07.04.2013 Grundstücksmarkt Frankfurt auf hohem Niveau – Investmentmarkt legt zu
Nachdem 2009 im Zuge der internationalen Wirtschafts- und Finanzmarktkrise auf dem Immobilienmarkt der Stadt Frankfurt am Main mit einem Transaktionsvolumen von lediglich rd. EUR 2,32 Mrd. das nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH niedrigste Ergebnis seit 1998 erzielt wurde, erholte sich der Markt und legte zwei Jahre in Folge auf zunächst EUR 3,58 Mrd. und 2011 dann auf EUR 4,94 Mrd. zu.
2012 blieb der Geldumsatz am Frankfurter Grundstücksmarkt mit rd. EUR 4,76 Mrd. zwar etwas unter dem Vorjahreswert, er übertrifft indessen den Mittelwert der jüngsten Dekade um EUR 700 Mio. bzw. 17% ( 2002-2011: rd. EUR 4,06 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von rd. EUR 4,76 Mrd. entfielen in 2012:
• rd. EUR 3,2 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2011: rd. EUR 3,1 Mrd.) = +3%
• rd. EUR 299 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2011: rd. EUR 487 Mio.) = -39%
• rd. EUR 1.109 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2011: rd. EUR 1.128 Mio.) = -2%
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Nachdem 2009 das geringste Investmentvolumen der letzten 15 Jahre den Tiefpunkt der Finanz- und Wirtschaftskrise markierte, erlebte der Investmentmarkt in Frankfurt in den folgenden zwei Jahren 2010 bereits wieder einen Aufschwung. Im Berichtsjahr 2012 konnte ein weiteres Wachstum generiert werden:
• Unter Berücksichtigung aller Wohn- und Gewerbeinvestmentdeals (Asset Deals) wurde in Frankfurt am Main 2012 ein Umsatzvolumen von rd. EUR 2,94 Mrd. realisiert. Das entspricht einem Zuwachs um 30% gegenüber dem Vorjahresergebnis (2011: ca. EUR 2,77 Mrd.).
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt
• Größter Teilmarkt war dabei der Bereich der Gewerbeinvestments. Er legte um 3% auf rd. EUR 2,06 Mrd. zu (2011: EUR 2,01 Mrd.).
• Hier wiederum bilden traditionell Büroinvestments das größte Teilsegment: 2012 wurden Büroobjekte für insgesamt EUR 1,54 Mrd. kontrahiert (2011: rd. EUR 1,46 Mrd.; +6%). Angesichts der gleichzeitig deutlich gestiegenen Kauffallzahl (2012: 74; 2011: 34) reduzierte sich der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall von EUR 42,9 Mio. auf EUR 20,9 Mio.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten war das kontrahierte Transaktions¬volumen mit EUR 302 Mio. um etwa 47% höher als im Vorjahr (2011: EUR 205 Mio.).
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien ging der Geldumsatz deutlich um 37% auf rd. EUR 218 Mio. zurück (2011: EUR 347 Mio.).
Wohninvestments – markanter Zuwachs
• Auf dem Wohninvestmentmarkt stieg der Geldumsatz noch deutlicher an, und zwar um 16% auf rd. EUR 876 Mio. (2011: rd. EUR 756 Mio.). Dabei handelt es sich um den zweithöchsten Wert der letzten 20 Jahre und übertrifft zudem den Mittelwert der jüngsten zehn Jahre ( 2002-2011: rd. EUR 577 Mio.) sogar um 52%.
• Die Zahl der Kauffälle sank von 464 auf 441.
• Dabei erhöhte sich der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie für reine Wohnhäuser um 14% von rd. EUR 1,38 Mio. in 2011 auf rd. EUR 1,58 Mio. in 2012.
• Für Wohnhäuser mit Gewerbeanteil betrug der Zuwachs je Erwerbsfall 24%: Der mittlere Kaufpreis erhöhte sich binnen Jahresfrist von rd. EUR 2,21 Mio. auf EUR 2,74 Mio.
Sinkende Renditen
Die unveränderte Fokussierung auf attraktive Core-Objekte führte in den letzten Jahren zu deutlichen Nachfrageüberhängen und dadurch sinkenden Spitzenrenditen. Dieser Trend setzte sich 2012 fort:
• Für Büroobjekte bzw. gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in City-Lagen
spreizte sich das Renditeband in 2012 weiter, die erzielten Anfangsrenditen bewegten sich zwischen 4,4% und 6,5% weiter (2011: 4,6% bis 6,0%).
• Dies gilt auch für die Anfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser mit einer Bandbreite von 5,2% bis 6,5% (2011: 5,5% und 6,5%).
Trends der Marktentwicklung
Die sich gegen Jahresende 2012 zwar zunehmend abschwächende, auf das Gesamtjahr gesehen indessen insgesamt (noch) positive Konjunkturentwicklung, die anhaltende Belebung des Binnenkonsums und die weitere Reduzierung der Arbeitslosigkeit machen Deutschland auch 2012 zum wertdynamischen und damit attraktiven Zielgebiet für nationale und internationale Immobilieninvestoren:
• Die Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvestments bleibt angesichts eines fort-gesetzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen auch 2013 hoch. Eine Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt weiterhin von der aktuellen sehr restriktiven Finanzierungs¬bereitschaft der Banken ab.
• Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert entwickelt sich seit Ende 2008 auch eine zunehmende Nachfrage nach Wohnimmobilien vor allem in Kreisen inländischer Investoren. In Wachstumsregionen wie Frankfurt unterstellen zahlreiche bedeutende Anleger und Bestandshalter für den Bereich marktfähiger Wohnimmobilien eine stabil positive Wertentwicklung. Angesichts der weiter ansteigenden Zahl der Haushalte ist diese Markteinschätzung realistisch. Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine weiter anhaltende Nachfrage nach qualifizierten Frankfurter Wohninvestments und für das Jahr 2013 stabile bis steigende Transaktionsumsätze in diesem Segment.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein auf niedrigem Niveau überwiegend stabiles Renditeniveau im Bereich Büro- und Einzelhandelsimmo¬bilien.
2012 blieb der Geldumsatz am Frankfurter Grundstücksmarkt mit rd. EUR 4,76 Mrd. zwar etwas unter dem Vorjahreswert, er übertrifft indessen den Mittelwert der jüngsten Dekade um EUR 700 Mio. bzw. 17% ( 2002-2011: rd. EUR 4,06 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von rd. EUR 4,76 Mrd. entfielen in 2012:
• rd. EUR 3,2 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2011: rd. EUR 3,1 Mrd.) = +3%
• rd. EUR 299 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2011: rd. EUR 487 Mio.) = -39%
• rd. EUR 1.109 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2011: rd. EUR 1.128 Mio.) = -2%
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Nachdem 2009 das geringste Investmentvolumen der letzten 15 Jahre den Tiefpunkt der Finanz- und Wirtschaftskrise markierte, erlebte der Investmentmarkt in Frankfurt in den folgenden zwei Jahren 2010 bereits wieder einen Aufschwung. Im Berichtsjahr 2012 konnte ein weiteres Wachstum generiert werden:
• Unter Berücksichtigung aller Wohn- und Gewerbeinvestmentdeals (Asset Deals) wurde in Frankfurt am Main 2012 ein Umsatzvolumen von rd. EUR 2,94 Mrd. realisiert. Das entspricht einem Zuwachs um 30% gegenüber dem Vorjahresergebnis (2011: ca. EUR 2,77 Mrd.).
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt
• Größter Teilmarkt war dabei der Bereich der Gewerbeinvestments. Er legte um 3% auf rd. EUR 2,06 Mrd. zu (2011: EUR 2,01 Mrd.).
• Hier wiederum bilden traditionell Büroinvestments das größte Teilsegment: 2012 wurden Büroobjekte für insgesamt EUR 1,54 Mrd. kontrahiert (2011: rd. EUR 1,46 Mrd.; +6%). Angesichts der gleichzeitig deutlich gestiegenen Kauffallzahl (2012: 74; 2011: 34) reduzierte sich der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall von EUR 42,9 Mio. auf EUR 20,9 Mio.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten war das kontrahierte Transaktions¬volumen mit EUR 302 Mio. um etwa 47% höher als im Vorjahr (2011: EUR 205 Mio.).
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien ging der Geldumsatz deutlich um 37% auf rd. EUR 218 Mio. zurück (2011: EUR 347 Mio.).
Wohninvestments – markanter Zuwachs
• Auf dem Wohninvestmentmarkt stieg der Geldumsatz noch deutlicher an, und zwar um 16% auf rd. EUR 876 Mio. (2011: rd. EUR 756 Mio.). Dabei handelt es sich um den zweithöchsten Wert der letzten 20 Jahre und übertrifft zudem den Mittelwert der jüngsten zehn Jahre ( 2002-2011: rd. EUR 577 Mio.) sogar um 52%.
• Die Zahl der Kauffälle sank von 464 auf 441.
• Dabei erhöhte sich der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie für reine Wohnhäuser um 14% von rd. EUR 1,38 Mio. in 2011 auf rd. EUR 1,58 Mio. in 2012.
• Für Wohnhäuser mit Gewerbeanteil betrug der Zuwachs je Erwerbsfall 24%: Der mittlere Kaufpreis erhöhte sich binnen Jahresfrist von rd. EUR 2,21 Mio. auf EUR 2,74 Mio.
Sinkende Renditen
Die unveränderte Fokussierung auf attraktive Core-Objekte führte in den letzten Jahren zu deutlichen Nachfrageüberhängen und dadurch sinkenden Spitzenrenditen. Dieser Trend setzte sich 2012 fort:
• Für Büroobjekte bzw. gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in City-Lagen
spreizte sich das Renditeband in 2012 weiter, die erzielten Anfangsrenditen bewegten sich zwischen 4,4% und 6,5% weiter (2011: 4,6% bis 6,0%).
• Dies gilt auch für die Anfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser mit einer Bandbreite von 5,2% bis 6,5% (2011: 5,5% und 6,5%).
Trends der Marktentwicklung
Die sich gegen Jahresende 2012 zwar zunehmend abschwächende, auf das Gesamtjahr gesehen indessen insgesamt (noch) positive Konjunkturentwicklung, die anhaltende Belebung des Binnenkonsums und die weitere Reduzierung der Arbeitslosigkeit machen Deutschland auch 2012 zum wertdynamischen und damit attraktiven Zielgebiet für nationale und internationale Immobilieninvestoren:
• Die Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvestments bleibt angesichts eines fort-gesetzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen auch 2013 hoch. Eine Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt weiterhin von der aktuellen sehr restriktiven Finanzierungs¬bereitschaft der Banken ab.
• Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert entwickelt sich seit Ende 2008 auch eine zunehmende Nachfrage nach Wohnimmobilien vor allem in Kreisen inländischer Investoren. In Wachstumsregionen wie Frankfurt unterstellen zahlreiche bedeutende Anleger und Bestandshalter für den Bereich marktfähiger Wohnimmobilien eine stabil positive Wertentwicklung. Angesichts der weiter ansteigenden Zahl der Haushalte ist diese Markteinschätzung realistisch. Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine weiter anhaltende Nachfrage nach qualifizierten Frankfurter Wohninvestments und für das Jahr 2013 stabile bis steigende Transaktionsumsätze in diesem Segment.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein auf niedrigem Niveau überwiegend stabiles Renditeniveau im Bereich Büro- und Einzelhandelsimmo¬bilien.
