15.03.2013 Mehr Risikobereitschaft und steigende Zahl von Joint Ventures sorgen für Zuversicht auf Investmentmarkt für Shopping Center
Einzelhandelsimmobilien in Deutschland werden von deutschen und ausländischen Investoren weiterhin stark nachgefragt. Besonders trifft dies auf erstklassige Shopping Center zu. Shopping Center erzielten 2012 laut dem neuen Research-Report "Shopping Center Investment Markt - 2. Halbjahr 2012" ein Transaktionsvolumen in Höhe von 3,0 Milliarden Euro, was gegenüber 2011 einem Rückgang um rund 37 Prozent entspricht. Auch der Anteil der Shopping Center-Investments an den gesamten Einzelhandelstransaktionen ging leicht auf 39 Prozent zurück. Hauptauslöser für diese rückläufige Entwicklung sind die Fokussierung auf makellose Core-Produkte und das fehlende Objektangebot in diesem Segment.
Das starke Interesse der Investoren an langfristig vollvermieteten Core-Immobilien in erstklassigen Lagen hat sich 2012 auch im Einzelhandelsbereich bemerkbar gemacht. Anke Kaukars-Haverkamp, Leiterin Shopping Center Investment Deutschland: "Core-Immobilien wie das Milaneo in Stuttgart, das KaDeWe und die Galeries Lafayette in Berlin oder die Münster Arkaden haben 2012 ein starkes Investoreninteresse, kompetitive Verkaufsprozesse und sinkende Spitzenrenditen hervorgerufen." Nachdem die Renditen seit dem dritten Quartal 2011 unverändert bei 5,00 Prozent gelegen hatten, gingen sie im vierten Quartal 2012 um 25 Basispunkte auf 4,75 Prozent zurück. Aus Sicht von Jones Lang LaSalle ist damit ein vorläufiger Tiefpunkt der Renditeentwicklung erreicht.
Die Entspannung auf den europäischen Finanzmärkten und gute Aussichten für die Weltwirtschaft werden sich laut Jones Lang LaSalle positiv auf die Risikobereitschaft der Investoren auswirken. Kaukars-Haverkamp: "Nach mehreren Jahren absoluter Konzentration auf Spitzenobjekte zu Spitzenpreisen bietet die Ausweitung des Investitionsprofils attraktive Chancen. Bei einem nur geringfügig höheren Risiko lassen sich deutlich bessere Renditen erwirtschaften. Der führende europäische Investmentmarkt Großbritannien zeigt zwar wie Deutschland weiterhin eine starke Nachfrage nach Spitzenobjekten. Eine verbesserte Stimmung bezüglich B-Standorten und B-Objekten lässt sich dort aber bereits deutlich erkennen."
Gute Rahmenbedingungen für eine solche Neuausrichtung schaffen die solide Mieternachfrage bei stabilen Mieten sowie gute Finanzierungsbedingungen bei einem nach wie vor attraktiven Zinsniveau. Kaukars-Haverkamp weiter: "Objekte mit guter Vermietungsstruktur lassen sich zu guten Konditionen problemlos finanzieren. Zudem füllen Versicherungen zunehmend die Lücke, welche der Rückzug einiger Banken aus dem Finanzierungsgeschäft hinterlassen hat. Schwierig bleibt jedoch die Finanzierung bei Entwicklungen oder Restrukturierungen."
Die Marktentwicklung ist derzeit durch einige Haupttrends gekennzeichnet. So suchen ausländische Investoren, die bislang indirekte Investitionen über Fonds bevorzugt hatten, vermehrt den Direkteinstieg in Deutschland. Erfolgsentscheidend ist dabei die Auswahl geeigneter Partner. Auch Anteilserwerbe und der Erwerb in Partnerschaften nehmen zahlenmäßig zu. Die Ausprägungen reichen dabei von gleichberechtigten 50/50-Partnerschaften bis zur Form des Asset Managements mit prozentual kleinem Eigenkapitaleinsatz. Wichtigste Ziele der Investoren bei Anteilskäufen sind eine Interessenparität der Partner und die Hinzuziehung lokaler Marktexpertise. Viele der globalen Investoren, insbesondere ausländische Staats- und Pensionsfonds, konzentrieren sich bei der Objektauswahl auf regional dominante und großvolumige Shopping Center. Aber auch auf die Nahversorgung ausgerichtete Nachbarschaftszentren erfreuen sich einer starken Nachfrage. Der Trend zu deutlich längeren Verkaufsprozessen und einer detaillierten Prüfung der Kostensituation setzt sich fort. Besonders die zahlreichen Rechtsprechungen zur Umlegbarkeit der Nebenkosten und Center-Management-Gebühren führen laut Jones Lang LaSalle zu erhöhtem Diskussionsbedarf.
Insgesamt erwartet Kaukars-Haverkamp ein reges Investmentjahr 2013 für Shopping Center: "Die ersten beiden Monate des Jahres haben den Grundstein für einen guten Jahresverlauf gelegt. Die Marktteilnehmer arbeiten intensiv an ihrer An- und Verkaufsstrategie. Im Unterschied hierzu war der Jahresbeginn 2012 durch Deals aus dem Vorjahr und wenig neue Aktivität gekennzeichnet. Sollte die Risikobereitschaft der Investoren auf dem Fundament der besseren Rahmendaten steigen, steht einem gegenüber 2012 deutlich größeren Transaktionsvolumen nichts im Wege."
Das starke Interesse der Investoren an langfristig vollvermieteten Core-Immobilien in erstklassigen Lagen hat sich 2012 auch im Einzelhandelsbereich bemerkbar gemacht. Anke Kaukars-Haverkamp, Leiterin Shopping Center Investment Deutschland: "Core-Immobilien wie das Milaneo in Stuttgart, das KaDeWe und die Galeries Lafayette in Berlin oder die Münster Arkaden haben 2012 ein starkes Investoreninteresse, kompetitive Verkaufsprozesse und sinkende Spitzenrenditen hervorgerufen." Nachdem die Renditen seit dem dritten Quartal 2011 unverändert bei 5,00 Prozent gelegen hatten, gingen sie im vierten Quartal 2012 um 25 Basispunkte auf 4,75 Prozent zurück. Aus Sicht von Jones Lang LaSalle ist damit ein vorläufiger Tiefpunkt der Renditeentwicklung erreicht.
Die Entspannung auf den europäischen Finanzmärkten und gute Aussichten für die Weltwirtschaft werden sich laut Jones Lang LaSalle positiv auf die Risikobereitschaft der Investoren auswirken. Kaukars-Haverkamp: "Nach mehreren Jahren absoluter Konzentration auf Spitzenobjekte zu Spitzenpreisen bietet die Ausweitung des Investitionsprofils attraktive Chancen. Bei einem nur geringfügig höheren Risiko lassen sich deutlich bessere Renditen erwirtschaften. Der führende europäische Investmentmarkt Großbritannien zeigt zwar wie Deutschland weiterhin eine starke Nachfrage nach Spitzenobjekten. Eine verbesserte Stimmung bezüglich B-Standorten und B-Objekten lässt sich dort aber bereits deutlich erkennen."
Gute Rahmenbedingungen für eine solche Neuausrichtung schaffen die solide Mieternachfrage bei stabilen Mieten sowie gute Finanzierungsbedingungen bei einem nach wie vor attraktiven Zinsniveau. Kaukars-Haverkamp weiter: "Objekte mit guter Vermietungsstruktur lassen sich zu guten Konditionen problemlos finanzieren. Zudem füllen Versicherungen zunehmend die Lücke, welche der Rückzug einiger Banken aus dem Finanzierungsgeschäft hinterlassen hat. Schwierig bleibt jedoch die Finanzierung bei Entwicklungen oder Restrukturierungen."
Die Marktentwicklung ist derzeit durch einige Haupttrends gekennzeichnet. So suchen ausländische Investoren, die bislang indirekte Investitionen über Fonds bevorzugt hatten, vermehrt den Direkteinstieg in Deutschland. Erfolgsentscheidend ist dabei die Auswahl geeigneter Partner. Auch Anteilserwerbe und der Erwerb in Partnerschaften nehmen zahlenmäßig zu. Die Ausprägungen reichen dabei von gleichberechtigten 50/50-Partnerschaften bis zur Form des Asset Managements mit prozentual kleinem Eigenkapitaleinsatz. Wichtigste Ziele der Investoren bei Anteilskäufen sind eine Interessenparität der Partner und die Hinzuziehung lokaler Marktexpertise. Viele der globalen Investoren, insbesondere ausländische Staats- und Pensionsfonds, konzentrieren sich bei der Objektauswahl auf regional dominante und großvolumige Shopping Center. Aber auch auf die Nahversorgung ausgerichtete Nachbarschaftszentren erfreuen sich einer starken Nachfrage. Der Trend zu deutlich längeren Verkaufsprozessen und einer detaillierten Prüfung der Kostensituation setzt sich fort. Besonders die zahlreichen Rechtsprechungen zur Umlegbarkeit der Nebenkosten und Center-Management-Gebühren führen laut Jones Lang LaSalle zu erhöhtem Diskussionsbedarf.
Insgesamt erwartet Kaukars-Haverkamp ein reges Investmentjahr 2013 für Shopping Center: "Die ersten beiden Monate des Jahres haben den Grundstein für einen guten Jahresverlauf gelegt. Die Marktteilnehmer arbeiten intensiv an ihrer An- und Verkaufsstrategie. Im Unterschied hierzu war der Jahresbeginn 2012 durch Deals aus dem Vorjahr und wenig neue Aktivität gekennzeichnet. Sollte die Risikobereitschaft der Investoren auf dem Fundament der besseren Rahmendaten steigen, steht einem gegenüber 2012 deutlich größeren Transaktionsvolumen nichts im Wege."
