negative Konzernergebnis im 1. Quartal 2013 waren vor allem unrealisierte Marktwertänderungen in Höhe von insgesamt -47,2 Mio. Euro im Segment Investment (Real Estate und Caverns). Wesentlichen Anteil daran hatte die vorzeitige und langfristige Prolongation des bestehenden Mietvertrags für die Immobilie Theodor Stern Kai in Frankfurt am Main. Diese führte allein zu unrealisierten Marktwertänderungen in Höhe von -21,3 Mio. Euro. Der Allianz-Konzern hatte im April dieses Jahres vorzeitig den Mietvertrag für insgesamt 51.000 m² Bürofläche langfristig um 16,5 Jahre verlängert, allerdings - auch aufgrund der überdurchschnittlichen Länge des neuen Mietvertrags - zu nun niedrigeren Konditionen. Die frühe Prolongation sichert den Cash-Flow der Immobilie nachhaltig und beendet zugleich bisherige kurzfristige Sonderkündigungsrechte des Mieters im Allianz-Portfolio der IVG.
Im Segment Investment (Caverns) führten die geänderte Nachfrageentwicklung und die größere Unsicherheit in diesem Geschäftsbereich zu einer Erhöhung der Diskontierungssätze und entsprechend zu einer Anpassung der Bewertung der zu Fair Value bilanzierten Kavernen in Höhe von -7,0 Mio. Euro.
Das Finanzergebnis verbesserte sich deutlich von -79,2 Mio. Euro im 4. Quartal 2012 auf -27,1 Mio. Euro im 1. Quartal 2013. Grund hierfür ist die nachhaltige Verbesserung des Zinsergebnisses um 54,9 Mio. Euro auf -29,1 Mio. Euro. Ursächlich hierfür ist neben dem Wegfall der einmaligen außerordentlichen Aufzinsung der Wandelanleihe in Höhe von -35,6 Mio. Euro im 4. Quartal 2012 und kontinuierlicher Schuldentilgung insbesondere das Auslaufen von teuren Zinsswaps zum 31.12.2012 im Rahmen der sogenannten Core-Finanzierung. Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten liegen per 31.03.2013 bei 3,26%. Die zum 31.03.2013 frei verfügbare Liquidität liegt bei über 200 Mio. Euro.
Die Funds from Operations (FFO I), die den operativen Cash-Flow des Unternehmens ohne einmalige Effekte aus dem Developmentgeschäft sowie ohne Verkaufserlöse umfassen, sind mit 7,7 Mio. Euro (Vorquartal 0,0 Mio. Euro) insbesondere aufgrund des verbesserten Zinsergebnisses positiv. Die Gesellschaft plant durch weiteres aktives Kostenmanagement die Funds from Operations weiter zu stärken. Mit 12,8% Leerstand im Vergleich zu 12,4% im 4. Quartal 2012, einem leichten Rückgang der Like-for-Like Mieten um 2,0% und einer NOI-Rendite von 5,0% zeigten sich die weiteren wesentlichen Portfoliokennzahlen nahezu stabil.
Der Net Asset Value der IVG unter Berücksichtigung des Wertpotenzials aus dem Kavernengeschäft (NAV adj.) verschlechterte sich zum 31.03.2013 um 0,47 Euro auf 5,10 Euro pro Aktie (Vorquartal: 5,57 Euro). Der bilanzielle Net Asset Value (NAV) erreichte 4,02 Euro je Aktie und reduzierte sich somit um 0,21 Euro im Vergleich zum Vorquartal.
Die Verschuldung von IVG zum 31. März 2013 beträgt unverändert rund 4,2 Mrd. Euro, die Bankverbindlichkeiten konnten mit 3,8 Mrd. Euro zum Vorquartal um weitere 50 Mio. Euro gesenkt werden. Aufgrund der negativen unrealisierten Marktwertänderungen im 1. Quartal 2013 entspricht dies aktuell einem Verschuldungsgrad (Loan-To-Value Ratio, LTV) der Gesellschaft zum Quartalsende von rund 72%, welcher weiterhin deutlich über dem Branchendurchschnitt liegt.
Angesichts externer Herausforderungen, der anstehenden Fälligkeit großvolumiger Bankdarlehen und der wahrscheinlichen Ausübung einer Put Option durch Wandelanleiheinhaber (Nominalwert 400 Mio. Euro) im März 2014 hatte der IVG Vorstand Ende März 2013 angekündigt, eine alle Kapitalschichten umfassende neue Finanzierungsstrategie zu entwickeln. Insgesamt stehen für das laufende Jahr derzeit geplante Prolongationen von Bankverbindlichkeiten in Höhe von 239 Mio. Euro (bzw. 734 Mio. Euro inklusive THE SQUAIRE) und für das Jahr 2014 in Höhe von 1,87 Mrd. Euro an. Die Entwicklung dieser Finanzierungsstrategie wird derzeit durch den Vorstand weiter vorangetrieben und soll in den nächsten Wochen mit allen relevanten Stakeholdern von IVG abgestimmt werden. Das daraus resultierende Konzept soll voraussichtlich zur Hauptversammlung am 14. August 2013 in Bonn den Aktionären präsentiert werden.
Unabhängig von der laufenden Planung zur langfristigen Finanzierung der Gesellschaft konnte IVG in den letzten Wochen weitere attraktive Immobilien für seine institutionellen Investoren erwerben. Hierzu gehörten zwei Objekte im Wert von rund 60 Mio. Euro für den IVG Garbe Logistik Fonds, der bis Ende 2014 ein Investitionsvolumen von 400 Mio. Euro erreichen soll. Weiterhin erwarb die IVG im Rahmen einer Club-Deal Struktur für seine institutionellen Investoren das Core Objekt „Zeil 94“ in der Frankfurter Innenstadt mit 7.800 qm vermietbarer Fläche und konnte somit erneut seine Einzelhandels-Expertise unter Beweis stellen.
