10.04.2013 Hervorragender Jahresauftakt auf dem Hotelinvestmentmarkt
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt, der sich im zweiten Halbjahr 2012 von einer sehr lebhaften Seite zeigte, nahm den Schwung mit ins neue Jahr. In den ersten drei Monaten des Jahres 2013 konnte ein Transaktionsvolumen von etwa 596 Mio. € verbucht werden. „Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres bedeutet dies eine Steigerung um fast 400 Prozent“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. „Das Ergebnis wurde zwar maßgeblich vom Verkauf des sogenannten Queens-Moat-Portfolios beeinflusst, das ein Investorenkonsortium um die Fattal-Gruppe für rund 300 Millionen Euro erwarb. Aber auch ohne diesen Deal wäre es der beste Jahresauftakt auf dem Hotelinvestmentmarkt seit fünf Jahren gewesen“, betont Andreas Trumpp. Aufgrund des genannten, aus 20 Hotels der Marken Holiday Inn, Best Western und Queens Hotel bestehenden Portfolios machten Paketverkäufe mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens aus. Die restlichen knapp 50 % verteilten sich auf insgesamt 20 Einzelverkäufe. Zu den größten dieser Einzelverkäufe zählte z.B. der Verkauf des Hotels „Vier Jahreszeiten“ in Hamburg an die Dohle-Gruppe und des Holiday Inn an der O2 World, welches Colliers Hotel vermittelte. 8 Hotels wurden für unter 5 Mio. € verkauft und erreichten mit knapp 20 Mio. € einen Marktanteil von gut 3 %. Internationale Investoren legten im ersten Quartal 2013 etwa 461 Mio. € in deutsche Hotels an, wobei auch hier der Hauptanteil auf das Queens-Moat-Portfolio entfällt.
Fokussierung überwiegend auf die Top-Standorte sowie 3- und 4-Sterne-Hotels
Dem aus 2012 vorgegebenen Trend folgend, floss auch in den ersten drei Monaten des Jahres 2013 das meiste Anlagekapital in Hotels des mittleren Sternesegments und dabei zumeist in Bestandsimmobilien. Bei 10 Ankäufen in diesem Marktsegment inkl. des genannten Portfolios legten nationale und internationale Investoren rund 391 Mio. € an. 3 Hotels aus dem 5-Sterne-Segment wechselten für etwa 140 Mio. € und 7 Hotels aus dem 1- und 2-Sterne-Segment für knapp 63 Mio. € den Eigentümer. „Rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens entfiel auf die Topstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Zudem sind die Volumina pro Verkauf hier mit durchschnittlich 29 Millionen Euro deutlich größer als in Nebenlagen mit durchschnittlich nur knapp 5 Millionen Euro“, betont Andreas Trumpp.
Geringer Marktanteil risikofreudiger Investoren
Bedingt durch den Ankauf des Queens-Moat-Portfolios durch die Fattal-Gruppe sowie einiger weiterer Verkäufe lagen Corporates und Eigennutzer nach dem ersten Quartal deutlich an der Spitze der Investoren. Insgesamt kauften sie für ca. 321 Mio. € ein und erreichten dadurch einen Marktanteil von 54 %. Weitere 41 % gingen an eigenkapitalstarke Investoren, die sich den Branchen Private Investoren und Family Offices (Ankaufvolumen 97 Mio. €), Pensionskassen und Versorgungswerke (95 Mio. €) sowie offene Immobilienfonds und Spezialfonds (50 Mio. €) zuordnen lassen. Eher risikoreichere Anleger hielten sich im ersten Quartal noch zurück und traten noch nicht nennenswert als Käufer in Erscheinung.
Ausblick: Gut gefüllte Dealpipeline lässt umsatzstarkes Investmentjahr erwarten
Für Andreas Erben, Geschäftsführer der Colliers Hotel GmbH, stellt das hohe Transaktionsvolumen im ersten Quartal erst den Auftakt für ein erfolgreiches Investmentjahr bei Hotelimmobilien dar: „Insgesamt erwarten wir angesichts der sich derzeit in der konkreten Verhandlung befindlichen Deals und der gut gefüllten Pipeline noch einige größere Abschlüsse und am Jahresende ein Transaktionsvolumen von deutlich über einer Milliarde Euro. Bei den bereits abgeschlossenen Verkäufen haben einige Investoren die sich bietenden Gelegenheiten genutzt und sich attraktive Hotelimmobilien gesichert.“ Das Interesse ausländischer Investoren sowie von Pensionskassen und Versorgungswerken wird weiter zunehmen. „Für den Jahresverlauf erwarten wir weitere umsatztreibende Portfolioverkäufe und Einzelgeschäfte. Im Durchschnitt werden hierbei rund 20 bis 50 Mio. Euro Umsatz durch Einzelgeschäfte generiert“, beschreibt Andreas Erben die Transaktionsmarktentwicklung. Für Hotelimmobilien sprechen dabei vor allem die im Vergleich zu Büroimmobilien attraktiveren Renditeaussichten sowie die gute Verfügbarkeit entsprechender Investitionsmöglichkeiten.
Fokussierung überwiegend auf die Top-Standorte sowie 3- und 4-Sterne-Hotels
Dem aus 2012 vorgegebenen Trend folgend, floss auch in den ersten drei Monaten des Jahres 2013 das meiste Anlagekapital in Hotels des mittleren Sternesegments und dabei zumeist in Bestandsimmobilien. Bei 10 Ankäufen in diesem Marktsegment inkl. des genannten Portfolios legten nationale und internationale Investoren rund 391 Mio. € an. 3 Hotels aus dem 5-Sterne-Segment wechselten für etwa 140 Mio. € und 7 Hotels aus dem 1- und 2-Sterne-Segment für knapp 63 Mio. € den Eigentümer. „Rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens entfiel auf die Topstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Zudem sind die Volumina pro Verkauf hier mit durchschnittlich 29 Millionen Euro deutlich größer als in Nebenlagen mit durchschnittlich nur knapp 5 Millionen Euro“, betont Andreas Trumpp.
Geringer Marktanteil risikofreudiger Investoren
Bedingt durch den Ankauf des Queens-Moat-Portfolios durch die Fattal-Gruppe sowie einiger weiterer Verkäufe lagen Corporates und Eigennutzer nach dem ersten Quartal deutlich an der Spitze der Investoren. Insgesamt kauften sie für ca. 321 Mio. € ein und erreichten dadurch einen Marktanteil von 54 %. Weitere 41 % gingen an eigenkapitalstarke Investoren, die sich den Branchen Private Investoren und Family Offices (Ankaufvolumen 97 Mio. €), Pensionskassen und Versorgungswerke (95 Mio. €) sowie offene Immobilienfonds und Spezialfonds (50 Mio. €) zuordnen lassen. Eher risikoreichere Anleger hielten sich im ersten Quartal noch zurück und traten noch nicht nennenswert als Käufer in Erscheinung.
Ausblick: Gut gefüllte Dealpipeline lässt umsatzstarkes Investmentjahr erwarten
Für Andreas Erben, Geschäftsführer der Colliers Hotel GmbH, stellt das hohe Transaktionsvolumen im ersten Quartal erst den Auftakt für ein erfolgreiches Investmentjahr bei Hotelimmobilien dar: „Insgesamt erwarten wir angesichts der sich derzeit in der konkreten Verhandlung befindlichen Deals und der gut gefüllten Pipeline noch einige größere Abschlüsse und am Jahresende ein Transaktionsvolumen von deutlich über einer Milliarde Euro. Bei den bereits abgeschlossenen Verkäufen haben einige Investoren die sich bietenden Gelegenheiten genutzt und sich attraktive Hotelimmobilien gesichert.“ Das Interesse ausländischer Investoren sowie von Pensionskassen und Versorgungswerken wird weiter zunehmen. „Für den Jahresverlauf erwarten wir weitere umsatztreibende Portfolioverkäufe und Einzelgeschäfte. Im Durchschnitt werden hierbei rund 20 bis 50 Mio. Euro Umsatz durch Einzelgeschäfte generiert“, beschreibt Andreas Erben die Transaktionsmarktentwicklung. Für Hotelimmobilien sprechen dabei vor allem die im Vergleich zu Büroimmobilien attraktiveren Renditeaussichten sowie die gute Verfügbarkeit entsprechender Investitionsmöglichkeiten.
