08.04.2013 Boom bei Wohn- und Geschäftshäusern in mittleren Großstädten
Die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern in Deutschland boomt – auch in mittleren Großstädten. Investoren suchten angesichts der europäischen Staatsschuldenkrise nach Zinshäusern als sichere Kapitalanlage, heißt es im „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2013“ von Engel & Völkers Commercial.
Bevölkerungswachstum vs. Neubauten
Die hohe Nachfrage von Investoren treibt die Immobilienpreise für Wohn- und Geschäftshäuser. Die derzeit niedrigen Hypothekenzinsen sind ein zusätzlicher Impuls für die Nachfrage. Zudem lassen sich im Vergleich zu anderen Wertanlagen vor allem in den mittleren und guten Lagen höhere Renditen erwirtschaften. “In den guten Lagen der zehn größten Städte Deutschlands liegen die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser durchschnittlich beim 18,1-fachen der Jahresnettokaltmieten“, berichtet Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei der Engel & Völkers Commercial GmbH. Bevölkerungswachstum und ein niedriger Zuwachs an Neubauten begünstigten seiner Meinung nach die Preisentwicklung ebenfalls.
Handel steigt – Preise auch
Deutschlandweit wurden 2012 nach Schätzung von Engel & Völkers Commercial mit dem Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern sowie Mehrfamilienhäusern etwa 20,4 Mrd. EUR umgesetzt. (2011 rd. 17 Mrd. EUR). Auf die von Engel & Völkers Commercial im aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2013“ betrachteten 40 Standorte in Deutschland entfielen mit etwa 11,5 Mrd. EUR mehr als die Hälfte des Gesamtmarktvolumens. Dabei hat die Anzahl der verkauften Objekte von 2010 auf 2011 um etwa 10 % und das Transaktionsvolumen um 17,5 % zugenommen.
Berlin mit Spitzenposition
Berlin nimmt im Rankingvergleich gegenüber dem Vorjahr sowohl bei den Verkaufszahlen (+283 Objekte = +18 %) als auch beim Transaktionsvolumen (+ rd. eine Mrd. EUR = +35 %) eine Spitzenposition ein. Der rege Handel in kleineren Standorten ist insbesondere im prozentualen Vorjahresvergleich erkennbar. Hier liegen beispielsweise Kiel (Anzahl Objekte: +47 %, Volumen: +57 %) Leverkusen (Anzahl Objekte: +31 %, Volumen: +164 %) und Bremen (Anzahl Objekte: +16 % Volumen: +60 %) auf den vorderen Plätzen. Braunschweig und Mannheim belegen mit 92 gehandelten Objekten gemeinsam Rang 15. Beim Transaktionsvolumen sind Jena und Weimar mit einem Umsatz von jeweils 16 Mio. EUR auf gleichem Niveau. In Hamburg blieb das Transaktionsvolumen für Wohn- und Geschäftshäuser mit rd. 900 Mio. EUR nahezu stabil.
München mit Luft nach oben
Von den neu untersuchten Standorten fällt Regensburg auf. Im Ranking (Rang 3) liegt die Stadt mit einem Faktor von 19,8 auf einem hohen Niveau. Kaufkräftige Nachfrager bei einem knappen Angebot haben dort in den letzten Jahren die Kaufpreise spürbar steigen lassen. Trotz der hohen Preise und Faktoren, besteht dennoch weiterer Spielraum nach oben. In München, dem teuersten Markt in Deutschland, werden bereits in den einfachen Lagen bis zu 20-Jahres-Nettokaltmieten für eine Anlageimmobilie bezahlt. Der Mittelwert für die gute Lage liegt dort sogar beim Faktor 24,5.
Schwankende Durchschnittwerte durch hochwertige Objekte
„Da insgesamt vornehmlich institutionelle Unternehmen das attraktive Preisniveau nutzten, um sich partiell von ihrem Immobilienbestand zu trennen, wurden wieder vermehrt größere Objekte am Markt gehandelt“, betont Rieckhoff. Um den Gewinn zu optimieren, wurden bei der Portfoliobereinigung häufig die Objekte einzeln, statt im Gesamtpaket verkauft, insbesondere wenn sie sich an verschiedenen Standorten befinden. Damit stieg in den meisten Städten der durchschnittliche Objektwert pro Immobilie. Neben München (+21 % auf Ø 5 Mio. EUR), haben die Preise pro Objekt insbesondere in kleineren Standorten wie beispielsweise Bonn (+71 % auf Ø 830 Tsd. EUR), Leverkusen (+102 % auf Ø 410 Tsd. EUR) und Weimar (+69 % auf Ø 440 Tsd. EUR) merklich angezogen. „Bei der Interpretation dieser Zahl ist aber Vorsicht geboten“, sagt Rieckhoff. „Sie sagen nicht unbedingt etwas über den allgemeinen Preisanstieg aus, denn es kann sein, dass besonders viele hochwertige Objekte verkauft worden sind.“ Mit anderen Worten: Der Preisanstieg kann gewaltig sein, weil in einer Stadt im Jahr 2011 viele Objekte in schlechter Lage verkauft wurden, im Folgejahr dagegen viele Häuser in guter Lage. Je weniger Transaktionen es gibt, desto stärker kann ein einzelnes Top-Objekt den Durchschnitt verzerren. In Leverkusen gab es zum Beispiel im vergangenen Jahr nur 68 Verkäufe.
Überschaubares Anlagerisiko
„Neben institutionellen Verkäufern aus dem In- und Ausland bieten auch private Eigentümer – aus Altersgründen, nach Trennung oder einer Erbschaft – ihre Immobilien an“, sagt Rieckhoff. Während in Metropolen die Rendite für solche Zinshäuser leicht auf 5,0 % zurückgegangen sind, könnten in guten Lagen vieler mittlerer Großstädte derzeit zwischen 6,0 und 7,0 % erzielt werden. Im Trend liegen Objekte direkt am Wasser, beispielsweise in Bremen, Bonn, Leipzig oder Münster „Die unsichere Konjunktur- und Staatsschuldenentwicklung in Europa treibt Anleger in Immobilien – als Sachanlage mit vergleichsweise guten Renditen bei überschaubarem Risiko“, hebt der Analyst hervor. Das Marktsegment für Wohn- und Geschäftshäuser hat sich aus seiner Sicht noch nicht überhitzt. Der Immobilienmakler erwartet auch in diesem Jahr wieder ein hohes Handelsvolumen mindestens auf Vorjahresniveau.
Alternative: Uni-Städte
Die Mieten und Faktoren werden zukünftig weiter leicht ansteigen. „Vor diesem Hintergrund rücken mittlere Großstädte mit positiver ökonomischer und soziodemographischer Entwicklung, speziell die deutschen Hochschulstandorte, in das Blickfeld der Investoren“, ist Rieckhoff überzeugt. Städte wie Kiel, Leverkusen oder Erfurt stellen eine Alternative dar. Die Faktoren dort liegen im Verhältnis zu den Metropolen auf einem zum Teil viel niedrigeren Niveau und bieten bei steigenden Mieten interessante Perspektiven.
Bevölkerungswachstum vs. Neubauten
Die hohe Nachfrage von Investoren treibt die Immobilienpreise für Wohn- und Geschäftshäuser. Die derzeit niedrigen Hypothekenzinsen sind ein zusätzlicher Impuls für die Nachfrage. Zudem lassen sich im Vergleich zu anderen Wertanlagen vor allem in den mittleren und guten Lagen höhere Renditen erwirtschaften. “In den guten Lagen der zehn größten Städte Deutschlands liegen die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser durchschnittlich beim 18,1-fachen der Jahresnettokaltmieten“, berichtet Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei der Engel & Völkers Commercial GmbH. Bevölkerungswachstum und ein niedriger Zuwachs an Neubauten begünstigten seiner Meinung nach die Preisentwicklung ebenfalls.
Handel steigt – Preise auch
Deutschlandweit wurden 2012 nach Schätzung von Engel & Völkers Commercial mit dem Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern sowie Mehrfamilienhäusern etwa 20,4 Mrd. EUR umgesetzt. (2011 rd. 17 Mrd. EUR). Auf die von Engel & Völkers Commercial im aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2013“ betrachteten 40 Standorte in Deutschland entfielen mit etwa 11,5 Mrd. EUR mehr als die Hälfte des Gesamtmarktvolumens. Dabei hat die Anzahl der verkauften Objekte von 2010 auf 2011 um etwa 10 % und das Transaktionsvolumen um 17,5 % zugenommen.
Berlin mit Spitzenposition
Berlin nimmt im Rankingvergleich gegenüber dem Vorjahr sowohl bei den Verkaufszahlen (+283 Objekte = +18 %) als auch beim Transaktionsvolumen (+ rd. eine Mrd. EUR = +35 %) eine Spitzenposition ein. Der rege Handel in kleineren Standorten ist insbesondere im prozentualen Vorjahresvergleich erkennbar. Hier liegen beispielsweise Kiel (Anzahl Objekte: +47 %, Volumen: +57 %) Leverkusen (Anzahl Objekte: +31 %, Volumen: +164 %) und Bremen (Anzahl Objekte: +16 % Volumen: +60 %) auf den vorderen Plätzen. Braunschweig und Mannheim belegen mit 92 gehandelten Objekten gemeinsam Rang 15. Beim Transaktionsvolumen sind Jena und Weimar mit einem Umsatz von jeweils 16 Mio. EUR auf gleichem Niveau. In Hamburg blieb das Transaktionsvolumen für Wohn- und Geschäftshäuser mit rd. 900 Mio. EUR nahezu stabil.
München mit Luft nach oben
Von den neu untersuchten Standorten fällt Regensburg auf. Im Ranking (Rang 3) liegt die Stadt mit einem Faktor von 19,8 auf einem hohen Niveau. Kaufkräftige Nachfrager bei einem knappen Angebot haben dort in den letzten Jahren die Kaufpreise spürbar steigen lassen. Trotz der hohen Preise und Faktoren, besteht dennoch weiterer Spielraum nach oben. In München, dem teuersten Markt in Deutschland, werden bereits in den einfachen Lagen bis zu 20-Jahres-Nettokaltmieten für eine Anlageimmobilie bezahlt. Der Mittelwert für die gute Lage liegt dort sogar beim Faktor 24,5.
Schwankende Durchschnittwerte durch hochwertige Objekte
„Da insgesamt vornehmlich institutionelle Unternehmen das attraktive Preisniveau nutzten, um sich partiell von ihrem Immobilienbestand zu trennen, wurden wieder vermehrt größere Objekte am Markt gehandelt“, betont Rieckhoff. Um den Gewinn zu optimieren, wurden bei der Portfoliobereinigung häufig die Objekte einzeln, statt im Gesamtpaket verkauft, insbesondere wenn sie sich an verschiedenen Standorten befinden. Damit stieg in den meisten Städten der durchschnittliche Objektwert pro Immobilie. Neben München (+21 % auf Ø 5 Mio. EUR), haben die Preise pro Objekt insbesondere in kleineren Standorten wie beispielsweise Bonn (+71 % auf Ø 830 Tsd. EUR), Leverkusen (+102 % auf Ø 410 Tsd. EUR) und Weimar (+69 % auf Ø 440 Tsd. EUR) merklich angezogen. „Bei der Interpretation dieser Zahl ist aber Vorsicht geboten“, sagt Rieckhoff. „Sie sagen nicht unbedingt etwas über den allgemeinen Preisanstieg aus, denn es kann sein, dass besonders viele hochwertige Objekte verkauft worden sind.“ Mit anderen Worten: Der Preisanstieg kann gewaltig sein, weil in einer Stadt im Jahr 2011 viele Objekte in schlechter Lage verkauft wurden, im Folgejahr dagegen viele Häuser in guter Lage. Je weniger Transaktionen es gibt, desto stärker kann ein einzelnes Top-Objekt den Durchschnitt verzerren. In Leverkusen gab es zum Beispiel im vergangenen Jahr nur 68 Verkäufe.
Überschaubares Anlagerisiko
„Neben institutionellen Verkäufern aus dem In- und Ausland bieten auch private Eigentümer – aus Altersgründen, nach Trennung oder einer Erbschaft – ihre Immobilien an“, sagt Rieckhoff. Während in Metropolen die Rendite für solche Zinshäuser leicht auf 5,0 % zurückgegangen sind, könnten in guten Lagen vieler mittlerer Großstädte derzeit zwischen 6,0 und 7,0 % erzielt werden. Im Trend liegen Objekte direkt am Wasser, beispielsweise in Bremen, Bonn, Leipzig oder Münster „Die unsichere Konjunktur- und Staatsschuldenentwicklung in Europa treibt Anleger in Immobilien – als Sachanlage mit vergleichsweise guten Renditen bei überschaubarem Risiko“, hebt der Analyst hervor. Das Marktsegment für Wohn- und Geschäftshäuser hat sich aus seiner Sicht noch nicht überhitzt. Der Immobilienmakler erwartet auch in diesem Jahr wieder ein hohes Handelsvolumen mindestens auf Vorjahresniveau.
Alternative: Uni-Städte
Die Mieten und Faktoren werden zukünftig weiter leicht ansteigen. „Vor diesem Hintergrund rücken mittlere Großstädte mit positiver ökonomischer und soziodemographischer Entwicklung, speziell die deutschen Hochschulstandorte, in das Blickfeld der Investoren“, ist Rieckhoff überzeugt. Städte wie Kiel, Leverkusen oder Erfurt stellen eine Alternative dar. Die Faktoren dort liegen im Verhältnis zu den Metropolen auf einem zum Teil viel niedrigeren Niveau und bieten bei steigenden Mieten interessante Perspektiven.
