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15.04.2013 Wohnungsgesellschaften als Fonds?

Einige Wohnungs- und Immobiliengesellschaften könnten künftig wie Investmentfonds reguliert werden. Nach dem Willen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sollen REITs auf jeden Fall als Investmentvermögen gelten. Dies kritisiert der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in seiner Stellungnahme zum Anwendungsbereich des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Sicher ist bisher nur, dass Projektentwickler und Gesellschaften die Immobilien wie Hotels oder Pflegeheime selbst betreiben, als operativ tätige Unternehmen gelten und damit nicht vom KAGB betroffen sind.

„Die BaFin vergleicht Äpfel mit Birnen. Es ist vollkommen unverständlich, dass Wohnungsgesellschaften, Immobiliengesellschaften, REITs und Investmentfonds in einen Topf geworfen werfen. Hier muss die BaFin so schnell wie möglich nachbessern. Wenn sogar Wohnungsgesellschaften unter bestimmten Umständen die umfangreichen Anforderungen des KAGB erfüllen müssen, hat das Auswirkungen auf das operative Geschäft. Damit drohen Kollateralschäden, die auch den politisch gewollten Wohnungsneubau treffen würden“, sagt Andreas Mattner, Präsident des ZIA.

Vom KAGB ausgenommen werden Wohnungs- und Immobiliengesellschaften nur, wenn ihre Satzung so weit formuliert ist, dass sich hieraus jenseits des Immobiliengeschäfts keine weiteren Einschränkungen ergeben. Sollten sich jedoch weitere Einschränkungen finden, könnte die BaFin dies als Anlagestrategie begreifen und die Gesellschaft plötzlich als Immobilienfonds gelten. „Wer eine festgelegte Anlagestrategie verfolgt, fällt unter das Kapitalanlagegesetzbuch, während operativ tätige Gesellschaften verschont bleiben“, erklärt Mattner. „Das Halten, Erwerben und Verkaufen von Immobilien ist jedoch eine operative Tätigkeit. Damit sind bestandshaltende Immobiliengesellschaften generell keine Fonds. Dieser Tatsache verschließt sich die BaFin.“

Die BaFin macht aus Branchensicht einen gravierenden Fehler, indem sie davon ausgeht, dass aus den Satzungen der Unternehmen und den darin enthaltenen Regelungen zum Unternehmensgegenstand eine Aussage zur Anlagestrategie abgeleitet werden kann. „Aus einer Unternehmenssatzung ergibt sich nicht zwingend eine Anlagestrategie. Wenn beispielsweise die Satzung einer landeseigenen Wohnungsgesellschaft Investitionen nur in Berliner Wohnimmobilien vorsieht, könnte das nach Definition der BaFin bereits als Anlagestrategie ausgelegt werden. Der eigentliche Sinn des Vorhabens, die Fondsregulierung, wird so konterkariert. Man kann es nicht oft genug betonen: Immobiliengesellschaften sind keine Fonds.“

Als Folge einer Regulierung müssten die betroffenen Unternehmen umfangreiche Pflichten zur Neuorganisation des Geschäftsbetriebs erfüllen. Zudem werden den Gesellschaften umfangreiche Regeln wie beispielsweise eine Begrenzung der Kreditaufnahme aufgezwungen. „Diese Regeln sind für Investmentfonds richtig, machen aber bei anderen Gesellschaften keinen Sinn, da sie niemals für diese erdacht worden sind“, so Mattner.


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