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16.04.2013 Bundesweit höchstes Transaktionsvolumen am Berliner Investmentmarkt

Mit einem Transaktionsvolumen von 806 Mio. € kann der Berliner Investmentmarkt bundesweit das höchste Transaktionsvolumen vorweisen und belegt damit wie bereits 2012 erneut die Führungsposition unter den Big Six. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

„Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum wurden über 82 % mehr in der Hauptstadt investiert“, sagt Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Die rege Investmenttätigkeit aus dem Schlussquartal 2012 hält dementsprechend im ersten Quartal nahezu ungebrochen an. Erfreulicherweise begründet sich der hohe Umsatz nicht nur in einzelnen Großtransaktionen, sondern ist Zeugnis eines insgesamt sehr lebhaften Marktgeschehens: Mit Ausnahme von 2007 wurden noch nie mehr Transaktionen im ersten Quartal verzeichnet; das durchschnittliche Volumen liegt mit rund 25 Mio. € leicht über dem des Vorjahresquartals.“

Rund die Hälfte des Ergebnisses entfällt auf Objekte über 50 Mio. €. Im Vergleich zum Vorjahr war in dieser Kategorie damit eine deutliche Belebung festzustellen. Dabei konnten auch einige Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich vermeldet werden, zum Beispiel das Objekt „K195“ (Ku´damm 195), das als Bestandteil des Prime-Portfolios veräußert wurde. Das Segment zwischen 25 und 50 Mio. € war ebenso gefragt: Rund ein Viertel des Volumens wurde hier generiert. Besonders lebhaft war das Marktgeschehen jedoch in der kleinsten Kategorie bis 10 Mio. €. Diese kann knapp 14 % zum Umsatz beitragen und damit nicht nur den relativen Anteil mehr als verdoppeln, sondern auch die nächstgrößere Kategorie (10-25 Mio. €) hinter sich lassen.

Führten im ersten Quartal 2012 noch Einzelhandelsimmobilien das Ranking an, liegen bereits seit dem zweiten Quartal 2012 Büroassets in Führung. Im ersten Quartal entfallen mehr als 53 % des Volumens und rund die Hälfte der Transaktionen auf diese Nutzungsart. In Einzelhandelsobjekte wurde absolut betrachtet zwar nur unwesentlich weniger investiert als im Vorjahreszeitraum, ihr relativer Anteil ist mit rund 20 % jedoch deutlich gesunken. Gleiches gilt für Hotels, die mit rund 16 % zwar erneut einen recht hohen Beitrag leisten konnten und damit nah bei den Retail-Investments liegen, anteilig aber über 17 Prozentpunkte einbüßen mussten. Dafür konnten wieder einige Investments im Logistikbereich vermeldet werden (1,5 %). Auf die übrigen Assetklassen, unter ihnen auch Pflegeheime, Entwicklungsgrundstücke oder gemischt genutzte Objekte, entfallen weitere 9,5 %.

Zentrale Lagen bevorzugt – breite Nachfrage von Investoren
Die Verteilung des Umsatzes auf das Berliner Marktgebiet ähnelt der des Vorjahresquartals und verdeutlicht die Fokussierung der Investoren auf die zentralen Lagen - ein Trend, der auch in anderen Städten zu beobachten ist. Dabei liegen die City mit rund 47 % und die Topcity mit 44 % nahezu gleichauf. In den Cityrand- und Nebenlagen wurden demgegenüber deutlich weniger und primär kleinere Transaktionen registriert, sodass sie in der Summe auf gerade einmal knapp 10 % kommen.

Die Nachfrage im Berliner Markt ist traditionell recht breit aufgestellt. Auch im ersten Quartal 2013 lässt sich keine dominierende Käufergruppe ausmachen: Mit den Spezialfonds (31 %), den Equity/Real Estate Funds (24 %) und den Pensionskassen (18 %) kommen drei Anlegergruppen auf zweistellige Beiträge am Ergebnis. Aber auch Versicherungen investierten in nicht unerheblichem Umfang und tragen rund 9 % zum Transaktionsvolumen bei. In größerem Umfang waren zudem Immobilien AGs mit gut 8 % und private Anleger mit 6 % beteiligt. Die übrigen Kategorien halten jeweils weniger als 2 % am Umsatz. Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit rund 36 % nur unwesentlich unter dem Vorjahreswert (40 %) und bewegt sich in etwa auf dem durchschnittlichen Niveau der großen deutschen Standorte.

Nachdem die Spitzenrenditen zum Jahresende im Zuge des Nachfrageüberhangs nach Core-Objekten größtenteils noch einmal nachgegeben haben, haben sie sich im ersten Quartal auf dem erreichten Niveau verfestigt. Ende März liegt die Netto-Spitzenrendite für Büros somit bei 4,80 %. Für top vermietete Geschäftshäuser in den besten Lagen wird in Berlin in der Spitze eine Nettorendite von 4,35 % aufgerufen. Lediglich die Logistikrendite ist bereits seit Ende 2010 stabil, mit 6,85 % ist Berlin nach wie vor der günstigste Standort unter den Big Six.

Gute Aussichten für 2013
„Der Berliner Markt erfreut sich einer nach wie vor großen Nachfrage, die sich über viele Käuferschichten erstreckt“, erklärt Jan Dohrwardt. „Dank intakter Vermietungsmärkte verfügt er zudem über breit gefächerte Anlagemöglichkeiten in allen Marktsegmenten. Die positive Dynamik, die bereits im ersten Quartal zu einem äußerst erfreulichen Ergebnis geführt hat, dürfte sich daher auch im weiteren Jahresverlauf fortsetzen, sodass ein abermals sehr gutes Ergebnis jenseits der 3-Milliarden-Euro-Grenze nicht unerreichbar erscheint. Aufgrund der vor allem langfristig positiven Perspektiven Berlins ist auch nicht auszuschließen, dass die Spitzenrenditen sich den übrigen großen Investmentstandorten weiter annähern und noch etwas nachgeben könnten.“


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