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08.03.2013 Trends im Markt für innerstädtische Handelsimmobilien

Nach den vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamts erzielte der deutsche Einzelhandel 2012* bei einem Gesamtumsatz von gut 420 Mrd. € einen nominalen Umsatzzuwachs von + 1,6 %, der aber preisberei­nigt einem geringen Minus von 0,5 % entspricht.

„Ausschlaggebend dafür war ein tendenziell unter den Erwartungen des Einzelhandels verlaufenes Weihnachtsgeschäft. Die Einzelhändler hatten ausgehend von der speziellen Feiertagskonstellation mit zwei Verkaufstagen weniger als im Vorjahr keine überschäumenden Erwartungen. Der faktische Verlauf war dann aber für viele, insbesondere in der Modebranche oder bei Geschenken und Artikeln des persönlichen Bedarfs noch merklich unter den Erwartungen, so Olaf Petersen, Chef-Researcher und Geschäftsführer bei COMFORT.

Im Ergebnis entfielen 2012 nicht einmal 10 % des jährlichen Einzelhandelsumsatzes (9,8 %) auf den Dezember, was ein ausgesprochen niedriger Wert ist. Insgesamt war das Einzelhandelsjahr 2012 durch einen über die Monate relativ gleichmäßigen Verlauf gekennzeichnet. Schwächster Monat war der Monat Februar mit einem relativen Umsatzanteil von 7,4 %. Die relativ geringen Prozentunterschiede dürfen allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass vom Umsatzvolumen die Unterschiede schon sehr signifikant sind: zwischen gut 31 Mrd. Euro im Februar und gut 41 Mrd. Euro im Dezember liegen dann doch immerhin 10 Mrd. €.

Im europäischen Kontext und hier speziell im Euroraum schnitt der deutsche Einzelhandel mit seiner Jahresperformance immer noch überdurchschnittlich ab. Nach Angaben von Eurostat betrug hier das reale Umsatzminus immerhin 1,7 %. Dieser Rückgang ist zum einen auf die im vergangenen Jahr besonders ungünstigen Entwicklungen in Südeuropa (z.B. Spanien - 8 %) zurückzuführen, zum anderen schnitt aber auch unser Stabilitäts-Nachbarland Niederlande mit gut -3 % recht schlecht ab. Erfreulicher waren die überdurchschnittlichen Entwicklungen beispielsweise in Frankreich und Belgien (+ 1 %). Das kleine, aber feine Luxemburg prosperiert regelrecht (+ 7 %).

AUFHELLUNG IN 2013

Der Horizont dürfte sich für den deutschen Einzelhandel im laufenden Jahr zunehmend aufhellen. Zwar laufen die Umsätze zu Jahresbeginn noch etwas verhalten, aber die Rahmenbedingungen sind positiv. Zu Jahresbeginn legte das GfK-Konsumklima der Verbraucher im Januar und Februar zu, insbesondere bezogen auf deren Konjunkturerwartungen und Anschaffungsneigung. Die latenten Befürchtungen der Konsumenten im Hinblick auf eine Eskalation der Euro-Krise verringern sich aktuell. Nach einem halben Jahr mit durchgehenden Rückgängen zeigt der ifo-Geschäftslima-Index in den letzten vier Monaten einen klaren Aufwärtstrend. Die Erwartungen der Unternehmen sind ebenfalls erfreulich gut und die Arbeitslosigkeit auf dem erreichten niedrigen Niveau stabil. Die gesamtwirtschaftliche Perspektive für Deutschland ist insofern „stimmig“ und dürfte sich mit dem Einzug des Frühlings mittelbar bei den Verbrauchern, deren Konsum und in den Einzelhandelskassen niederschlagen, resümiert der Chef-Researcher von COMFORT.

TRENDS IM INNERSTÄDTISCHEN MARKT FÜR HANDELSIMMOBILIEN

Investment

• Das Jahr 2013 startete wesentlich euphorischer als 2012.

• Das anhaltend niedrige Zinsniveau ist nach wie vor attraktiv für Immobilieninvestoren, aber regulatorische Eingriffe (Basel III, Solvency II) und die Vorsicht der Banken erschweren weiterhin klassische Immobilienfinanzierungen.

• Fokussierung und Nachfrage der Investoren auf Immobilien in Toplagen der Metropolen führen bei begrenztem Angebot zu nochmals leicht höheren Kaufpreisen und koinzidiert sinkenden Renditen.

• Nachfrageüberhang sorgt auch für weiter sinkende Renditen bei guten Fachmarktcentern (mit Lebensmittelanker).

• Im Trend sind Objekte in prosperierenden Mittel- und Großstädten (s. COMFORT Marktbericht 2013).

• Das Preisniveau von schwächeren Standorten und Lagen wird sinken, so Jürgen Kreutz, Geschäftsführer bei COMFORT.

Vermietung

• Stabile bis positive Mietpreisentwicklung: vor allem in den Metropolen steigende Mietpreise

• Große Nachfrage von „neuen“ internationalen Einzelhandelskonzepten mit ambitionierten Expansionszielen, aber nur wenige, spektakuläre Neuabschlüsse: Retailer sind zunehmend anspruchsvoll und Verhandlungsprozesse langwierig. Ausnahmen bestätigen auch hier die Regel. Eine nachhaltige Sonderstellung hat der der Best-Value-Anbieter Primark in vielerlei Hinsicht.

• Im Gegenzug nutzen klassische deutsche (wie dm, die Takko-Tochter 1982, Rossmann, Tchibo, Müller oder Deichmann) bzw. in Deutschland etablierte Filialisten (etwa Mango oder die Bestseller-Gruppe oder auch H&M und die Inditex-Gruppe jeweils mit ihren verschiedenen Konzepten) gezielt Expansionschancen und kompensieren bislang die früheren „Flächentreiber“ wie z.B. Esprit oder s.Oliver.

• Insgesamt herrscht bei der Expansion grundsätzlich wieder ein deutlich realistischerer Blick mit der Konsequenz tendenziell längerer Vermarktungs- und Verhandlungszeiten.

• Einige Marktteilnehmer aus dem Mieterbereich prognostizieren ansteigende Risiken, COMFORT bleibt jedoch optimistisch, was die Vermietungssituation in Toplagen betrifft.

• Insbesondere Luxuskonzepte und wertige Labels pushen zusätzlich den Markt in den Luxus- und repräsentativen Top-Lagen der Metropolen und der entsprechenden Großstädte, so Manfred Schalk, Geschäftsführer bei COMFORT.

Der Marktbericht stellt neben Prognosen zum Vermietungs- und Investmentmarkt 62 Städte vor, mit relevanten Key Facts, Diagrammen sowie Perspektiven zu den 1A-Lagen mit deren Bedeutung für den Einzelhandel. Es sind sogar insgesamt 150 Städte ab einer Einwohnerzahl von 50.000 Einwohnern tabellarisch mit Angaben zu Mietpreisen, Einwohnerzahlen, Kaufkraft- und Zentralitätskennziffer, sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sowie die Einschätzung in Form eines COMFORT City-Indexes aufgeführt. Erstmalig sind auch Grafiken enthalten, die einen Überblick des Anteils der Innenstadt am Umsatz und an der Verkaufsfläche im Verhältnis zum Durchschnitt der jeweiligen Städtegröße verschaffen.


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