14.02.2013 Deutscher Logistikmarkt steigert Investmentumsatz um 50 Prozent
Der Investmentumsatz mit Logistikimmobilien belief sich 2012 auf gut 1,75 Mrd. €, was einer Steigerung um 50 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Gleichzeitig wurde das beste Transaktionsvolumen der letzten vier Jahre realisiert. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2013, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte März veröffentlichen wird.
„Das wachsende Interesse vieler Investoren an dieser Assetklasse spiegelte sich damit stärker in tatsächlich umgesetzten Transaktionen wider als in den Vorjahren. Denn für viele Anleger stellen Logistikobjekte als renditestarke Portfoliobeimischung eine bevorzugte Strategie dar. Hinzu kommen die in den letzten Jahren sehr dynamische Entwicklung sowie die guten Perspektiven der Logistikbranche, die sowohl von der Globalisierung als auch von anderen Trends, wie dem E-Commerce, überproportional profitiert“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Der größte Teil des Investmentumsatzes wurde mit Single-Deals realisiert, die für knapp 1,33 Mrd. € (76 %) des Ergebnisses verantwortlich zeichnen und gegenüber dem Vorjahr um 31 % zulegen konnten. Fast verdreifacht hat sich dagegen der Portfolioumsatz, der auf 426 Mio. € (24 %) kommt. Auch große Deals, wie der Verkauf von acht Immobilien durch Prologis an einen von Tristan Capital Partners gemanagten Fonds für 137 Mio. €, werden mittlerweile wieder registriert.
Den größten Anteil am Gesamtumsatz verbuchen mittelgroße Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. €, auf die 38 % entfielen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Investitionssumme mit gut 670 Mio. € mehr als verdreifacht. Mit rund 24 % waren Deals zwischen 10 und 25 Mio. € am Ergebnis beteiligt. Mit Ausnahme des erwähnten Portfoliodeals wurden dagegen keine weiteren Transaktionen über 100 Mio. € registriert. Bemerkenswert ist auch die mit 18 % starke Beteiligung kleiner Verkäufe unter 10 Mio. €, bezogen auf die Anzahl der Deals kommen sie sogar auf einen Anteil von 60 %.
Spezialfonds weiter am aktivsten – Spitzenrenditen unverändert
Wie bereits im letzten Jahr haben sich Spezialfonds mit einem Anteil von 28 % an die Spitze der Investoren gesetzt, im Vergleich zum Vorjahr(55 %) verringerte sich ihre Dominanz jedoch. Den zweiten Platz verteidigten Corporates mit 18 %, die häufig Objekte im Zuge von Expansionsmaßnahmen angekauft haben. Es folgen Equity/Real Estate Funds (14 %) und offene Fonds mit einem Anteil von 10 %. Die Basis der am Markt aktiven Investoren hat sich damit deutlich verbeitert, was auch für die weitere Entwicklung als positives Zeichen zu werten ist. Ausländische Anleger waren mit 38 % am Gesamtumsatz beteiligt.
Zwar ist der Investmentumsatz auch an den großen deutschen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) auf 545 Mio. € geklettert, mit 9 % fiel die positive Entwicklung aber moderater aus als im Gesamtmarkt. Mit Abstand am meisten wurde in Hamburg investiert (153 Mio. €), Platz 2 belegt München mit 125 Mio. €, gefolgt von Berlin (83 Mio. €) und Köln mit 73 Mio. €. Mehr als verdreifacht hat sich das Transaktionsvolumen in Leipzig (55 Mio. €), wo etwa genauso viel investiert wurde wie in Frankfurt (54 Mio. €). Dagegen konnten in Düsseldorf kaum Investmentaktivitäten im Logistikbereich registriert werden.
Trotz des sehr guten Investmentumsatzes und der großen Nachfrage sind die Spitzenrenditen 2012 stabil geblieben. Da sie im langjährigen Vergleich schon auf einem relativ niedrigen Niveau liegen, ist diese Entwicklung nicht überraschend. Mit einer Netto-Spitzenrendite von 6,50 % bleibt Frankfurt der teuerste Standort in Deutschland. Gleichauf folgen Hamburg und München mit jeweils 6,60 %, vor Düsseldorf und Köln, wo 6,80 % anzusetzen sind. Etwas geringere Preise sind in Berlin (6,85 %) zu zahlen. Das Schlusslicht bildet Leipzig mit einer Spitzenrendite von 7,10 %. Die durchschnittliche Spitzenrendite dieser sieben Standorte liegt bei 6,75 %.
Perspektiven
Für die gewerblichen Investmentmärkte wird 2013 wieder ein sehr gutes Ergebnis erwartet, wovon der Logistikmarkt weiter profitieren dürfte. „Neben der positiven Entwicklung und fortschreitenden Professionalisierung, die das Interesse an Logistikinvestments gerade bei institutionellen Anlegern spürbar erhöht haben, bekräftigen auch die breitere Zielgruppe potentieller Investoren diese Einschätzung. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Bereitschaft auch außerhalb des Core-Segments zu investieren wieder leicht angestiegen ist. Damit dürfte sich auch das in den letzten Jahren teilweise zu geringe Angebot an potenziellen Investmentobjekten etwas vergrößern“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann. Vor diesem Hintergrund bestehen gute Chancen, das Transaktionsvolumen 2013 eventuell noch einmal zu steigern. Ob dabei die 2-Milliarden-Euro-Schwelle in Angriff genommen werden kann, bleibt aber abzuwarten. Bezogen auf die Renditen ist aus heutiger Sicht von einer Stabilisierung auf dem erreichten Niveau auszugehen.
„Das wachsende Interesse vieler Investoren an dieser Assetklasse spiegelte sich damit stärker in tatsächlich umgesetzten Transaktionen wider als in den Vorjahren. Denn für viele Anleger stellen Logistikobjekte als renditestarke Portfoliobeimischung eine bevorzugte Strategie dar. Hinzu kommen die in den letzten Jahren sehr dynamische Entwicklung sowie die guten Perspektiven der Logistikbranche, die sowohl von der Globalisierung als auch von anderen Trends, wie dem E-Commerce, überproportional profitiert“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Der größte Teil des Investmentumsatzes wurde mit Single-Deals realisiert, die für knapp 1,33 Mrd. € (76 %) des Ergebnisses verantwortlich zeichnen und gegenüber dem Vorjahr um 31 % zulegen konnten. Fast verdreifacht hat sich dagegen der Portfolioumsatz, der auf 426 Mio. € (24 %) kommt. Auch große Deals, wie der Verkauf von acht Immobilien durch Prologis an einen von Tristan Capital Partners gemanagten Fonds für 137 Mio. €, werden mittlerweile wieder registriert.
Den größten Anteil am Gesamtumsatz verbuchen mittelgroße Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. €, auf die 38 % entfielen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Investitionssumme mit gut 670 Mio. € mehr als verdreifacht. Mit rund 24 % waren Deals zwischen 10 und 25 Mio. € am Ergebnis beteiligt. Mit Ausnahme des erwähnten Portfoliodeals wurden dagegen keine weiteren Transaktionen über 100 Mio. € registriert. Bemerkenswert ist auch die mit 18 % starke Beteiligung kleiner Verkäufe unter 10 Mio. €, bezogen auf die Anzahl der Deals kommen sie sogar auf einen Anteil von 60 %.
Spezialfonds weiter am aktivsten – Spitzenrenditen unverändert
Wie bereits im letzten Jahr haben sich Spezialfonds mit einem Anteil von 28 % an die Spitze der Investoren gesetzt, im Vergleich zum Vorjahr(55 %) verringerte sich ihre Dominanz jedoch. Den zweiten Platz verteidigten Corporates mit 18 %, die häufig Objekte im Zuge von Expansionsmaßnahmen angekauft haben. Es folgen Equity/Real Estate Funds (14 %) und offene Fonds mit einem Anteil von 10 %. Die Basis der am Markt aktiven Investoren hat sich damit deutlich verbeitert, was auch für die weitere Entwicklung als positives Zeichen zu werten ist. Ausländische Anleger waren mit 38 % am Gesamtumsatz beteiligt.
Zwar ist der Investmentumsatz auch an den großen deutschen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) auf 545 Mio. € geklettert, mit 9 % fiel die positive Entwicklung aber moderater aus als im Gesamtmarkt. Mit Abstand am meisten wurde in Hamburg investiert (153 Mio. €), Platz 2 belegt München mit 125 Mio. €, gefolgt von Berlin (83 Mio. €) und Köln mit 73 Mio. €. Mehr als verdreifacht hat sich das Transaktionsvolumen in Leipzig (55 Mio. €), wo etwa genauso viel investiert wurde wie in Frankfurt (54 Mio. €). Dagegen konnten in Düsseldorf kaum Investmentaktivitäten im Logistikbereich registriert werden.
Trotz des sehr guten Investmentumsatzes und der großen Nachfrage sind die Spitzenrenditen 2012 stabil geblieben. Da sie im langjährigen Vergleich schon auf einem relativ niedrigen Niveau liegen, ist diese Entwicklung nicht überraschend. Mit einer Netto-Spitzenrendite von 6,50 % bleibt Frankfurt der teuerste Standort in Deutschland. Gleichauf folgen Hamburg und München mit jeweils 6,60 %, vor Düsseldorf und Köln, wo 6,80 % anzusetzen sind. Etwas geringere Preise sind in Berlin (6,85 %) zu zahlen. Das Schlusslicht bildet Leipzig mit einer Spitzenrendite von 7,10 %. Die durchschnittliche Spitzenrendite dieser sieben Standorte liegt bei 6,75 %.
Perspektiven
Für die gewerblichen Investmentmärkte wird 2013 wieder ein sehr gutes Ergebnis erwartet, wovon der Logistikmarkt weiter profitieren dürfte. „Neben der positiven Entwicklung und fortschreitenden Professionalisierung, die das Interesse an Logistikinvestments gerade bei institutionellen Anlegern spürbar erhöht haben, bekräftigen auch die breitere Zielgruppe potentieller Investoren diese Einschätzung. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Bereitschaft auch außerhalb des Core-Segments zu investieren wieder leicht angestiegen ist. Damit dürfte sich auch das in den letzten Jahren teilweise zu geringe Angebot an potenziellen Investmentobjekten etwas vergrößern“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann. Vor diesem Hintergrund bestehen gute Chancen, das Transaktionsvolumen 2013 eventuell noch einmal zu steigern. Ob dabei die 2-Milliarden-Euro-Schwelle in Angriff genommen werden kann, bleibt aber abzuwarten. Bezogen auf die Renditen ist aus heutiger Sicht von einer Stabilisierung auf dem erreichten Niveau auszugehen.
