09.04.2013 Flächenumsatz am Büromarkt Essen auf Rekordniveau
In den ersten drei Monaten summiert sich der Flächenumsatz auf dem Essener Büromarkt auf 45.000 Quadratmeter. In den vergangenen 10 Jahren wurde noch nie ein besseres Ergebnis erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). „Zu verdanken ist dies in erster Linie einem Großvertrag des Eigennutzers ThyssenKrupp über gut 30.000 Quadratmeter, ohne diesen wäre das Ergebnis eher im Bereich des langjährigen Schnitts ausgefallen“, erklärt Christian Rosen, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dementsprechend gestaltet sich auch die Verteilung des Umsatzes nach Größenklassen: Die Kategorie über 10.000 Quadratmeter dominiert mit einem Beitrag von 67 Prozent, während sich die Flächensegmente bis 5.000 Quadratmeter die übrigen Anteile teilen. Durch den Großabschluss ist auch die räumliche Verteilung eher unüblich: Fast drei Viertel des Ergebnisses wurden im übrigen Stadtgebiet generiert (33.500 m²), auf die City entfallen bisher nur 3 Prozent.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen schlägt der Großabschluss ebenfalls durch. Mit 75 Prozent belegen Verwaltungen von Industrieunternehmen unangefochten den ersten Platz. Fünf weitere Branchen können Beiträge zwischen 2 Prozent und 7 Prozent beisteuern. Unternehmen aus dem Bereich Transport und Verkehr folgen, begünstigt durch den Abschluss der DHL Vertriebs GmbH über 3.200 Quadratmeter im Südviertel, auf dem zweiten Platz (gut 7 %), der dritte Rang wird von den sonstigen Dienstleistungen belegt (6 %). Recht nah beieinander sind Informations- und Kommunikationstechnologien, Versicherungen und Beratungsgesellschaften, die jeweils für 2 bis 3 Prozent des Umsatzes verantwortlich sind.
Das Angebot leer stehender Flächen ist im Jahresvergleich um etwa 13 Prozent auf 172.000 Quadratmeter gestiegen, befindet sich aber dennoch auf einem recht niedrigen Niveau. Zudem muss berücksichtigt werden, dass sich Leerstandszugänge von einzelnen Objekten in kleineren Märkten schneller und deutlicher in den Zahlen niederschlagen. Der leichte Anstieg erstreckt sich dabei nicht auf alle Teilmärkte gleichmäßig, sondern weist große Unterschiede auf. Der Citykern und Teile des Cityrands (Weststadt und Nordviertel)
können beispielsweise rückläufige Volumina vorweisen. Das Angebot moderner Flächen umfasst 41.000 m² und befindet sich primär in Rüttenscheid/Bredeney (knapp 20.000 m²) sowie dem übrigen Stadtgebiet (rund 12.000 m²). Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 4,7 Prozent und damit nach wie vor deutlich unterhalb der 5-%-Marke.
Die Flächen im Bau summieren sich zum Ende des ersten Quartals auf 52.000 Quadratmeter und liegen damit rund 21 Prozent über dem Wert aus dem Vorjahr. Die hiervon noch zur Verfügung stehenden Flächen, die für den Markt die bedeutendere Größe darstellen, weisen jedoch keine wesentlichen Änderungen auf. Mit 18.000 Quadratmetern, ein Großteil davon in einem Großprojekt in der Cityrandlage Südviertel, liegen sie nach wie vor auf einem eher niedrigen Niveau und sogar noch etwas unter dem des ersten Quartals 2012 (-5 %). Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) ist durch den Leerstandsanstieg ebenfalls leicht gestiegen und beläuft sich Ende März auf 190.000 Quadratmeter (+11 %).
Nach einem geringfügigen Rückgang im ersten Quartal 2012 ist die Spitzenmiete im Jahresverlauf wieder etwas gestiegen. Bereits im dritten Quartal erreichte sie wieder den alten Wert von 13,50 €/m² und hält diesen seitdem. Im Gegensatz zum Vorjahr wird sie nur noch in Rüttenscheid/Bredeney und nicht mehr im Citykern erzielt.
Perspektiven
„Mit einem neuen Umsatzrekord legt der Essener Büromarkt einen erfreulichen Start in das Jahr 2013 vor. Unter Berücksichtigung des außergewöhnlichen Eigennutzer-Großabschlusses im ersten Quartal ist für das zweite Quartal jedoch von vergleichsweise geringeren Umsätzen auszugehen. Nichtsdestotrotz erwartet BNP Paribas Real Estate für 2013 ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis jenseits der 100.000- m²-Grenze. Durch die Fokussierung der Nutzer auf moderne Flächen dürften die ohnehin geringen verfügbaren Flächen im Bau verstärkt abgebaut werden, für den gesamten Leerstand zeichnen sich allerdings keine wesentlichen Änderungen ab“, sagt Christian Rosen.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen schlägt der Großabschluss ebenfalls durch. Mit 75 Prozent belegen Verwaltungen von Industrieunternehmen unangefochten den ersten Platz. Fünf weitere Branchen können Beiträge zwischen 2 Prozent und 7 Prozent beisteuern. Unternehmen aus dem Bereich Transport und Verkehr folgen, begünstigt durch den Abschluss der DHL Vertriebs GmbH über 3.200 Quadratmeter im Südviertel, auf dem zweiten Platz (gut 7 %), der dritte Rang wird von den sonstigen Dienstleistungen belegt (6 %). Recht nah beieinander sind Informations- und Kommunikationstechnologien, Versicherungen und Beratungsgesellschaften, die jeweils für 2 bis 3 Prozent des Umsatzes verantwortlich sind.
Das Angebot leer stehender Flächen ist im Jahresvergleich um etwa 13 Prozent auf 172.000 Quadratmeter gestiegen, befindet sich aber dennoch auf einem recht niedrigen Niveau. Zudem muss berücksichtigt werden, dass sich Leerstandszugänge von einzelnen Objekten in kleineren Märkten schneller und deutlicher in den Zahlen niederschlagen. Der leichte Anstieg erstreckt sich dabei nicht auf alle Teilmärkte gleichmäßig, sondern weist große Unterschiede auf. Der Citykern und Teile des Cityrands (Weststadt und Nordviertel)
können beispielsweise rückläufige Volumina vorweisen. Das Angebot moderner Flächen umfasst 41.000 m² und befindet sich primär in Rüttenscheid/Bredeney (knapp 20.000 m²) sowie dem übrigen Stadtgebiet (rund 12.000 m²). Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 4,7 Prozent und damit nach wie vor deutlich unterhalb der 5-%-Marke.
Die Flächen im Bau summieren sich zum Ende des ersten Quartals auf 52.000 Quadratmeter und liegen damit rund 21 Prozent über dem Wert aus dem Vorjahr. Die hiervon noch zur Verfügung stehenden Flächen, die für den Markt die bedeutendere Größe darstellen, weisen jedoch keine wesentlichen Änderungen auf. Mit 18.000 Quadratmetern, ein Großteil davon in einem Großprojekt in der Cityrandlage Südviertel, liegen sie nach wie vor auf einem eher niedrigen Niveau und sogar noch etwas unter dem des ersten Quartals 2012 (-5 %). Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) ist durch den Leerstandsanstieg ebenfalls leicht gestiegen und beläuft sich Ende März auf 190.000 Quadratmeter (+11 %).
Nach einem geringfügigen Rückgang im ersten Quartal 2012 ist die Spitzenmiete im Jahresverlauf wieder etwas gestiegen. Bereits im dritten Quartal erreichte sie wieder den alten Wert von 13,50 €/m² und hält diesen seitdem. Im Gegensatz zum Vorjahr wird sie nur noch in Rüttenscheid/Bredeney und nicht mehr im Citykern erzielt.
Perspektiven
„Mit einem neuen Umsatzrekord legt der Essener Büromarkt einen erfreulichen Start in das Jahr 2013 vor. Unter Berücksichtigung des außergewöhnlichen Eigennutzer-Großabschlusses im ersten Quartal ist für das zweite Quartal jedoch von vergleichsweise geringeren Umsätzen auszugehen. Nichtsdestotrotz erwartet BNP Paribas Real Estate für 2013 ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis jenseits der 100.000- m²-Grenze. Durch die Fokussierung der Nutzer auf moderne Flächen dürften die ohnehin geringen verfügbaren Flächen im Bau verstärkt abgebaut werden, für den gesamten Leerstand zeichnen sich allerdings keine wesentlichen Änderungen ab“, sagt Christian Rosen.
