20.02.2013 Essen steigert Bedeutung als Einkaufsstadt
Vom Montanindustrie-Zentrum bis zur europäischen Kulturhauptstadt 2010 ist Essen laut Angaben des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE eine Transformation zu einer Technologie- und dienstleistungsorientierten Metropole gelungen. So erzielte Essen Erfolge bei der Ansiedlung von Unternehmen und Konzernzentralen wie RWE, RAG, Evonik, Steag, Aldi Nord, Hochtief, ThyssenKrupp, Eon, Schenker und Karstadt. Essen ist neuntgrößte Stadt Deutschlands im Zentrum des Ruhrgebietes gelegen und daher eines der Oberzentren in Nordrhein-Westfalen.
Im Jahr 2011 wurden laut CBRE auf den rund 200.000 Quadratmeter Verkaufsfläche in der Essener City rund 760 Millionen Euro umgesetzt. Die Kaufkraft in Essen liegt bei einem Wert von rund 101 knapp oberhalb des Bundesdurchschnittes, gleichzeitig deutlich höher als beispielsweise im benachbarten Duisburg. Die Zentralität ist bei einem Wert von mehr als 115 aufgrund der starken Konkurrenzsituation in der Region hoch.
Mit dem Entree „Essen – die Einkaufsstadt“ präsentiert sich die Ruhrmetropole noch immer dem Besucher, der sich den traditionellen Einkaufslagen Kettwiger und Limbecker Straße vom Hauptbahnhof aus nähert. Frank Emmerich, Head of Retail bei CBRE in Düsseldorf: „Diese Anreise wird immer seltener, seit die ECE am Limbecker Platz das gleichnamige und eines der größten innerstädtischen Einkaufszentren in ganz Europa mit rund 70.000 Quadratmeter und ca. 200 Geschäften eröffnet hat. Ein guter Teil der Citybesucher lernt die Einkaufsstadt heute aus dem sehr gut frequentierten Parkhaus des Centers kommend kennen. Viele kritische Beobachter stellten sich anfänglich die Frage, wie viel der Citybesucher von den klassischen 1A-Lagen in Essen nach dem Besuch des Centers ´Limbecker Platz´ überhaupt noch wahrnimmt. Heute ist klar: Mehr als pessimistische Einschätzungen seinerzeit angenommen hatten. Ein negativer Einfluss auf die klassischen 1A-Lagen lässt sich derzeit nicht nachweisen. Das Shopping-Center ´Limbecker Platz´ hat dazu beitragen, die Zentralität Essens weiter zu erhöhen und die Kaufkraftabflüsse zu reduzieren.“
Darüber hinaus verfügt Essen traditionell über zwei klassische 1A-Lagen: Zum einen die Kettwiger Straße, die vom Hauptbahnhof bis zur Porschekanzel führt und zum anderen die daran angrenzende 1A-Lage, die Limbecker Straße, die zum Limbecker Platz führt. Zum Jahreswechsel 2009/2010 wurde zudem das im Scheitelpunkt der beiden 1A-Lagen gelegene ehemalige „City-Center Essen“ aufwändig renoviert und zur „Rathaus Galerie Essen“ umgebaut.
Die Kettwiger Straße bietet Großflächenmietern mehr Ansiedlungsmöglichkeiten als die Limbecker Straße. Diese wurde aufgrund des weniger namhaften Mieterbesatzes in der Zeit vor Eröffnung des Shopping-Centers schwächer eingeschätzt als die Kettwiger Straße. Das Center übernahm aber eine Magnetfunktion und stärkte diesen Teil der Fußgängerzone. Folglich kam es zu einer leichten Lageverschlechterung am anderen Ende, dem Teilstück der Kettwiger Straße in direkter Bahnhofsnähe. Die Limbecker Straße, die als Rennmeile zwischen der Rathaus-Galerie und dem Limbecker Platz bezeichnet wird, konnte sich zwischenzeitlich sehr gut gegenüber der Kettwiger Straße behaupten, weil vor allen Dingen modische, moderne Konzepte die Nähe des Centers suchten. Emmerich: „Mittlerweile scheint sich das Blatt wieder zu wenden. An der Limbecker Straße befinden sich einzelne Ladenlokale in der Vermarktung, die zu den alten Konditionen vermutlich nicht wieder zu vermieten sein werden, während die Händler entlang der Kettwiger Straße von Umsätzen berichten, die ihre Prognosen übertreffen.“
Die Kettwiger Straße, die bislang mit mittel- und hochwertigen Filialisten besetzt war, befindet sich im Aufwind. Durch die Eröffnung des irischen Textilanbieters Primark Ende November 2011 und den zweiten Flagship-Store von Deichmann in dessen Heimatstadt mischt sich die bisherige Struktur. Gleichzeitig tragen diese Filialisten zu einer Steigerung der Frequenz bei. Unmittelbar gegenüber dem Kaufhof am Kettwiger Tor erwarb der Hamburger Projektentwickler Achim Griese Treuhandgesellschaft das Allianz-Haus mit zukünftig mehr als 3.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. Durch diese Entwicklung wird der letzte Teilabschnitt der Kettwiger Straße kurz vor dem Hauptbahnhof aufgewertet und gestärkt.
„Vor dem Hintergrund eines zusätzlichen Flächenangebotes durch Eröffnung des ´Limbecker Platzes´ haben die Mietpreise für Ladenlokale in der Limbecker und Kettwiger Straße zwischenzeitlich nachgegeben. Mittlerweile ist für Städte wie Duisburg, Oberhausen, Mülheim und Essen eine Obergrenze erreicht, was das Volumen an Einzelhandelsflächen betrifft. Eine weitere Vermehrung der Flächen würde eine Lageverschiebung und Kannibalisierung zur Folge haben“, so Emmerich.
Ein Umstand, der seinen Niederschlag auch in den Mietpreisen in Essen findet. So liegen die Mietpreise in der Kettwiger Straße nach Aussage von CBRE derzeit bei 100 Euro pro Quadratmeter monatlich, in der Limbecker Straße bei 95 Euro. Zum Vergleich: In Dortmund werden für vergleichbare Flächen rund 220 Euro gezahlt, in Düsseldorf 300 Euro, in Stuttgart 250 Euro und in Frankfurt am Main ebenfalls 300 Euro. Nur in Duisburg liegen die Mieten mit rund 75 Euro auf einem noch niedrigeren Niveau.
Als neue Mieter in den letzten 12 Monaten konnten auf der Kettwiger Straße der australische Modefilialist Cotton On, AH-to-Go (Ahold), der Wäschespezialist Calida und das neue Retail-Konzept des Traditionsherstellers Vorwerk gewonnen werden. Außerdem wird Peek & Cloppenburg die vormals von Thalia genutzten Flächen für eine Erweiterung des bestehenden Hauses übernehmen. Auf der Limbecker Straße siedelten die Textiler JP 1880, LC Waikiki, TK Maxx, Tezenis und Calzedonia, Schiesser, Seidensticker, die CD-Kette Andrä, Flormar und der Spielwarenanbieter Lego an.
„Insgesamt ist es Essen gelungen, seine Kaufkraft zurückzugewinnen. Die kurzzeitige Blüte der Limbecker Straße als teuerste Essener Einkaufslage muss als abgeschlossenes Kapitel betrachtet werden. Die Kettwiger Straße hat zu alter Stärke zurückgefunden, was auch an ihrer besseren Eignung als großzügige Flaniermeile liegt. Essen hat sich in dem Wettbewerb der Städte im Ruhrgebiet wieder in eine komfortable Position gebracht. Klar distanziert wird die Bedeutung Essens nur durch das rund 50 Kilometer entfernte Dortmund, dessen Strahlkraft allerdings weit ins Westfälische hineinreicht und nicht durch die Konkurrenz von CentrO oder Rhein Ruhr Zentrum beeinträchtigt wird“, so Frank Emmerich abschließend.
Im Jahr 2011 wurden laut CBRE auf den rund 200.000 Quadratmeter Verkaufsfläche in der Essener City rund 760 Millionen Euro umgesetzt. Die Kaufkraft in Essen liegt bei einem Wert von rund 101 knapp oberhalb des Bundesdurchschnittes, gleichzeitig deutlich höher als beispielsweise im benachbarten Duisburg. Die Zentralität ist bei einem Wert von mehr als 115 aufgrund der starken Konkurrenzsituation in der Region hoch.
Mit dem Entree „Essen – die Einkaufsstadt“ präsentiert sich die Ruhrmetropole noch immer dem Besucher, der sich den traditionellen Einkaufslagen Kettwiger und Limbecker Straße vom Hauptbahnhof aus nähert. Frank Emmerich, Head of Retail bei CBRE in Düsseldorf: „Diese Anreise wird immer seltener, seit die ECE am Limbecker Platz das gleichnamige und eines der größten innerstädtischen Einkaufszentren in ganz Europa mit rund 70.000 Quadratmeter und ca. 200 Geschäften eröffnet hat. Ein guter Teil der Citybesucher lernt die Einkaufsstadt heute aus dem sehr gut frequentierten Parkhaus des Centers kommend kennen. Viele kritische Beobachter stellten sich anfänglich die Frage, wie viel der Citybesucher von den klassischen 1A-Lagen in Essen nach dem Besuch des Centers ´Limbecker Platz´ überhaupt noch wahrnimmt. Heute ist klar: Mehr als pessimistische Einschätzungen seinerzeit angenommen hatten. Ein negativer Einfluss auf die klassischen 1A-Lagen lässt sich derzeit nicht nachweisen. Das Shopping-Center ´Limbecker Platz´ hat dazu beitragen, die Zentralität Essens weiter zu erhöhen und die Kaufkraftabflüsse zu reduzieren.“
Darüber hinaus verfügt Essen traditionell über zwei klassische 1A-Lagen: Zum einen die Kettwiger Straße, die vom Hauptbahnhof bis zur Porschekanzel führt und zum anderen die daran angrenzende 1A-Lage, die Limbecker Straße, die zum Limbecker Platz führt. Zum Jahreswechsel 2009/2010 wurde zudem das im Scheitelpunkt der beiden 1A-Lagen gelegene ehemalige „City-Center Essen“ aufwändig renoviert und zur „Rathaus Galerie Essen“ umgebaut.
Die Kettwiger Straße bietet Großflächenmietern mehr Ansiedlungsmöglichkeiten als die Limbecker Straße. Diese wurde aufgrund des weniger namhaften Mieterbesatzes in der Zeit vor Eröffnung des Shopping-Centers schwächer eingeschätzt als die Kettwiger Straße. Das Center übernahm aber eine Magnetfunktion und stärkte diesen Teil der Fußgängerzone. Folglich kam es zu einer leichten Lageverschlechterung am anderen Ende, dem Teilstück der Kettwiger Straße in direkter Bahnhofsnähe. Die Limbecker Straße, die als Rennmeile zwischen der Rathaus-Galerie und dem Limbecker Platz bezeichnet wird, konnte sich zwischenzeitlich sehr gut gegenüber der Kettwiger Straße behaupten, weil vor allen Dingen modische, moderne Konzepte die Nähe des Centers suchten. Emmerich: „Mittlerweile scheint sich das Blatt wieder zu wenden. An der Limbecker Straße befinden sich einzelne Ladenlokale in der Vermarktung, die zu den alten Konditionen vermutlich nicht wieder zu vermieten sein werden, während die Händler entlang der Kettwiger Straße von Umsätzen berichten, die ihre Prognosen übertreffen.“
Die Kettwiger Straße, die bislang mit mittel- und hochwertigen Filialisten besetzt war, befindet sich im Aufwind. Durch die Eröffnung des irischen Textilanbieters Primark Ende November 2011 und den zweiten Flagship-Store von Deichmann in dessen Heimatstadt mischt sich die bisherige Struktur. Gleichzeitig tragen diese Filialisten zu einer Steigerung der Frequenz bei. Unmittelbar gegenüber dem Kaufhof am Kettwiger Tor erwarb der Hamburger Projektentwickler Achim Griese Treuhandgesellschaft das Allianz-Haus mit zukünftig mehr als 3.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. Durch diese Entwicklung wird der letzte Teilabschnitt der Kettwiger Straße kurz vor dem Hauptbahnhof aufgewertet und gestärkt.
„Vor dem Hintergrund eines zusätzlichen Flächenangebotes durch Eröffnung des ´Limbecker Platzes´ haben die Mietpreise für Ladenlokale in der Limbecker und Kettwiger Straße zwischenzeitlich nachgegeben. Mittlerweile ist für Städte wie Duisburg, Oberhausen, Mülheim und Essen eine Obergrenze erreicht, was das Volumen an Einzelhandelsflächen betrifft. Eine weitere Vermehrung der Flächen würde eine Lageverschiebung und Kannibalisierung zur Folge haben“, so Emmerich.
Ein Umstand, der seinen Niederschlag auch in den Mietpreisen in Essen findet. So liegen die Mietpreise in der Kettwiger Straße nach Aussage von CBRE derzeit bei 100 Euro pro Quadratmeter monatlich, in der Limbecker Straße bei 95 Euro. Zum Vergleich: In Dortmund werden für vergleichbare Flächen rund 220 Euro gezahlt, in Düsseldorf 300 Euro, in Stuttgart 250 Euro und in Frankfurt am Main ebenfalls 300 Euro. Nur in Duisburg liegen die Mieten mit rund 75 Euro auf einem noch niedrigeren Niveau.
Als neue Mieter in den letzten 12 Monaten konnten auf der Kettwiger Straße der australische Modefilialist Cotton On, AH-to-Go (Ahold), der Wäschespezialist Calida und das neue Retail-Konzept des Traditionsherstellers Vorwerk gewonnen werden. Außerdem wird Peek & Cloppenburg die vormals von Thalia genutzten Flächen für eine Erweiterung des bestehenden Hauses übernehmen. Auf der Limbecker Straße siedelten die Textiler JP 1880, LC Waikiki, TK Maxx, Tezenis und Calzedonia, Schiesser, Seidensticker, die CD-Kette Andrä, Flormar und der Spielwarenanbieter Lego an.
„Insgesamt ist es Essen gelungen, seine Kaufkraft zurückzugewinnen. Die kurzzeitige Blüte der Limbecker Straße als teuerste Essener Einkaufslage muss als abgeschlossenes Kapitel betrachtet werden. Die Kettwiger Straße hat zu alter Stärke zurückgefunden, was auch an ihrer besseren Eignung als großzügige Flaniermeile liegt. Essen hat sich in dem Wettbewerb der Städte im Ruhrgebiet wieder in eine komfortable Position gebracht. Klar distanziert wird die Bedeutung Essens nur durch das rund 50 Kilometer entfernte Dortmund, dessen Strahlkraft allerdings weit ins Westfälische hineinreicht und nicht durch die Konkurrenz von CentrO oder Rhein Ruhr Zentrum beeinträchtigt wird“, so Frank Emmerich abschließend.
