02.05.2013 Geschäftshäuser dominieren Handelsimmobilien-Investmentmarkt
Der Investmentmarkt für handelsgenutzte Gewerbeimmobilien liegt im ersten Quartal 2013 mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,73 Milliarden Euro etwa 25 Prozent über dem Vergleichswert aus dem ersten Quartal 2012. Dabei macht sich allerdings der Verkauf des Düsseldorfer Kö-Bogens mit einem Volumen von über 400 Millionen Euro positiv bemerkbar. Ohne diesen Sondereffekt läge das Volumen fast exakt auf Vorjahresniveau. Im Unterschied zum ersten Quartal 2012 wurde das Transaktionsvolumen im laufenden Jahr nicht schwerpunktmäßig durch Shopping Center-Verkäufe erzielt. Stattdessen bestimmten Geschäftshäuser sowie Fachmärkte und Fachmarktzentren das Marktgeschehen. Bei einer nach wie vor sehr starken Nachfrage fehlt es auf der Angebotsseite weiterhin an erstklassigen Verkaufsobjekten. Das Marktgeschehen wird vorrangig durch inländische Investoren bestimmt.
Geschäftshäuser in innerstädtischen 1a-Lagen haben das Marktgeschehen im ersten Quartal mit einem Transaktionsvolumen von knapp 860 Millionen Euro dominiert. Fast die Hälfte des gesamten Handelsimmobilien-Transaktionsvolumens entfällt auf diese Kategorie. Der Verkauf des Düsseldorfer Kö-Bogens hat das Ergebnis allerdings maßgeblich beeinflusst. Ohne diesen Sondereffekt hätte das Transaktionsvolumen ungefähr dem Vorjahresniveau in Höhe von 305 Millionen Euro entsprochen.
Shopping Center bleiben mit einem Volumen von rund 55 Millionen Euro deutlich hinter dem Vorjahresquartal mit 500 Millionen Euro zurück. Einzige Vermittlungen waren die Galeria Juliacum in Jülich und das Tübinger Carree in Stuttgart. Anke Kaukars-Haverkamp, Leiterin Shopping Center Investment Deutschland bei Jones Lang LaSalle: „Obwohl das Transaktionsvolumen bei Shopping Centern im ersten Quartal hinter den Erwartungen zurückbleibt, wird die Anlageklasse von den Anlegern unverändert stark nachgefragt. Erstklassige Objekte kommen dem Suchprofil vieler institutioneller Anleger in idealer Weise entgegen. Es fehlt allein an entsprechenden Verkaufsprodukten. Für das zweite Quartal zeichnet sich jedoch bereits jetzt ein deutlich höheres Investitionsvolumen ab, so dass wir für 2013 ein Ergebnis in etwa auf Vorjahresniveau erwarten.“ Letzteres lag im Gesamtjahr 2012 bei rund 3,04 Milliarden Euro.
Warenhäuser liegen mit einem Transaktionsvolumen von rund 180 Millionen Euro fast exakt auf Vorjahresniveau. Insgesamt sechs Verkäufe von Hertie-Immobilien sowie Einzeltransaktionen von Karstadt-, Kaufhof- und C&A-Objekten haben zu dem guten Ergebnis beigetragen.
Bei den Fachmarktprodukten zeigen sich die großen Zentren mit einem Volumen von rund 210 Millionen Euro auf Vorjahresniveau. Deutlich zugelegt haben im ersten Quartal einzelstehende Fachmärkte, die auf rund 360 Millionen Euro Transaktionsvolumen kommen. Auch der seit vielen Quartalen schwache Bereich Supermärkte / Discounter liegt mit rund 70 Millionen Euro Transaktionsvolumen deutlich über dem Vorjahresquartal. Insgesamt haben sich die Investitionen in Fachmarktprodukte gegenüber dem ersten Quartal 2012 mehr als verdoppelt.
Inländische Investoren bestimmen mit einem 70-prozentigen Anteil am Transaktionsvolumen im bisherigen Jahresverlauf das Marktgeschehen. Im Gesamtjahr 2012 hatte der Anteil noch bei 50 bis 60 Prozent gelegen. Die Renditen für Core-Immobilien bleiben über alle Retail-Nutzungsarten hinweg niedrig. Jörg Ritter, Mitglied im deutschen Management Board von Jones Lang LaSalle und zuständig für Einzelhandelsimmobilien: „Aufgrund der starken Nachfrage für einzelhandelsgenutzte Immobilien bewegen sich die Spitzenrenditen weiterhin auf niedrigem Niveau. Shopping Center liegen im ersten Quartal bei 4,75 Prozent. Fachmarktzentren beziffern wir aktuell mit 5,80 Prozent, einzelstehende Fachmärkte mit 6,50 Prozent. Geschäftshäuser erreichen, als Mittelwert der Spitzenrenditen in den sieben großen Metropolen, 4,13 Prozent.“
Jörg Ritter erwartet für den weiteren Jahresverlauf folgendes Szenario: „Die unverändert gute Nachfrage nach Retail-Investments wird durch ein weiterhin niedriges und für Immobilieninvestoren attraktives Zinsniveau gestützt. Zudem stellt der unverändert stabile Nutzermarkt eine gesunde Basis für den Investmentmarkt dar. Unsere Einschätzung vom Jahresende 2012 bleibt weiterhin aktuell: Ein erweitertes Transaktionsgeschehen ist nur dann zu erwarten, wenn Eigenkapitalinvestoren und Fremdkapitalgeber ihren Blickwinkel erweitern und ihren starken Fokus auf Core-Immobilien aufweichen. Ist dies der Fall, und erste Indizien sprechen dafür, kann das Investmentvolumen im laufenden Jahr besonders im Bereich Shopping Center noch deutlich zulegen und die Vorjahresmarke von 7,9 Milliarden Euro zumindest wiederholen.“
Geschäftshäuser in innerstädtischen 1a-Lagen haben das Marktgeschehen im ersten Quartal mit einem Transaktionsvolumen von knapp 860 Millionen Euro dominiert. Fast die Hälfte des gesamten Handelsimmobilien-Transaktionsvolumens entfällt auf diese Kategorie. Der Verkauf des Düsseldorfer Kö-Bogens hat das Ergebnis allerdings maßgeblich beeinflusst. Ohne diesen Sondereffekt hätte das Transaktionsvolumen ungefähr dem Vorjahresniveau in Höhe von 305 Millionen Euro entsprochen.
Shopping Center bleiben mit einem Volumen von rund 55 Millionen Euro deutlich hinter dem Vorjahresquartal mit 500 Millionen Euro zurück. Einzige Vermittlungen waren die Galeria Juliacum in Jülich und das Tübinger Carree in Stuttgart. Anke Kaukars-Haverkamp, Leiterin Shopping Center Investment Deutschland bei Jones Lang LaSalle: „Obwohl das Transaktionsvolumen bei Shopping Centern im ersten Quartal hinter den Erwartungen zurückbleibt, wird die Anlageklasse von den Anlegern unverändert stark nachgefragt. Erstklassige Objekte kommen dem Suchprofil vieler institutioneller Anleger in idealer Weise entgegen. Es fehlt allein an entsprechenden Verkaufsprodukten. Für das zweite Quartal zeichnet sich jedoch bereits jetzt ein deutlich höheres Investitionsvolumen ab, so dass wir für 2013 ein Ergebnis in etwa auf Vorjahresniveau erwarten.“ Letzteres lag im Gesamtjahr 2012 bei rund 3,04 Milliarden Euro.
Warenhäuser liegen mit einem Transaktionsvolumen von rund 180 Millionen Euro fast exakt auf Vorjahresniveau. Insgesamt sechs Verkäufe von Hertie-Immobilien sowie Einzeltransaktionen von Karstadt-, Kaufhof- und C&A-Objekten haben zu dem guten Ergebnis beigetragen.
Bei den Fachmarktprodukten zeigen sich die großen Zentren mit einem Volumen von rund 210 Millionen Euro auf Vorjahresniveau. Deutlich zugelegt haben im ersten Quartal einzelstehende Fachmärkte, die auf rund 360 Millionen Euro Transaktionsvolumen kommen. Auch der seit vielen Quartalen schwache Bereich Supermärkte / Discounter liegt mit rund 70 Millionen Euro Transaktionsvolumen deutlich über dem Vorjahresquartal. Insgesamt haben sich die Investitionen in Fachmarktprodukte gegenüber dem ersten Quartal 2012 mehr als verdoppelt.
Inländische Investoren bestimmen mit einem 70-prozentigen Anteil am Transaktionsvolumen im bisherigen Jahresverlauf das Marktgeschehen. Im Gesamtjahr 2012 hatte der Anteil noch bei 50 bis 60 Prozent gelegen. Die Renditen für Core-Immobilien bleiben über alle Retail-Nutzungsarten hinweg niedrig. Jörg Ritter, Mitglied im deutschen Management Board von Jones Lang LaSalle und zuständig für Einzelhandelsimmobilien: „Aufgrund der starken Nachfrage für einzelhandelsgenutzte Immobilien bewegen sich die Spitzenrenditen weiterhin auf niedrigem Niveau. Shopping Center liegen im ersten Quartal bei 4,75 Prozent. Fachmarktzentren beziffern wir aktuell mit 5,80 Prozent, einzelstehende Fachmärkte mit 6,50 Prozent. Geschäftshäuser erreichen, als Mittelwert der Spitzenrenditen in den sieben großen Metropolen, 4,13 Prozent.“
Jörg Ritter erwartet für den weiteren Jahresverlauf folgendes Szenario: „Die unverändert gute Nachfrage nach Retail-Investments wird durch ein weiterhin niedriges und für Immobilieninvestoren attraktives Zinsniveau gestützt. Zudem stellt der unverändert stabile Nutzermarkt eine gesunde Basis für den Investmentmarkt dar. Unsere Einschätzung vom Jahresende 2012 bleibt weiterhin aktuell: Ein erweitertes Transaktionsgeschehen ist nur dann zu erwarten, wenn Eigenkapitalinvestoren und Fremdkapitalgeber ihren Blickwinkel erweitern und ihren starken Fokus auf Core-Immobilien aufweichen. Ist dies der Fall, und erste Indizien sprechen dafür, kann das Investmentvolumen im laufenden Jahr besonders im Bereich Shopping Center noch deutlich zulegen und die Vorjahresmarke von 7,9 Milliarden Euro zumindest wiederholen.“
