12.04.2013 Transaktionsvolumen am Gewerbeinvestmentmarkt knapp 6,7 Mrd. Euro
Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt verzeichnete im 1. Quartal 2013 den besten Jahresstart seit fünf Jahren. Insgesamt wurden 6,65 Mrd. Euro investiert, was einem Plus von rund 21 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. „Eine hohe Zahl verkaufter Projektentwicklungen sowie einige großvolumige Portfoliotransaktionen haben für einen außerordentlich umsatzstarken Jahresbeginn am Investmentmarkt gesorgt“, resümiert Marcus Lemli, Deutschlandchef und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Europa. Die größte Einzeltransaktion in den ersten drei Monaten war der Verkauf der Projektentwicklung „Kö-Bogen“ in Düsseldorf für rund 400 Mio. Euro. Im Segment der Portfoliotransaktionen erwarb unter anderem ein Spezialfonds der IVG das sogenannte Prime Portfolio für rund 500 Mio. Euro sowie Dundee ein Portfolio aus elf Büroimmobilien von SEB für rund 420 Mio. Euro.
Nicht zuletzt durch diesen Deal waren Büroimmobilien im 1. Quartal auch die dominierende Nutzungsart. Mit mehr als 2,4 Mrd. Euro entfielen gut 36 % des gesamten Transaktionsvolumens auf dieses Segment. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Plus von mehr als 62 %. Investitionen in das Einzelhandelssegment gingen abermals leicht zurück (- 9 %) und summierten sich auf rund 1,9 Mrd. Euro. Mit einem Plus von mehr als 150 % verzeichneten Investments in Hotelimmobilien den größten Zuwachs. Das Volumen erhöhte sich insbesondere durch den Verkauf eines 300 Mio. Euro schweren Portfolios von 20 Hotels, das die israelische Fattal-Gruppe von Goldman Sachs erwarb, auf knapp 800 Mio. Euro. In das Segment der Logistik- und Industrieimmobilien wurden im vergangenen Quartal gut 450 Mio. Euro investiert (+ 36 %) und auf Entwicklungsgrundstücke entfielen etwa 360 Mio. Euro (- 22 %).
Der Anteil des Transaktionsvolumens, der auf Käufer aus dem Ausland entfiel, lag im 1. Quartal 2013 bei 40 % (2,7 Mrd. Euro) und damit zwar über dem Wert des Vorjahresquartals (34 %), aber niedriger als im Gesamtjahr 2012 (46 %). Die Nachfrage ausländischer Investoren nach deutschen Gewerbeimmobilien ist aber nach wie vor hoch. Investoren aus Europa (ohne Großbritannien) sowie aus Nordamerika haben Käufe im Volumen von 1,0 Mrd. Euro bzw. 0,9 Mrd. Euro getätigt. Letztere kauften vornehmlich außerhalb des Core-Segments ein. Mehr als die Hälfte (57 %) des Transaktionsvolumens entfiel dabei auf REITs. Betrachtet man sowohl ausländische als auch inländische Investoren, dann waren Immobilienspezialfonds mit Käufen in Höhe von rund 1,9 Mrd. Euro die mit Abstand aktivsten Käufer. Dem stehen Verkäufe in Höhe von 0,5 Mrd. Euro gegenüber, was zu einem Nettoinvestitionsvolumen von 1,4 Mrd. Euro führt. Kapitalgeber der Fonds waren dabei vor allem Versorgungswerke, so auch bei den beiden größten Akquisitionen dieser Käufergruppe, dem Prime-Portfolio sowie dem Kö-Bogen. Als nächstgrößere Nettoinvestoren folgten sonstige Asset-Manager mit 0,5 Mrd. Euro sowie Immobilien AGs und REITs (0,4 Mrd. Euro).
Der bereits vergangenes Jahr beobachtete Trend der stärkeren Fokussierung auf die Top-6-Standorte setzte sich auch im 1. Quartal 2013 fort. Das Investitionsvolumen stieg in allen sechs Standorten gegenüber dem Vorjahresquartal an. Folglich wurden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München insgesamt knapp 3,7 Mrd. Euro investiert und damit 46 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Da mit einer weiter hohen Aktivität ausländischer Investoren und einer damit verbundenen Nachfrage nach Immobilien in den Top-Standorten zu rechnen ist, kann man für das Gesamtjahr davon ausgehen, dass der hohe Wert von 12,9 Mrd. Euro aus dem vergangenen Jahr nochmals übertroffen wird.
Dazu trägt auch eine steigende Zahl verkaufter Projektentwicklungen bei. Im gesamten vergangenen Jahr wurden 62 Objekte in einem Volumen von 2,3 Mrd. Euro bereits vor Fertigstellung verkauft. Im 1. Quartal dieses Jahres wechselten bereits 18 Projektentwicklungen mit einem Gesamtvolumen von 950 Mio. Euro den Besitzer. Ursächlich für diesen Anstieg ist jedoch nicht nur die gestiegene Anzahl an Projektentwicklungen. „Die Investoren sind zunehmend bereit, Objekte vor Fertigstellung zu erwerben, um höhere Anfangsrenditen zu erzielen“, nennt Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, einen weiteren Grund.
„Die im 1. Quartal hohe Dynamik am Investmentmarkt wird sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen“, gibt Lemli einen Ausblick auf das Gesamtjahr. In Anbetracht einiger weiterer großvolumiger Deals, die im Laufe des Jahres abgeschlossen werden dürften, ist für 2013 mindestens von einem Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahrs (25 Mrd. Euro) auszugehen.
Nicht zuletzt durch diesen Deal waren Büroimmobilien im 1. Quartal auch die dominierende Nutzungsart. Mit mehr als 2,4 Mrd. Euro entfielen gut 36 % des gesamten Transaktionsvolumens auf dieses Segment. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Plus von mehr als 62 %. Investitionen in das Einzelhandelssegment gingen abermals leicht zurück (- 9 %) und summierten sich auf rund 1,9 Mrd. Euro. Mit einem Plus von mehr als 150 % verzeichneten Investments in Hotelimmobilien den größten Zuwachs. Das Volumen erhöhte sich insbesondere durch den Verkauf eines 300 Mio. Euro schweren Portfolios von 20 Hotels, das die israelische Fattal-Gruppe von Goldman Sachs erwarb, auf knapp 800 Mio. Euro. In das Segment der Logistik- und Industrieimmobilien wurden im vergangenen Quartal gut 450 Mio. Euro investiert (+ 36 %) und auf Entwicklungsgrundstücke entfielen etwa 360 Mio. Euro (- 22 %).
Der Anteil des Transaktionsvolumens, der auf Käufer aus dem Ausland entfiel, lag im 1. Quartal 2013 bei 40 % (2,7 Mrd. Euro) und damit zwar über dem Wert des Vorjahresquartals (34 %), aber niedriger als im Gesamtjahr 2012 (46 %). Die Nachfrage ausländischer Investoren nach deutschen Gewerbeimmobilien ist aber nach wie vor hoch. Investoren aus Europa (ohne Großbritannien) sowie aus Nordamerika haben Käufe im Volumen von 1,0 Mrd. Euro bzw. 0,9 Mrd. Euro getätigt. Letztere kauften vornehmlich außerhalb des Core-Segments ein. Mehr als die Hälfte (57 %) des Transaktionsvolumens entfiel dabei auf REITs. Betrachtet man sowohl ausländische als auch inländische Investoren, dann waren Immobilienspezialfonds mit Käufen in Höhe von rund 1,9 Mrd. Euro die mit Abstand aktivsten Käufer. Dem stehen Verkäufe in Höhe von 0,5 Mrd. Euro gegenüber, was zu einem Nettoinvestitionsvolumen von 1,4 Mrd. Euro führt. Kapitalgeber der Fonds waren dabei vor allem Versorgungswerke, so auch bei den beiden größten Akquisitionen dieser Käufergruppe, dem Prime-Portfolio sowie dem Kö-Bogen. Als nächstgrößere Nettoinvestoren folgten sonstige Asset-Manager mit 0,5 Mrd. Euro sowie Immobilien AGs und REITs (0,4 Mrd. Euro).
Der bereits vergangenes Jahr beobachtete Trend der stärkeren Fokussierung auf die Top-6-Standorte setzte sich auch im 1. Quartal 2013 fort. Das Investitionsvolumen stieg in allen sechs Standorten gegenüber dem Vorjahresquartal an. Folglich wurden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München insgesamt knapp 3,7 Mrd. Euro investiert und damit 46 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Da mit einer weiter hohen Aktivität ausländischer Investoren und einer damit verbundenen Nachfrage nach Immobilien in den Top-Standorten zu rechnen ist, kann man für das Gesamtjahr davon ausgehen, dass der hohe Wert von 12,9 Mrd. Euro aus dem vergangenen Jahr nochmals übertroffen wird.
Dazu trägt auch eine steigende Zahl verkaufter Projektentwicklungen bei. Im gesamten vergangenen Jahr wurden 62 Objekte in einem Volumen von 2,3 Mrd. Euro bereits vor Fertigstellung verkauft. Im 1. Quartal dieses Jahres wechselten bereits 18 Projektentwicklungen mit einem Gesamtvolumen von 950 Mio. Euro den Besitzer. Ursächlich für diesen Anstieg ist jedoch nicht nur die gestiegene Anzahl an Projektentwicklungen. „Die Investoren sind zunehmend bereit, Objekte vor Fertigstellung zu erwerben, um höhere Anfangsrenditen zu erzielen“, nennt Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, einen weiteren Grund.
„Die im 1. Quartal hohe Dynamik am Investmentmarkt wird sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen“, gibt Lemli einen Ausblick auf das Gesamtjahr. In Anbetracht einiger weiterer großvolumiger Deals, die im Laufe des Jahres abgeschlossen werden dürften, ist für 2013 mindestens von einem Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahrs (25 Mrd. Euro) auszugehen.
