15.04.2013 Investmentmarkt Hamburg übertrifft Vorjahresergebnis deutlich
Der Hamburger Investmentmarkt erreicht im ersten Quartal 2013 ein Investitionsvolumen von 765 Mio. € und übertrifft damit das Vorjahresresultat deutlich um knapp 53 %. Lediglich in den Boomjahren 2006 und 2007 wurden noch höhere Ergebnisse erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Im Gegensatz zum Jahresstart 2012 wechselten zum Jahresbeginn 2013 mehrere größere Objekte im Zuge von Paketverkäufen den Eigentümer, sodass Portfolios mit 31 % einen erheblichen Beitrag zum Volumen leisten. Dadurch wird auch der Durchschnitt der letzten zehn Jahre um knapp 35 % übertroffen“, weiß Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Besonders bemerkenswert ist dabei, dass noch keine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen werden konnte; der Verkauf des Saturn-Gebäudes in der Mönckebergstraße war der bislang größte Deal. Durch eine auch im bundesweiten Vergleich hohe Anzahl von Verkäufen ist das durchschnittliche Volumen pro Deal gesunken und liegt bei knapp 19 Mio. €.
Die Verteilung des Investitionsvolumens nach Größenklassen ist ausgeglichener als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum, als großvolumige Deals über 50 Mio. € das Quartalsergebnis dominierten. Aktuell trägt die größte Kategorie lediglich rund 29 % zum Ergebnis bei. In allen übrigen Segmenten wird absolut betrachtet deutlich mehr investiert als in den ersten drei Monaten des Vorjahres. Dies gilt insbesondere für die Klasse zwischen 25 und 50 Mio. €, die am stärksten zulegt und 31 % erzielt (Vorjahr: 9 %). Auch in der Kategorie von 10 bis 25 Mio. € war das Marktgeschehen sehr lebhaft, sodass sie ebenfalls rund 31 % erreicht. Die kleineren Investments bis 10 Mio. € liegen mit gut 10 % auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr.
Büroobjekte führen die Rangliste der Objektarten an, verlieren mit gut 42 % jedoch knapp 10 Prozentpunkte auf das Vorjahresresultat. Durch den Verkauf mehrerer großer Hotels schiebt sich diese Kategorie auf den zweiten Platz (rund 26 %) und kommt damit noch vor Einzelhandelsimmobilien. Handelsobjekte erreichen bisher lediglich einen Anteil von knapp 15 %, obwohl die größte Transaktion in dieses Segment fällt – im ersten Quartal 2012 kam es noch auf über 40 %. Logistikimmobilien legen deutlich zu und steuern mit 13 % wesentlich mehr zum Investitionsvolumen bei als noch im Vorjahr. Gut 4 % entfallen darüber hinaus auf die Kategorie Sonstige, hinter der sich Entwicklungsgrundstücke und gemischt genutzte Objekte verbergen.
Die Transaktionen verteilen sich insgesamt gleichmäßiger über das Marktgebiet als im Vorjahr, in dem die City mit knapp 61 % an der Spitze lag. Die Innenstadtlagen liegen zwar mit knapp 35 % der Investments erneut in Führung, mit jeweils gut 29 % entfallen jedoch auch auf den Cityrand und die Nebenlagen hohe Anteile. In beiden Lagekategorien werden deutlich mehr Objekte verkauft als zu Beginn des Jahres 2012. Doch während der Cityrand dabei Anteile einbüßt, können die Nebenlagen aufgrund von mehreren Deals im zweistelligen Millionenbereich erheblich zulegen (+28 Prozentpunkte).
Private Anleger liegen mit gut 22 % an der Spitze der Investoren, da sie die meisten und vor allem auch einige größere Objekte kauften. Die zweitplatzierten Spezialfonds sicherten sich unter anderem ein Logistik-Portfolio und tragen knapp 18 % zum Investitionsvolumen bei. Dahinter folgen Projektentwickler mit gut 16 %, woran der Saturn-Deal einen wesentlichen Anteil hat. Durch den Kauf des SEB-Portfolios kommen auch Immobilien AGs auf einen zweistelligen Anteil (knapp 14 %). Ausländische Anleger investieren deutlich mehr Kapital in der Hansestadt als im Vorjahr und sind für rund 29 % des Ergebnisses verantwortlich (Q1 2012: 9 %).
Die Netto-Spitzenrenditen sind Ende 2012 noch einmal gesunken und haben sich im ersten Quartal 2013 auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Für Premium-Büroobjekte werden in der Spitze 10 Basispunkte weniger erzielt als vor einem Jahr; mit 4,70 % bleibt Hamburg der zweitteuerste Standort nach München. Gleiches gilt für Geschäftshäuser, für die eine Spitzenrendite von 4,10 % anzusetzen ist (-15 Basispunkte). Die Renditen für Top-Logistikobjekte liegen bereits seit einem längeren Zeitraum konstant bei 6,60 %. Lediglich in Frankfurt sind in ausgezeichneten Lagen noch niedrigere Renditen erzielbar.
Perspektiven
„Der Hamburger Investmentmarkt startet 2013 mit einem sehr guten Ergebnis, das auf einer breiten Nachfrage in allen Marktsegmenten basiert. Vor allem wenn auch noch Investments im dreistelligen Millionenbereich erfolgen, sollte ein Jahresergebnis deutlich über den Volumina der vergangenen zwei Jahre von mehr als 2,2 Mrd. € möglich sein. Zwar könnten von den ungelösten europäischen Problemen noch Störfeuer ausgehen, der deutsche Markt ist aber, gerade auch im europäischen Vergleich, ein attraktives Anlageziel. Aufgrund des nach wie vor hohen Wettbewerbs um Core-Objekte sollten die Spitzenrenditen ihr Niveau halten“, erklärt Marco Stahl.
„Im Gegensatz zum Jahresstart 2012 wechselten zum Jahresbeginn 2013 mehrere größere Objekte im Zuge von Paketverkäufen den Eigentümer, sodass Portfolios mit 31 % einen erheblichen Beitrag zum Volumen leisten. Dadurch wird auch der Durchschnitt der letzten zehn Jahre um knapp 35 % übertroffen“, weiß Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Besonders bemerkenswert ist dabei, dass noch keine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen werden konnte; der Verkauf des Saturn-Gebäudes in der Mönckebergstraße war der bislang größte Deal. Durch eine auch im bundesweiten Vergleich hohe Anzahl von Verkäufen ist das durchschnittliche Volumen pro Deal gesunken und liegt bei knapp 19 Mio. €.
Die Verteilung des Investitionsvolumens nach Größenklassen ist ausgeglichener als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum, als großvolumige Deals über 50 Mio. € das Quartalsergebnis dominierten. Aktuell trägt die größte Kategorie lediglich rund 29 % zum Ergebnis bei. In allen übrigen Segmenten wird absolut betrachtet deutlich mehr investiert als in den ersten drei Monaten des Vorjahres. Dies gilt insbesondere für die Klasse zwischen 25 und 50 Mio. €, die am stärksten zulegt und 31 % erzielt (Vorjahr: 9 %). Auch in der Kategorie von 10 bis 25 Mio. € war das Marktgeschehen sehr lebhaft, sodass sie ebenfalls rund 31 % erreicht. Die kleineren Investments bis 10 Mio. € liegen mit gut 10 % auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr.
Büroobjekte führen die Rangliste der Objektarten an, verlieren mit gut 42 % jedoch knapp 10 Prozentpunkte auf das Vorjahresresultat. Durch den Verkauf mehrerer großer Hotels schiebt sich diese Kategorie auf den zweiten Platz (rund 26 %) und kommt damit noch vor Einzelhandelsimmobilien. Handelsobjekte erreichen bisher lediglich einen Anteil von knapp 15 %, obwohl die größte Transaktion in dieses Segment fällt – im ersten Quartal 2012 kam es noch auf über 40 %. Logistikimmobilien legen deutlich zu und steuern mit 13 % wesentlich mehr zum Investitionsvolumen bei als noch im Vorjahr. Gut 4 % entfallen darüber hinaus auf die Kategorie Sonstige, hinter der sich Entwicklungsgrundstücke und gemischt genutzte Objekte verbergen.
Die Transaktionen verteilen sich insgesamt gleichmäßiger über das Marktgebiet als im Vorjahr, in dem die City mit knapp 61 % an der Spitze lag. Die Innenstadtlagen liegen zwar mit knapp 35 % der Investments erneut in Führung, mit jeweils gut 29 % entfallen jedoch auch auf den Cityrand und die Nebenlagen hohe Anteile. In beiden Lagekategorien werden deutlich mehr Objekte verkauft als zu Beginn des Jahres 2012. Doch während der Cityrand dabei Anteile einbüßt, können die Nebenlagen aufgrund von mehreren Deals im zweistelligen Millionenbereich erheblich zulegen (+28 Prozentpunkte).
Private Anleger liegen mit gut 22 % an der Spitze der Investoren, da sie die meisten und vor allem auch einige größere Objekte kauften. Die zweitplatzierten Spezialfonds sicherten sich unter anderem ein Logistik-Portfolio und tragen knapp 18 % zum Investitionsvolumen bei. Dahinter folgen Projektentwickler mit gut 16 %, woran der Saturn-Deal einen wesentlichen Anteil hat. Durch den Kauf des SEB-Portfolios kommen auch Immobilien AGs auf einen zweistelligen Anteil (knapp 14 %). Ausländische Anleger investieren deutlich mehr Kapital in der Hansestadt als im Vorjahr und sind für rund 29 % des Ergebnisses verantwortlich (Q1 2012: 9 %).
Die Netto-Spitzenrenditen sind Ende 2012 noch einmal gesunken und haben sich im ersten Quartal 2013 auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Für Premium-Büroobjekte werden in der Spitze 10 Basispunkte weniger erzielt als vor einem Jahr; mit 4,70 % bleibt Hamburg der zweitteuerste Standort nach München. Gleiches gilt für Geschäftshäuser, für die eine Spitzenrendite von 4,10 % anzusetzen ist (-15 Basispunkte). Die Renditen für Top-Logistikobjekte liegen bereits seit einem längeren Zeitraum konstant bei 6,60 %. Lediglich in Frankfurt sind in ausgezeichneten Lagen noch niedrigere Renditen erzielbar.
Perspektiven
„Der Hamburger Investmentmarkt startet 2013 mit einem sehr guten Ergebnis, das auf einer breiten Nachfrage in allen Marktsegmenten basiert. Vor allem wenn auch noch Investments im dreistelligen Millionenbereich erfolgen, sollte ein Jahresergebnis deutlich über den Volumina der vergangenen zwei Jahre von mehr als 2,2 Mrd. € möglich sein. Zwar könnten von den ungelösten europäischen Problemen noch Störfeuer ausgehen, der deutsche Markt ist aber, gerade auch im europäischen Vergleich, ein attraktives Anlageziel. Aufgrund des nach wie vor hohen Wettbewerbs um Core-Objekte sollten die Spitzenrenditen ihr Niveau halten“, erklärt Marco Stahl.
