14.02.2013 Wohninvestmentmarkt auch 2012 zweitstärkste Assetklasse in Düsseldorf
Der Düsseldorfer Investmentmarkt für Wohnimmobilien (nur Stadtgebiet Düsseldorf, exklusive Privatmarkt) konnte 2012 mit einem Transaktionsvolumen von rund 220 Mio. Euro zwar nicht an das hervorragende Vorjahresergebnis von 400 Mio. Euro anknüpfen, nichtsdestotrotz bleiben Wohninvestments die zweitstärkste Assetklasse. Grundsätzlich waren aber die Rahmenbedingungen auf dem Düsseldorfer Markt für Wohninvestments im Jahr 2012 weiterhin gut - so ist beispielsweise die Bevölkerung der Landeshauptstadt um gut 2.000 Personen angestiegen. „Der Rückgang des Transaktionsvolumens der Assetklasse Wohninvestments liegt vielmehr an der limitierten Anzahl der zum Verkauf stehenden Produkte. Denn die Nachfrage übersteigt weiterhin das vorhandene Produktangebot und die Projektentwickler im Raum Düsseldorf suchen nach wie vor nach geeigneten Entwicklungsarealen“, erklärt Ignaz Trombello, Geschäftsführer von Colliers International in Düsseldorf. Betrachtet man den zurückliegenden Zeitraum von 2008 bis 2011, so lässt sich ein durchschnittliches jährliches Transaktionsvolumen von rund 209 Mio. Euro errechnen.
Neubauprojekte stehen weiterhin hoch in der Gunst der Investoren
Die fünf größten Deals des Jahres 2012 sind alle dem Neubausegment zuzuordnen und wurden bereits vor Fertigstellung an die Endinvestoren veräußert. Insgesamt entfielen rund 52 Prozent des Transaktionsvolumens (rund 114 Mio. Euro) auf Neubau-Projektentwicklungen. „Gerade diese Produkte stehen weiterhin im Fokus der sicherheitsorientierten Investoren, wie z. B. Versicherungen, Pensionskassen und Spezialfonds“, so Trombello. Besonders abschlussfreudig präsentierten sich im Jahresverlauf 2012 die Spezialfonds für Wohnimmobilien (28 Prozent oder circa 62 Mio. Euro), die sich einige größere Wohnungsneubauprojekte im Düsseldorfer Norden sicherten, sowie die Projektentwickler/Bauträger (25 Prozent oder circa 55 Mio. Euro), die in erster Linie Grundstücke in den wichtigsten Entwicklungsgebieten (vor allem Gartenstadt Reitzenstein) erworben haben. Zudem zeigten sich in der Käuferlandschaft einige neue, internationale Investoren aus dem Private Equity Bereich, die Neubauprojektentwicklungen ankauften. Auf der Verkäuferseite dominierten die Projektentwickler mit einem Anteil von knapp 70 Prozent (etwa 153 Mio. Euro).
Projektpipeline ist gefüllt
2012 wurden insgesamt circa 700 Wohneinheiten in Düsseldorf fertiggestellt, etwa 68 Prozent mehr als noch in 2011, aber immer noch gut 25 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre (931 Wohneinheiten). Von den fertiggestellten Wohneinheiten entfallen rund 60 Prozent auf den Eigentumsbereich. Die restlichen Wohneinheiten (sowie auch ein Teil der Eigentumswohnungen) werden dem Mietmarkt zur Verfügung gestellt. Bis Ende 2014 sind circa 4.750 Wohneinheiten in der Projektpipeline, davon wird etwa die Hälfte dem Vermietungsmarkt zugeführt. Schwerpunkte der Entwicklungen sind der Düsseldorfer Norden mit Projekten in der Gartenstadt Reitzenstein sowie Projekten im Le Quartier Central aber auch der Teilmarkt Linksrheinisch mit diversen Projekten u. a. im Entwicklungsgebiet Belsenpark.
Spitzenrenditen für Wohninvestments stabil
Seit 2006 kam es schrittweise zu einer Anpassung der Spitzenrendite für Wohninvestments. Im Verlauf des Jahres 2011 ist sie erstmalig unter die 5-Prozent-Marke gefallen und notiert seitdem unverändert bei 4,9 Prozent. Im Vergleich mit den anderen Assetklassen liegt die aktuelle Spitzenrendite für das Wohnsegment zwischen den Segmenten Einzelhandel (4,25 Prozent) und Büro (5,25 Prozent) und zeigte sich in den letzten Jahren auch in Krisenzeiten wesentlich weniger volatil als die Assetklassen Büro und Einzelhandel.
Ausblick
Die positive Bevölkerungsentwicklung, die für die Landeshauptstadt Düsseldorf für die kommenden Jahre prognostiziert wird, bietet zusammen mit der aktuell äußerst niedrigen Leerstandsquote auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt beste Voraussetzungen für Investoren. Zudem bewegen sich Miet- und Kaufpreissteigerungen aktuell in einem angemessenen Rahmen. Die Projektpipeline für die kommenden Jahre ist gut gefüllt, jedoch übersteigt die Nachfrage nach Produkten in guten Lagen nach wie vor das vorhandene Angebot. Es existiert allerdings auch eine begrenzte Anzahl an Projekten, die ebenfalls auf das gehobene Preissegment abzielen, aber die Lagen eher als einfach oder mittel einzustufen sind. Hier wird es zu „Sättigungstendenzen“ auf dem Markt kommen, sodass gehobene Produkte in mittleren oder einfachen Lagen nur noch preisangepasst funktionieren werden. „Einige Projektentwickler haben dies bereits erkannt und werden zukünftig in diesen Lagen eher ein mittleres Preissegment mit adäquater Qualität bedienen. Zudem bietet der Düsseldorfer Markt aufgrund des relativ hohen Alters der vorhandenen Bausubstanz ein erhebliches Potenzial für Refurbishments“, sagt Trombello.
Neubauprojekte stehen weiterhin hoch in der Gunst der Investoren
Die fünf größten Deals des Jahres 2012 sind alle dem Neubausegment zuzuordnen und wurden bereits vor Fertigstellung an die Endinvestoren veräußert. Insgesamt entfielen rund 52 Prozent des Transaktionsvolumens (rund 114 Mio. Euro) auf Neubau-Projektentwicklungen. „Gerade diese Produkte stehen weiterhin im Fokus der sicherheitsorientierten Investoren, wie z. B. Versicherungen, Pensionskassen und Spezialfonds“, so Trombello. Besonders abschlussfreudig präsentierten sich im Jahresverlauf 2012 die Spezialfonds für Wohnimmobilien (28 Prozent oder circa 62 Mio. Euro), die sich einige größere Wohnungsneubauprojekte im Düsseldorfer Norden sicherten, sowie die Projektentwickler/Bauträger (25 Prozent oder circa 55 Mio. Euro), die in erster Linie Grundstücke in den wichtigsten Entwicklungsgebieten (vor allem Gartenstadt Reitzenstein) erworben haben. Zudem zeigten sich in der Käuferlandschaft einige neue, internationale Investoren aus dem Private Equity Bereich, die Neubauprojektentwicklungen ankauften. Auf der Verkäuferseite dominierten die Projektentwickler mit einem Anteil von knapp 70 Prozent (etwa 153 Mio. Euro).
Projektpipeline ist gefüllt
2012 wurden insgesamt circa 700 Wohneinheiten in Düsseldorf fertiggestellt, etwa 68 Prozent mehr als noch in 2011, aber immer noch gut 25 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre (931 Wohneinheiten). Von den fertiggestellten Wohneinheiten entfallen rund 60 Prozent auf den Eigentumsbereich. Die restlichen Wohneinheiten (sowie auch ein Teil der Eigentumswohnungen) werden dem Mietmarkt zur Verfügung gestellt. Bis Ende 2014 sind circa 4.750 Wohneinheiten in der Projektpipeline, davon wird etwa die Hälfte dem Vermietungsmarkt zugeführt. Schwerpunkte der Entwicklungen sind der Düsseldorfer Norden mit Projekten in der Gartenstadt Reitzenstein sowie Projekten im Le Quartier Central aber auch der Teilmarkt Linksrheinisch mit diversen Projekten u. a. im Entwicklungsgebiet Belsenpark.
Spitzenrenditen für Wohninvestments stabil
Seit 2006 kam es schrittweise zu einer Anpassung der Spitzenrendite für Wohninvestments. Im Verlauf des Jahres 2011 ist sie erstmalig unter die 5-Prozent-Marke gefallen und notiert seitdem unverändert bei 4,9 Prozent. Im Vergleich mit den anderen Assetklassen liegt die aktuelle Spitzenrendite für das Wohnsegment zwischen den Segmenten Einzelhandel (4,25 Prozent) und Büro (5,25 Prozent) und zeigte sich in den letzten Jahren auch in Krisenzeiten wesentlich weniger volatil als die Assetklassen Büro und Einzelhandel.
Ausblick
Die positive Bevölkerungsentwicklung, die für die Landeshauptstadt Düsseldorf für die kommenden Jahre prognostiziert wird, bietet zusammen mit der aktuell äußerst niedrigen Leerstandsquote auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt beste Voraussetzungen für Investoren. Zudem bewegen sich Miet- und Kaufpreissteigerungen aktuell in einem angemessenen Rahmen. Die Projektpipeline für die kommenden Jahre ist gut gefüllt, jedoch übersteigt die Nachfrage nach Produkten in guten Lagen nach wie vor das vorhandene Angebot. Es existiert allerdings auch eine begrenzte Anzahl an Projekten, die ebenfalls auf das gehobene Preissegment abzielen, aber die Lagen eher als einfach oder mittel einzustufen sind. Hier wird es zu „Sättigungstendenzen“ auf dem Markt kommen, sodass gehobene Produkte in mittleren oder einfachen Lagen nur noch preisangepasst funktionieren werden. „Einige Projektentwickler haben dies bereits erkannt und werden zukünftig in diesen Lagen eher ein mittleres Preissegment mit adäquater Qualität bedienen. Zudem bietet der Düsseldorfer Markt aufgrund des relativ hohen Alters der vorhandenen Bausubstanz ein erhebliches Potenzial für Refurbishments“, sagt Trombello.
