08.03.2013 DG HYP-Studie: Büro und Handel – Ausblick für Oberzentren bleibt positiv
Eine aktuelle Marktstudie der DG HYP hat ergeben, dass sich die gewerblichen Immobilienmärkte an den regionalen Standorten in den Segmenten Einzelhandel und Büro anhaltend stabil entwickeln. Untersucht wurde die Entwicklung in zwölf Oberzentren – Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg – und mit der Entwicklung an den sieben Top-Standorten verglichen. Mit 19 Standorten und einer breiten regionalen Streuung bietet die Studie einen guten Überblick über diese Segmente des deutschen Immobilienmarkts. Die untersuchten Standorte repräsentieren gut ein Drittel der gesamtdeutschen Büro- und etwa ein Fünftel der bundesweiten Einzelhandelsfläche.
Entwicklung der Büromieten wenig volatil
In den vergangenen sechs Jahren haben sich die Büromieten in den zwölf deutschen Oberzentren stabiler entwickelt als an den sieben Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Während die Spitzenmiete an den regionalen Standorten seit 2007 bei geringer Volatilität jährlich mehr als 2 Prozent zulegte, stieg sie in den deutschen Wirtschaftszentren im selben Zeitraum um durchschnittlich 1,6 Prozent und war hohen Schwankungen unterworfen.
Zunehmendes Volumen fertiggestellter Büroflächen
Die solide wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland hat die Nachfrage nach attraktiven Büroflächen im vergangenen Jahr begünstigt. Mit 6,5 Prozent ist die Leerstandsquote in den Oberzentren niedriger als an den Top-Standorten, wo mit 9 Prozent ein vergleichsweise hoher Wert erreicht wird. Für 2013 ist aufgrund der abgekühlten konjunkturellen Dynamik von einer leicht rückläufigen Büroflächennachfrage auszugehen. Gleichzeitig hat die gute Marktentwicklung in den vergangenen Jahren zu einer anziehenden Projektentwicklung geführt, sodass das Volumen fertiggestellter Büroflächen 2013 zunehmen dürfte. Vor diesem Hintergrund ist damit zu rechnen, dass die Dynamik bei den Mietsteigerungen in 2013 im Vergleich zu den starken beiden Vorjahren nachlässt. Gleichwohl dürften die Büromieten in sehr guten Lagen im laufenden Jahr um durchschnittlich 0,5 Prozent wachsen. Dabei liegen die Oberzentren mit den Top-Standorten gleichauf. In Seitenlagen ist ein Anstieg der Büromieten nicht zu erwarten.
Einzelhandel: Spielraum für Investitionen
Im Gegensatz den Top-Standorten ist die Einzelhandelsfläche in den Oberzentren in den vergangenen zwei Jahrzehnten stärker gewachsen als der Einzelhandelsumsatz. Dieser Trend konnte erst 2010 gestoppt werden. Vor diesem Hintergrund sind die Spitzenmieten in den Oberzentren in den vergangenen Jahren nur moderat gestiegen. An den Top-Standorten sind die Einzelhandelsmieten hingegen in den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich stark gewachsen, sodass der Spielraum nach oben begrenzt sein dürfte. Die dynamischere Entwicklung ist auch der Bedeutung der Filialisten in sehr guten Shopping-Lagen geschuldet. Hier genießen die Top-Standorte eine noch höhere Priorität als die Oberzentren. Dadurch ist der Druck, hohe Umsätze zu erzielen, in den sehr guten Lagen der Wirtschaftszentren allerdings auch größer als an den regionalen Standorten. Diese Entwicklung spricht für die Stabilität der Oberzentren. Aufgrund des vergleichsweise niedrigen Niveaus der Spitzenmieten in den Oberzentren bieten diese Standorte Potenzial. Derzeit befindet sich ein Teil der untersuchten Oberzentren aufgrund aktueller Bauprojekte im Umbruch, wodurch der Einzelhandel belastet und somit die Mietdynamik gebremst wird. Diese in der Zukunft aufgewerteten Standorte bieten in den kommenden Jahren Spielraum für Investitionen.
Stabile Entwicklung der Spitzenmieten im Einzelhandel setzt sich fort
Die in der zweiten Jahreshälfte prognostizierte konjunkturelle Belebung dürfte an beiden Standortgruppen in sehr guten Lagen zu einer Fortsetzung des Aufwärtstrends der Einzelhandelsmieten bei nachlassender Dynamik führen. In Seitenlagen sind die Mieten an den Top-Standorten als auch in den Oberzentren seit den 1990er Jahren gefallen und haben sich erst seit 2005 stabilisiert. Ein Grund dafür ist das mangelnde Interesse großer Filialisten als zentrale Nachfrager von Verkaufsflächen bedingt durch die für sie nicht angemessene Lage. Die seitdem an beiden Standortgruppen eingesetzte Stagnation der Mieten in Seitenlagen dürfte auch 2013 anhalten.
Die Studie steht Ihnen auch auf unserer Internetseite unter http://www.dghyp.de/unternehmen/markt-research/ zum Download bereit.
Entwicklung der Büromieten wenig volatil
In den vergangenen sechs Jahren haben sich die Büromieten in den zwölf deutschen Oberzentren stabiler entwickelt als an den sieben Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Während die Spitzenmiete an den regionalen Standorten seit 2007 bei geringer Volatilität jährlich mehr als 2 Prozent zulegte, stieg sie in den deutschen Wirtschaftszentren im selben Zeitraum um durchschnittlich 1,6 Prozent und war hohen Schwankungen unterworfen.
Zunehmendes Volumen fertiggestellter Büroflächen
Die solide wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland hat die Nachfrage nach attraktiven Büroflächen im vergangenen Jahr begünstigt. Mit 6,5 Prozent ist die Leerstandsquote in den Oberzentren niedriger als an den Top-Standorten, wo mit 9 Prozent ein vergleichsweise hoher Wert erreicht wird. Für 2013 ist aufgrund der abgekühlten konjunkturellen Dynamik von einer leicht rückläufigen Büroflächennachfrage auszugehen. Gleichzeitig hat die gute Marktentwicklung in den vergangenen Jahren zu einer anziehenden Projektentwicklung geführt, sodass das Volumen fertiggestellter Büroflächen 2013 zunehmen dürfte. Vor diesem Hintergrund ist damit zu rechnen, dass die Dynamik bei den Mietsteigerungen in 2013 im Vergleich zu den starken beiden Vorjahren nachlässt. Gleichwohl dürften die Büromieten in sehr guten Lagen im laufenden Jahr um durchschnittlich 0,5 Prozent wachsen. Dabei liegen die Oberzentren mit den Top-Standorten gleichauf. In Seitenlagen ist ein Anstieg der Büromieten nicht zu erwarten.
Einzelhandel: Spielraum für Investitionen
Im Gegensatz den Top-Standorten ist die Einzelhandelsfläche in den Oberzentren in den vergangenen zwei Jahrzehnten stärker gewachsen als der Einzelhandelsumsatz. Dieser Trend konnte erst 2010 gestoppt werden. Vor diesem Hintergrund sind die Spitzenmieten in den Oberzentren in den vergangenen Jahren nur moderat gestiegen. An den Top-Standorten sind die Einzelhandelsmieten hingegen in den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich stark gewachsen, sodass der Spielraum nach oben begrenzt sein dürfte. Die dynamischere Entwicklung ist auch der Bedeutung der Filialisten in sehr guten Shopping-Lagen geschuldet. Hier genießen die Top-Standorte eine noch höhere Priorität als die Oberzentren. Dadurch ist der Druck, hohe Umsätze zu erzielen, in den sehr guten Lagen der Wirtschaftszentren allerdings auch größer als an den regionalen Standorten. Diese Entwicklung spricht für die Stabilität der Oberzentren. Aufgrund des vergleichsweise niedrigen Niveaus der Spitzenmieten in den Oberzentren bieten diese Standorte Potenzial. Derzeit befindet sich ein Teil der untersuchten Oberzentren aufgrund aktueller Bauprojekte im Umbruch, wodurch der Einzelhandel belastet und somit die Mietdynamik gebremst wird. Diese in der Zukunft aufgewerteten Standorte bieten in den kommenden Jahren Spielraum für Investitionen.
Stabile Entwicklung der Spitzenmieten im Einzelhandel setzt sich fort
Die in der zweiten Jahreshälfte prognostizierte konjunkturelle Belebung dürfte an beiden Standortgruppen in sehr guten Lagen zu einer Fortsetzung des Aufwärtstrends der Einzelhandelsmieten bei nachlassender Dynamik führen. In Seitenlagen sind die Mieten an den Top-Standorten als auch in den Oberzentren seit den 1990er Jahren gefallen und haben sich erst seit 2005 stabilisiert. Ein Grund dafür ist das mangelnde Interesse großer Filialisten als zentrale Nachfrager von Verkaufsflächen bedingt durch die für sie nicht angemessene Lage. Die seitdem an beiden Standortgruppen eingesetzte Stagnation der Mieten in Seitenlagen dürfte auch 2013 anhalten.
Die Studie steht Ihnen auch auf unserer Internetseite unter http://www.dghyp.de/unternehmen/markt-research/ zum Download bereit.
