11.04.2013 Investmentmarkt München kann Umsatz erneut steigern
Der Münchener Investmentmarkt verzeichnet einen hervorragenden Jahresauftakt. Mit einem Transaktionsumsatz von 783 Mio. € im ersten Quartal kann das bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um 32 % gesteigert werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Im langfristigen Vergleich liegt das Resultat sogar 52 % über dem Durchschnittswert der jeweils ersten drei Monate. Nur im Boomjahr 2007 konnte bereits zu Jahresbeginn noch mehr umgesetzt werden. Im bundesweiten Vergleich liegt München damit knapp hinter Berlin an zweiter Stelle. Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses Ergebnis ohne Megadeals zustande gekommen ist. Lediglich ein Verkauf über 140 Mio. € wurde bislang registriert“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer und Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dagegen war in den kleineren und mittleren Marktsegmenten ein ausgesprochen lebhaftes Marktgeschehen zu beobachten, was sich auch in einer durchschnittlichen Dealgröße von nur 22 Mio. € widerspiegelt (Vorjahreszeitraum: 49 Mio. €).
Zwar können größere Deals über 50 Mio. € erwartungsgemäß die Führungsposition bei den einzelnen Größenklassen verteidigen, mit einem Anteil von knapp 47 % haben sie aber 20 Prozentpunkte gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verloren. Den zweiten Platz belegen wie 2012 Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. €, die für gut 23 % des Ergebnisses verantwortlich zeichnen. Deutlich mehr investiert wurde aber vor allem in Objekte von 10 bis 25 Mio. €, deren Anteil sich von knapp 5 % (Q1 2012) auf aktuell über 20 % gesteigert hat. Ähnlich beeindruckend stellt sich die Entwicklung in der Kategorie bis 10 Mio. € dar. Mit fast 10 % konnte sie ihren relativen Anteil am Transaktionsvolumen vervierfachen.
Auch im ersten Quartal 2013 stellen Bürohäuser die mit Abstand dominierende Assetklasse dar und setzen sich mit einem Anteil von knapp 77 % klar an die Spitze. Bemerkenswert ist aber vor allem, dass bislang noch kein nennenswerter Deal mit Einzelhandelsimmobilien registriert werden konnte. Hierfür ist allerdings nicht ein mangelndes Investoreninteresse verantwortlich, sondern das sich immer weiter verknappende Angebot an hochwertigen Core-Objekten in diesem Marktsegment. Auf den zweiten Platz kommen Logistikinvestments mit fast 15 %. Auch im Münchener Markt bestätigt sich damit der bundesweite Aufwärtstrend dieser Objektkategorie. Mit jeweils rund 4 % sind darüber hinaus Hotels und Entwicklungsgrundstücke am gesamten Transaktionsvolumen beteiligt.
Die in München traditionell etwas homogenere Verteilung des Transaktionsvolumens über das Marktgebiet bestätigt sich auch im ersten Quartal 2013. Mit gut 38 % liegen die Cityrandzonen knapp vor den Citylagen, die auf einen Anteil von knapp 35 % kommen. Im Vergleich zu anderen deutschen Städten schneiden die peripheren Standorte in München mit über 20 % erneut erstaunlich gut ab, auch wenn sie den Rekordanteil (54 %) des vergleichbaren Vorjahreszeitraums deutlich verfehlen. Lediglich die Nebenlagen fallen mit 7 % spürbar ab.
Die vergleichsweise kleinteilige Dealstruktur des Investmentumsatzes lässt sich auch an der ausgeglichenen Beteiligung der Investoren ablesen: Insgesamt schaffen es fünf Anlegergruppen zweistellige Umsatzanteile zu erreichen. Auf Platz eins liegen die in München traditionell starken privaten Anleger (21 %), dicht gefolgt von offenen Fonds, die auf knapp 20 % kommen. Aber auch Equity/Real Estate Funds (gut 15 %) und Projektentwickler (12,5 %) waren umfangreich am Marktgeschehen beteiligt. Mit gut 11 % komplettieren Versicherungen die am stärksten vertretenen Investoren. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei knapp 28 % und damit in etwa im bundesweiten Durchschnitt. Im ersten Quartal 2012 waren sie dagegen überhaupt nicht in Erscheinung getreten.
Nachdem die Spitzenrenditen Ende 2012 im Zuge der Jahresendrallye noch einmal nachgegeben hatten, haben sie sich im ersten Quartal 2013 stabilisiert. Bei Büroobjekten stellt München mit einer aktuellen Netto-Anfangsrendite von 4,60 % weiterhin den teuersten Standort in Deutschland dar. Die gleiche Situation ist im Marktsegment für Geschäftshäuser in absoluter Premiumlage zu verzeichnen, für die in München Spitzenrenditen von 4,05 % anzusetzen sind. Auf dem gleichen Niveau wie Hamburg liegt München bei den Netto-Anfangsrenditen für Logistikobjekte, die sich momentan bei 6,60 % bewegen.
Positive Marktaussichten
Der positive Jahresstart deutet auch für den weiteren Jahresverlauf auf sehr lebhafte Investmentmärkte hin. „München bleibt damit einer der beliebtesten Standorte für hochwertige Investments. Gerade sicherheitsorientierte Anleger, beispielsweise private Investoren und Family Offices, glauben an eine nachhaltig stabile Entwicklung der bayerischen Metropole. Unterstützt wird diese Einschätzung noch durch die im europaweiten Vergleich sehr gute gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands. Vor diesem Hintergrund spricht viel dafür, dass auch 2013 wieder deutlich über 3 Mrd. € investiert werden könnten“, prognostiziert Stefan Bauer.
„Im langfristigen Vergleich liegt das Resultat sogar 52 % über dem Durchschnittswert der jeweils ersten drei Monate. Nur im Boomjahr 2007 konnte bereits zu Jahresbeginn noch mehr umgesetzt werden. Im bundesweiten Vergleich liegt München damit knapp hinter Berlin an zweiter Stelle. Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses Ergebnis ohne Megadeals zustande gekommen ist. Lediglich ein Verkauf über 140 Mio. € wurde bislang registriert“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer und Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dagegen war in den kleineren und mittleren Marktsegmenten ein ausgesprochen lebhaftes Marktgeschehen zu beobachten, was sich auch in einer durchschnittlichen Dealgröße von nur 22 Mio. € widerspiegelt (Vorjahreszeitraum: 49 Mio. €).
Zwar können größere Deals über 50 Mio. € erwartungsgemäß die Führungsposition bei den einzelnen Größenklassen verteidigen, mit einem Anteil von knapp 47 % haben sie aber 20 Prozentpunkte gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verloren. Den zweiten Platz belegen wie 2012 Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. €, die für gut 23 % des Ergebnisses verantwortlich zeichnen. Deutlich mehr investiert wurde aber vor allem in Objekte von 10 bis 25 Mio. €, deren Anteil sich von knapp 5 % (Q1 2012) auf aktuell über 20 % gesteigert hat. Ähnlich beeindruckend stellt sich die Entwicklung in der Kategorie bis 10 Mio. € dar. Mit fast 10 % konnte sie ihren relativen Anteil am Transaktionsvolumen vervierfachen.
Auch im ersten Quartal 2013 stellen Bürohäuser die mit Abstand dominierende Assetklasse dar und setzen sich mit einem Anteil von knapp 77 % klar an die Spitze. Bemerkenswert ist aber vor allem, dass bislang noch kein nennenswerter Deal mit Einzelhandelsimmobilien registriert werden konnte. Hierfür ist allerdings nicht ein mangelndes Investoreninteresse verantwortlich, sondern das sich immer weiter verknappende Angebot an hochwertigen Core-Objekten in diesem Marktsegment. Auf den zweiten Platz kommen Logistikinvestments mit fast 15 %. Auch im Münchener Markt bestätigt sich damit der bundesweite Aufwärtstrend dieser Objektkategorie. Mit jeweils rund 4 % sind darüber hinaus Hotels und Entwicklungsgrundstücke am gesamten Transaktionsvolumen beteiligt.
Die in München traditionell etwas homogenere Verteilung des Transaktionsvolumens über das Marktgebiet bestätigt sich auch im ersten Quartal 2013. Mit gut 38 % liegen die Cityrandzonen knapp vor den Citylagen, die auf einen Anteil von knapp 35 % kommen. Im Vergleich zu anderen deutschen Städten schneiden die peripheren Standorte in München mit über 20 % erneut erstaunlich gut ab, auch wenn sie den Rekordanteil (54 %) des vergleichbaren Vorjahreszeitraums deutlich verfehlen. Lediglich die Nebenlagen fallen mit 7 % spürbar ab.
Die vergleichsweise kleinteilige Dealstruktur des Investmentumsatzes lässt sich auch an der ausgeglichenen Beteiligung der Investoren ablesen: Insgesamt schaffen es fünf Anlegergruppen zweistellige Umsatzanteile zu erreichen. Auf Platz eins liegen die in München traditionell starken privaten Anleger (21 %), dicht gefolgt von offenen Fonds, die auf knapp 20 % kommen. Aber auch Equity/Real Estate Funds (gut 15 %) und Projektentwickler (12,5 %) waren umfangreich am Marktgeschehen beteiligt. Mit gut 11 % komplettieren Versicherungen die am stärksten vertretenen Investoren. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei knapp 28 % und damit in etwa im bundesweiten Durchschnitt. Im ersten Quartal 2012 waren sie dagegen überhaupt nicht in Erscheinung getreten.
Nachdem die Spitzenrenditen Ende 2012 im Zuge der Jahresendrallye noch einmal nachgegeben hatten, haben sie sich im ersten Quartal 2013 stabilisiert. Bei Büroobjekten stellt München mit einer aktuellen Netto-Anfangsrendite von 4,60 % weiterhin den teuersten Standort in Deutschland dar. Die gleiche Situation ist im Marktsegment für Geschäftshäuser in absoluter Premiumlage zu verzeichnen, für die in München Spitzenrenditen von 4,05 % anzusetzen sind. Auf dem gleichen Niveau wie Hamburg liegt München bei den Netto-Anfangsrenditen für Logistikobjekte, die sich momentan bei 6,60 % bewegen.
Positive Marktaussichten
Der positive Jahresstart deutet auch für den weiteren Jahresverlauf auf sehr lebhafte Investmentmärkte hin. „München bleibt damit einer der beliebtesten Standorte für hochwertige Investments. Gerade sicherheitsorientierte Anleger, beispielsweise private Investoren und Family Offices, glauben an eine nachhaltig stabile Entwicklung der bayerischen Metropole. Unterstützt wird diese Einschätzung noch durch die im europaweiten Vergleich sehr gute gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands. Vor diesem Hintergrund spricht viel dafür, dass auch 2013 wieder deutlich über 3 Mrd. € investiert werden könnten“, prognostiziert Stefan Bauer.
