07.05.2013 Flächenumsatz Berliner Logistikmarkt bleibt hinter Erwartungen zurück
Mit einem Flächenumsatz von rund 45.000 m² in den ersten drei Monaten 2013 verzeichnet der Berliner Logistikmarkt einen eher verhaltenen Jahresauftakt und kann nicht an das sehr gute Resultat aus dem Vorjahreszeitraum anknüpfen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Sowohl hinsichtlich des Volumens als auch der Anzahl der Abschlüsse erreicht das Ergebnis nur gut die Hälfte des Vorjahreswertes und bewegt sich insgesamt auf dem Niveau von 2009. „Die Gründe für das vergleichsweise ruhige Quartal sind unterschiedlich“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Zum einen konnten im Zuge der hohen Marktaktivitäten und den damit einhergehenden hervorragenden Flächenumsätzen in den vergangenen Quartalen viele Gesuche bereits befriedigt werden. Zum anderen wirken sich aktuell Unsicherheiten durch die Eurokrise und hinsichtlich der weiteren Wirtschaftsentwicklung hemmend auf größere Expansionspläne und die Abschlussbereitschaft der Unternehmen aus.“
Nachdem im Vorjahr Logistikdienstleister mit Abstand die treibende Kraft für den hohen Flächenumsatz waren, sind sie nun auf den dritten Platz zurückgefallen. Sie schlossen nicht nur weniger, sondern im Schnitt auch etwas kleinere Verträge ab und kommen trotz des insgesamt geringeren Gesamtvolumens nur noch auf 16 % (-23 Prozentpunkte). Die ersten Plätze belegen mit deutlichem Vorsprung aktuell Handelsunternehmen, die über 39 % zum Umsatz beitragen, gefolgt von den Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Produktion, die auf einen Anteil von knapp 36 % kommen. Die verbleibenden 9 % entfallen auf das Baugewerbe mit dem Handwerk und Baunebengewerbe.
Durch das sehr geringe Abschlussvolumen in den größeren Flächensegmenten gestaltet sich die Verteilung des Umsatzes auf die Größenklassen erneut sehr ausgeglichen. Die kleinste Kategorie bis 3.000 m² profitierte dabei von vielen Verträgen und kommt auf gut 31 %. Nur etwas weniger, gut 29 %, stellt das zweitgrößte Segment zwischen 12.000 und 20.000 m², der Anteil der Abschlüsse zwischen 5.000 und 8.000 m² liegt mit fast 27 % ebenfalls nicht weit entfernt. Mit 13 % komplettiert die Größenklasse 3.000 bis 5.000 m² das Feld.
Knappes Angebot in den begehrten Lagen – Abschlüsse bis 3,00 € dominieren
Das Angebot an Logistikflächen hat seit Ende 2013 keine wesentliche Änderung erfahren. Nach wie vor treffen die verfügbaren Flächen im nördlichen und östlichen Umland nur auf eine begrenzte Nachfrage, während besonders im südlichen Berliner Umland Flächen rar sind. Mit einer vermutlich im Jahresverlauf anziehenden Nachfrage ist gerade in diesen Lagen von einer weiteren Verknappung auszugehen.
Die Spitzenmiete für Top-Logistikimmobilien im Berliner Markt hat sich im Jahresvergleich nicht verändert und entspricht damit der auch an den meisten übrigen großen Standorten beobachteten Entwicklung. Zum Ende des ersten Quartals liegt sie stabil bei 4,70 €/m² und im bundesweiten Vergleich auf einem eher niedrigen Niveau. Unter den Top-Standorten bewegen sich die Höchstmietpreise nur im Ruhrgebiet und im Raum Leipzig noch auf einem günstigeren Level. Tendenziell unter Druck stehen die Mieten allerdings in Lagen mit erweitertem Flächenangebot, die auf vergleichsweise weniger Nachfrage treffen. Dies betrifft vor allem das nördliche und östliche Umland.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fand ein Großteil des Marktgeschehens im ersten Quartal 2013 eher in den niedrigeren Mietpreisklassen statt. Mehr als zwei Drittel des auswertbaren Flächenumsatzes wurde in den günstigsten Segmenten bis 3,00 €/m² abgeschlossen. Im Gegensatz zu den übrigen Mietpreiskategorien wurde in dieser sogar, bezogen auf das absolute Volumen, mehr Umsatz getätigt als im Vorjahreszeitraum. Noch rund ein Viertel kann die im Vorjahr stärkste Klasse zwischen 3,00 und 4,00 €/m² zum Ergebnis beisteuern, während Abschlüsse über mehr als 4,00 €/m² mit rund 7 % bislang noch eine untergeordnete Rolle spielen.
Perspektiven 2013
„Vor dem Hintergrund der kurzfristig eher moderaten wirtschaftlichen Entwicklung wird zumindest für das zweite Quartal noch keine starke Nachfragesteigerung erwartet. Sollte sich die Stimmung jedoch wie prognostiziert im zweiten Halbjahr aufhellen, dürfte sich dies auch wieder in der Erwartungshaltung der Unternehmen beziehungsweise einer vermehrten Marktaktivität niederschlagen. Im Zusammenspiel mit der geringen Bautätigkeit, die in den kommenden Quartalen nur sehr wenige neue Flächen auf den Markt bringen wird, dürften die Restriktionen auf Angebotsseite die Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau halten“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann.
Sowohl hinsichtlich des Volumens als auch der Anzahl der Abschlüsse erreicht das Ergebnis nur gut die Hälfte des Vorjahreswertes und bewegt sich insgesamt auf dem Niveau von 2009. „Die Gründe für das vergleichsweise ruhige Quartal sind unterschiedlich“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Zum einen konnten im Zuge der hohen Marktaktivitäten und den damit einhergehenden hervorragenden Flächenumsätzen in den vergangenen Quartalen viele Gesuche bereits befriedigt werden. Zum anderen wirken sich aktuell Unsicherheiten durch die Eurokrise und hinsichtlich der weiteren Wirtschaftsentwicklung hemmend auf größere Expansionspläne und die Abschlussbereitschaft der Unternehmen aus.“
Nachdem im Vorjahr Logistikdienstleister mit Abstand die treibende Kraft für den hohen Flächenumsatz waren, sind sie nun auf den dritten Platz zurückgefallen. Sie schlossen nicht nur weniger, sondern im Schnitt auch etwas kleinere Verträge ab und kommen trotz des insgesamt geringeren Gesamtvolumens nur noch auf 16 % (-23 Prozentpunkte). Die ersten Plätze belegen mit deutlichem Vorsprung aktuell Handelsunternehmen, die über 39 % zum Umsatz beitragen, gefolgt von den Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Produktion, die auf einen Anteil von knapp 36 % kommen. Die verbleibenden 9 % entfallen auf das Baugewerbe mit dem Handwerk und Baunebengewerbe.
Durch das sehr geringe Abschlussvolumen in den größeren Flächensegmenten gestaltet sich die Verteilung des Umsatzes auf die Größenklassen erneut sehr ausgeglichen. Die kleinste Kategorie bis 3.000 m² profitierte dabei von vielen Verträgen und kommt auf gut 31 %. Nur etwas weniger, gut 29 %, stellt das zweitgrößte Segment zwischen 12.000 und 20.000 m², der Anteil der Abschlüsse zwischen 5.000 und 8.000 m² liegt mit fast 27 % ebenfalls nicht weit entfernt. Mit 13 % komplettiert die Größenklasse 3.000 bis 5.000 m² das Feld.
Knappes Angebot in den begehrten Lagen – Abschlüsse bis 3,00 € dominieren
Das Angebot an Logistikflächen hat seit Ende 2013 keine wesentliche Änderung erfahren. Nach wie vor treffen die verfügbaren Flächen im nördlichen und östlichen Umland nur auf eine begrenzte Nachfrage, während besonders im südlichen Berliner Umland Flächen rar sind. Mit einer vermutlich im Jahresverlauf anziehenden Nachfrage ist gerade in diesen Lagen von einer weiteren Verknappung auszugehen.
Die Spitzenmiete für Top-Logistikimmobilien im Berliner Markt hat sich im Jahresvergleich nicht verändert und entspricht damit der auch an den meisten übrigen großen Standorten beobachteten Entwicklung. Zum Ende des ersten Quartals liegt sie stabil bei 4,70 €/m² und im bundesweiten Vergleich auf einem eher niedrigen Niveau. Unter den Top-Standorten bewegen sich die Höchstmietpreise nur im Ruhrgebiet und im Raum Leipzig noch auf einem günstigeren Level. Tendenziell unter Druck stehen die Mieten allerdings in Lagen mit erweitertem Flächenangebot, die auf vergleichsweise weniger Nachfrage treffen. Dies betrifft vor allem das nördliche und östliche Umland.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fand ein Großteil des Marktgeschehens im ersten Quartal 2013 eher in den niedrigeren Mietpreisklassen statt. Mehr als zwei Drittel des auswertbaren Flächenumsatzes wurde in den günstigsten Segmenten bis 3,00 €/m² abgeschlossen. Im Gegensatz zu den übrigen Mietpreiskategorien wurde in dieser sogar, bezogen auf das absolute Volumen, mehr Umsatz getätigt als im Vorjahreszeitraum. Noch rund ein Viertel kann die im Vorjahr stärkste Klasse zwischen 3,00 und 4,00 €/m² zum Ergebnis beisteuern, während Abschlüsse über mehr als 4,00 €/m² mit rund 7 % bislang noch eine untergeordnete Rolle spielen.
Perspektiven 2013
„Vor dem Hintergrund der kurzfristig eher moderaten wirtschaftlichen Entwicklung wird zumindest für das zweite Quartal noch keine starke Nachfragesteigerung erwartet. Sollte sich die Stimmung jedoch wie prognostiziert im zweiten Halbjahr aufhellen, dürfte sich dies auch wieder in der Erwartungshaltung der Unternehmen beziehungsweise einer vermehrten Marktaktivität niederschlagen. Im Zusammenspiel mit der geringen Bautätigkeit, die in den kommenden Quartalen nur sehr wenige neue Flächen auf den Markt bringen wird, dürften die Restriktionen auf Angebotsseite die Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau halten“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann.
