20.03.2013 Projektanmietungen in Düsseldorf so stark nachgefragt wie nie
Auf erfreuliche 346.000 Quadratmeter belief sich der Flächenumsatz auf dem Düsseldorfer Büromarkt im vergangenen Jahr. Dass sich dahinter eine außergewöhnliche Entwicklung verbirgt, zeigt sich aber erst auf den zweiten Blick: Mit 27 Mietverträgen und somit 110.209 Quadratmetern entfallen 30 Prozent des Flächenumsatzes im Düsseldorfer Marktgebiet auf Projektanmietungen. Zum Vergleich: 2011 wurden lediglich neun Projektanmietungen mit insgesamt gut 48.000 Quadratmetern getätigt, was rund 13 Prozent des gesamten Flächenumsatzes entsprach. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate, sieht den Grund für die hohe Zahl an Projektanmietungen im Mangel moderner Leerstandsflächen begründet: „Die Nachfrage nach hochwertigen und modernen Büroflächen ist in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt sehr hoch, das Angebot in Bestandsliegenschaften jedoch gering. Somit liegt auf der Hand, warum ein Großteil des Flächenumsatzes in Projekten abgeschlossen wurde. Insbesondere Beratungsunternehmen haben den Anspruch, in den modernsten und exklusivsten Flächen der Stadt zu sitzen und ziehen aus diesem Grund häufiger um als andere Branchen.“
Mit dem Dreischeibenhaus und dem Kö-Bogen sind zwei besonders spektakuläre Projekte auf den Düsseldorfer Markt gekommen – allein 2012 unterzeichneten in diesen beiden Häusern sieben Top-Beratungsunternehmen einen Mietvertrag und setzten damit etwa 25.000 Quadratmeter Bürofläche um. Bei Anmietungen von Großnutzern wie Ecolab, der Telekom und Huawei (zusammen allein über 50.000 m²) sind die technischen Anforderungen an die neuen Flächen allerdings so hoch, dass sie nur schwer in existierenden Gebäuden wirtschaftlich umgesetzt werden können. „Es gibt also unterschiedliche Motivationen für den Umzug in ein Projekt. Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage auch 2013 auf einem hohen Niveau bleibt“, sagt Meszelinsky. Im Durchschnitt werden Flächen in der Größenordnung zwischen 2.000 und 3.000 Quadratmetern nachgefragt, 2012 mieteten vor allem Beratungsgesellschaften sowie Unternehmen der Branche IT/Kommunikation Räumlichkeiten in Projektentwicklungen. Für die Flächen sind die Nutzer bereit, den neuen Rekordmietpreis für Düsseldorf von 26 Euro pro Quadratmeter zu zahlen.
Da gleichzeitig weniger als ein Viertel der insgesamt 1,04 Millionen Quadratmeter leer stehenden Flächen einem modernen Standard entsprechen (entspricht einem Rückgang um 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr), wird es immer schwieriger, den Bedarf an qualitativ hochwertigen Flächen aus dem Bestand zu decken. Anmietungen in Büroprojekten werden vor diesem Hintergrund immer attraktiver. Ein Großteil dieser Flächen entsteht derzeit im Düsseldorfer CBD (47.500 m²) und in der City (32.000 m²).
Nach der Komplettsanierung des Dreischeibenhauses im CBD stehen in einem der bekanntesten deutschen Hochhäuser insgesamt über 30.000 Quadratmeter modernste Büroflächen zur Verfügung. Die Vermietung der Räumlichkeiten in der August-Thyssen-Straße 1 vermitteln die Berater von BNPPRE im Exklusiv-Mandat. Ein weiteres Ausnahmeprojekt ist der Kö-Bogen, der nach seiner Fertigstellung Ende 2013 den Übergang zwischen Hofgarten und der Shopping-Meile Königsallee darstellen wird. Hier entstehen nicht nur hochwertige Büro-, sondern auch attraktive Retail-Flächen. Die Vorvermietungsquote ist in beiden Objekten sehr hoch und es ist davon auszugehen, dass alle Flächen vor Fertigstellung vermietet sein werden.
Ausblick
Der skizzierte Trend steigender Projektanmietungen wird nach Einschätzung von Christoph Meszelinsky weiter anhalten. Aufgrund dieser Entwicklung ist aber auch davon auszugehen, dass die Leerstände in Düsseldorf steigen werden. Alleine in den nächsten 12 bis 24 Monaten dürften bis zu 200.000 Quadratmeter derzeit noch genutzter Flächen freigezogen werden..
Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate, sieht den Grund für die hohe Zahl an Projektanmietungen im Mangel moderner Leerstandsflächen begründet: „Die Nachfrage nach hochwertigen und modernen Büroflächen ist in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt sehr hoch, das Angebot in Bestandsliegenschaften jedoch gering. Somit liegt auf der Hand, warum ein Großteil des Flächenumsatzes in Projekten abgeschlossen wurde. Insbesondere Beratungsunternehmen haben den Anspruch, in den modernsten und exklusivsten Flächen der Stadt zu sitzen und ziehen aus diesem Grund häufiger um als andere Branchen.“
Mit dem Dreischeibenhaus und dem Kö-Bogen sind zwei besonders spektakuläre Projekte auf den Düsseldorfer Markt gekommen – allein 2012 unterzeichneten in diesen beiden Häusern sieben Top-Beratungsunternehmen einen Mietvertrag und setzten damit etwa 25.000 Quadratmeter Bürofläche um. Bei Anmietungen von Großnutzern wie Ecolab, der Telekom und Huawei (zusammen allein über 50.000 m²) sind die technischen Anforderungen an die neuen Flächen allerdings so hoch, dass sie nur schwer in existierenden Gebäuden wirtschaftlich umgesetzt werden können. „Es gibt also unterschiedliche Motivationen für den Umzug in ein Projekt. Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage auch 2013 auf einem hohen Niveau bleibt“, sagt Meszelinsky. Im Durchschnitt werden Flächen in der Größenordnung zwischen 2.000 und 3.000 Quadratmetern nachgefragt, 2012 mieteten vor allem Beratungsgesellschaften sowie Unternehmen der Branche IT/Kommunikation Räumlichkeiten in Projektentwicklungen. Für die Flächen sind die Nutzer bereit, den neuen Rekordmietpreis für Düsseldorf von 26 Euro pro Quadratmeter zu zahlen.
Da gleichzeitig weniger als ein Viertel der insgesamt 1,04 Millionen Quadratmeter leer stehenden Flächen einem modernen Standard entsprechen (entspricht einem Rückgang um 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr), wird es immer schwieriger, den Bedarf an qualitativ hochwertigen Flächen aus dem Bestand zu decken. Anmietungen in Büroprojekten werden vor diesem Hintergrund immer attraktiver. Ein Großteil dieser Flächen entsteht derzeit im Düsseldorfer CBD (47.500 m²) und in der City (32.000 m²).
Nach der Komplettsanierung des Dreischeibenhauses im CBD stehen in einem der bekanntesten deutschen Hochhäuser insgesamt über 30.000 Quadratmeter modernste Büroflächen zur Verfügung. Die Vermietung der Räumlichkeiten in der August-Thyssen-Straße 1 vermitteln die Berater von BNPPRE im Exklusiv-Mandat. Ein weiteres Ausnahmeprojekt ist der Kö-Bogen, der nach seiner Fertigstellung Ende 2013 den Übergang zwischen Hofgarten und der Shopping-Meile Königsallee darstellen wird. Hier entstehen nicht nur hochwertige Büro-, sondern auch attraktive Retail-Flächen. Die Vorvermietungsquote ist in beiden Objekten sehr hoch und es ist davon auszugehen, dass alle Flächen vor Fertigstellung vermietet sein werden.
Ausblick
Der skizzierte Trend steigender Projektanmietungen wird nach Einschätzung von Christoph Meszelinsky weiter anhalten. Aufgrund dieser Entwicklung ist aber auch davon auszugehen, dass die Leerstände in Düsseldorf steigen werden. Alleine in den nächsten 12 bis 24 Monaten dürften bis zu 200.000 Quadratmeter derzeit noch genutzter Flächen freigezogen werden..
