15.02.2013 2012 war kein gutes Jahr am Büromarkt Duisburg
Mit einem Büroflächenumsatz von nur rund 49.000 m² blieb das Bürovermietungsjahr 2012 in Duisburg gemäß Research der CUBION Immobilien AG leider hinter allen Erwartungen zurück. „Die dabei überdurchschnittlich hohe Eigennutzerquote von 22 % (langfristiger Durchschnitt 16 %) lässt erkennen, dass es auf dem Bürovermietungsmarkt mehr als ruhig zugegangen ist. Mit nur etwa 38.000 m² wurden so wenige Büroflächen vermietet, wie seit 11 Jahren nicht mehr.“, erläutert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG die Situation. Die mittelfristigen Durchschnittwerte wurden 2012 sowohl in der Vermietung als auch im Gesamtumsatz deutlich verfehlt (5-Jahres-Durchschnitt Vermietungsleistung: 59.000 m²; 5-Jahres-Durchschnitt Umsatz: 70.000 m²).
Dieses Ergebnis schlägt dann natürlich auch auf die Nettoabsorption durch, für die sich 2012 ein negativer Wert von etwa minus 3.500 m² errechnet, wobei der langfristige Durchschnittswert für Duisburg bei immerhin positiven 24.000 m² liegt.
„Es war 2012 einfach ein tatsächlich schwaches Büromarktjahr für Duisburg. In diesem Jahr ist der niedrige Flächenumsatz sicher nicht mehr vorrangig auf die geringe Leerstandsquote und damit ungünstige Flächenverfügbarkeit zurückzuführen.“ so Büchte und analysiert die Lage weiter: „Neben der geringen Nachfrage kommt in Duisburg hinzu, dass auf dem Büromarkt überwiegend entweder relativ teure Flächen am Innenhafen oder Flächen relativ schlechter Qualität angeboten werden. Anmietungen im gehobenen Segment lagen im vergangenen Jahr in Duisburg nicht im Trend, was man angesichts der gesamtwirtschaftlichen Situation auch verstehen kann. Schlechte Qualitäten allerdings sind ab einem bestimmten Punkt auch in wirtschaftlich ungünstigen Zeiten nicht mehr absetzbar.“
Die Anzahl der relevanten analysierten Mietverträge reduzierte sich 2012 abermals auf 89 Stück (2011: 99 Stück; 2010: 109 Stück) und setzte einen leider bemerkenswerten Abwärtstrend fort. Großvolumige Mietverträge wurden wie in den Vorjahren so gut wie gar nicht abgeschlossen. Der größte Mietvertrag, wenn man hier von einem großen Volumen sprechen möchte, beläuft sich auf gerade einmal 1.800 m² Bürofläche. Diese sicherte sich das Unternehmen UDO BÄR GmbH & Co. GmbH an der Kuhstraße 4-8 in der Duisburger City. Die folgenden Mietverträge in den Top-Five großer Kontrakte umfassen alle jeweils nur um die 1.500 m².
Die meisten Flächen wurden auch 2012 wieder im „Citykern“ vermietet. Auf diese Büromarktzone entfällt mit 29 % ein nahezu identischer relativer Anteil wie im Vorjahr. In der Beliebtheit folgen „Sonstige Lagen“ außerhalb klassischer Büromarktzonen mit rd. 18 % und gleichauf mit jeweils knapp 11% die Zonen „Rheinhausen/Logport“, „Innenhafen“ und „Duissern“.
Die mit Abstand größte Nachfrage entwickelte sich in Duisburg traditionell aus dem Branchen-Cluster der „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“. Überraschend ist dabei lediglich die Größenordnung von etwa 54 % relativem Anteil (Vorjahr: 37 %). Einen so hohen Wert erreichte diese Nachfragergruppe innerhalb der letzten Dekade zu keinem Zeitpunkt. Es folgen „Unternehmensbezogene Dienstleistungen“ mit rd. 15 % und die „Öffentliche Hand“ mit etwa 13 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung.
Die in Duisburg seit Jahren problematisch niedrige Leerstandsquote hat sich von 3,1 % im Vorjahr auf jetzt immerhin rund 3,8 % deutlich entspannt. Sie markiert damit einen Höchstwert, seitdem in Duisburg der Büromarkt professioneller Beobachtung unterliegt. Die Verfügbarkeiten an Flächen im Neubauerstbezug haben sich im Jahresverlauf 2012 allerdings um 35 % auf jetzt nur noch etwa 5.500 m² weiter reduziert.
Es wurden 2012 nur etwa 11.000 m² neuer Bürofläche fertig gestellt, wobei der langfristige Durchschnitt bei fast 29.000 m² liegt. Zudem wurde nahezu die gesamte neu erstellte Fläche durch Eigennutzer errichtet oder war bereits vor Fertigstellung vermietet, so dass dem Markt kaum neues Angebot zugeführt wurde. Für 2013 erwartet CUBION derzeit ein Fertigstellungsvolumen von etwa 25.000 m² Bürofläche. Auch davon sind aktuell aber nur noch maximal 8.000 m² verfügbar.
Die Spitzenmiete (Höchstwert), die am Innenhafen erzielt wird, pendelt konstant um 13,50 Euro/m². Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Bestand reduzierte sich von 7,64 EUR/m² im Vorjahr auf jetzt 7,46 EUR/m². Berücksichtigt man die Abschlüsse in Neubauten, so liegt der gewichtete Durchschnittswert für alle Vertragsabschlüsse bei effektiv rund 7,82 EUR/m². Ein niedriger Wert, der daraus resultiert, dass nur wenige Vertragsabschlüsse 2012 im Neubaubereich zustande gekommen sind.
Dieses Ergebnis schlägt dann natürlich auch auf die Nettoabsorption durch, für die sich 2012 ein negativer Wert von etwa minus 3.500 m² errechnet, wobei der langfristige Durchschnittswert für Duisburg bei immerhin positiven 24.000 m² liegt.
„Es war 2012 einfach ein tatsächlich schwaches Büromarktjahr für Duisburg. In diesem Jahr ist der niedrige Flächenumsatz sicher nicht mehr vorrangig auf die geringe Leerstandsquote und damit ungünstige Flächenverfügbarkeit zurückzuführen.“ so Büchte und analysiert die Lage weiter: „Neben der geringen Nachfrage kommt in Duisburg hinzu, dass auf dem Büromarkt überwiegend entweder relativ teure Flächen am Innenhafen oder Flächen relativ schlechter Qualität angeboten werden. Anmietungen im gehobenen Segment lagen im vergangenen Jahr in Duisburg nicht im Trend, was man angesichts der gesamtwirtschaftlichen Situation auch verstehen kann. Schlechte Qualitäten allerdings sind ab einem bestimmten Punkt auch in wirtschaftlich ungünstigen Zeiten nicht mehr absetzbar.“
Die Anzahl der relevanten analysierten Mietverträge reduzierte sich 2012 abermals auf 89 Stück (2011: 99 Stück; 2010: 109 Stück) und setzte einen leider bemerkenswerten Abwärtstrend fort. Großvolumige Mietverträge wurden wie in den Vorjahren so gut wie gar nicht abgeschlossen. Der größte Mietvertrag, wenn man hier von einem großen Volumen sprechen möchte, beläuft sich auf gerade einmal 1.800 m² Bürofläche. Diese sicherte sich das Unternehmen UDO BÄR GmbH & Co. GmbH an der Kuhstraße 4-8 in der Duisburger City. Die folgenden Mietverträge in den Top-Five großer Kontrakte umfassen alle jeweils nur um die 1.500 m².
Die meisten Flächen wurden auch 2012 wieder im „Citykern“ vermietet. Auf diese Büromarktzone entfällt mit 29 % ein nahezu identischer relativer Anteil wie im Vorjahr. In der Beliebtheit folgen „Sonstige Lagen“ außerhalb klassischer Büromarktzonen mit rd. 18 % und gleichauf mit jeweils knapp 11% die Zonen „Rheinhausen/Logport“, „Innenhafen“ und „Duissern“.
Die mit Abstand größte Nachfrage entwickelte sich in Duisburg traditionell aus dem Branchen-Cluster der „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“. Überraschend ist dabei lediglich die Größenordnung von etwa 54 % relativem Anteil (Vorjahr: 37 %). Einen so hohen Wert erreichte diese Nachfragergruppe innerhalb der letzten Dekade zu keinem Zeitpunkt. Es folgen „Unternehmensbezogene Dienstleistungen“ mit rd. 15 % und die „Öffentliche Hand“ mit etwa 13 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung.
Die in Duisburg seit Jahren problematisch niedrige Leerstandsquote hat sich von 3,1 % im Vorjahr auf jetzt immerhin rund 3,8 % deutlich entspannt. Sie markiert damit einen Höchstwert, seitdem in Duisburg der Büromarkt professioneller Beobachtung unterliegt. Die Verfügbarkeiten an Flächen im Neubauerstbezug haben sich im Jahresverlauf 2012 allerdings um 35 % auf jetzt nur noch etwa 5.500 m² weiter reduziert.
Es wurden 2012 nur etwa 11.000 m² neuer Bürofläche fertig gestellt, wobei der langfristige Durchschnitt bei fast 29.000 m² liegt. Zudem wurde nahezu die gesamte neu erstellte Fläche durch Eigennutzer errichtet oder war bereits vor Fertigstellung vermietet, so dass dem Markt kaum neues Angebot zugeführt wurde. Für 2013 erwartet CUBION derzeit ein Fertigstellungsvolumen von etwa 25.000 m² Bürofläche. Auch davon sind aktuell aber nur noch maximal 8.000 m² verfügbar.
Die Spitzenmiete (Höchstwert), die am Innenhafen erzielt wird, pendelt konstant um 13,50 Euro/m². Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Bestand reduzierte sich von 7,64 EUR/m² im Vorjahr auf jetzt 7,46 EUR/m². Berücksichtigt man die Abschlüsse in Neubauten, so liegt der gewichtete Durchschnittswert für alle Vertragsabschlüsse bei effektiv rund 7,82 EUR/m². Ein niedriger Wert, der daraus resultiert, dass nur wenige Vertragsabschlüsse 2012 im Neubaubereich zustande gekommen sind.
