13.02.2013 Trotz Produktmangel deutliche Steigerung des Transaktionsvolumens bei Logistik- und Industrieimmobilien
Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,63 Mrd. € wurde in Deutschland im Jahr 2012 ein um ca. 38 % höheres Ergebnis auf dem Markt für Logistik- und Industrieimmobilien erreicht als 2011. Der Marktanteil dieses Immobilientyps am gesamten gewerblichen Investmentmarkt, welcher 2012 ein Transaktionsvolumen von rund 25,4 Mrd. € erreichte, lag bei gut 6 %, was etwa dem langjährigen Mittelwert entspricht. Der Anteil internationaler Investoren lag 2012 bei rund 47 %. Paketverkäufe brachten es auf rund 30 % Marktanteil, was ca. 495 Mio. € entspricht.
Bestandsimmobilien im Fokus
Zu den größten Verkäufen 2012 gehörte ein im Rahmen eines Share Deals für ca. 137 Mio. € an Tristan Capital Partners veräußertes und aus acht Immobilien bestehendes Portfolio von Prologis bzw. von Fonds, die von Prologis verwaltet werden. Ebenfalls Prologis bildete gegen Jahresende ein Joint Venture mit der Managementgesellschaft des norwegischen staatlichen Pensionsfonds Norges Bank Investment Management (NBIM) und brachte im Rahmen dieser Transaktion 9 in Deutschland gelegene Immobilien in das Gemeinschaftsunternehmen ein. „Unter anderem trugen diese Verkäufe dazu bei, dass knapp 1,3 Milliarden Euro und damit rund 80 Prozent des angelegten Kapitals 2012 in Bestandsimmobilien investiert wurden“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. „Ein weiterer Grund für diesen hohen Marktanteil ist außerdem das nach wie vor geringe Angebot an investmentfähigen Projektentwicklungen und Neubauten“, ergänzt er.
Drei Käufergruppen erzielen über 50 % des Transaktionsvolumens
Offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds stellten 2012 mit einem Anlagevolumen von knapp 443 Mio. € und einem Anteil am Transaktionsvolumen von 27 % die größte Investorengruppe, gefolgt von den Opportunity und Private Equity Fonds mit etwa 230 Mio. € (14 %) sowie den Corporates und Eigennutzern mit rund 196 Mio. € (12 %). Trotz des mit 20 % vergleichsweise geringen Anteils von Neubauten am Transaktionsvolumen verkauften Projektentwickler und Bauträger 2012 Logistik- und Industrieimmobilien für ca. 499 Mio. €, was einem Marktanteil von 31 % entspricht. Demzufolge waren die veräußerten Immobilien bereits längere Zeit in deren Eigentum oder wurden ohne nennenswerte Sanierung weiterverkauft. Corporates und Eigennutzer trennten sich von Immobilien mit einem Anlagevolumen von rund 289 Mio. € (18 %), gefolgt von Offenen Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds mit knapp 226 Mio. € (14 %).
Nachfrageüberhang nach erstklassigen Logistikimmobilien
Beim Anlageverhalten der Investoren lassen sich Parallelen zum Gesamt- und vor allem zum Büroimmobiliensegment erkennen. „Die Nachfrage konzentriert sich weiter auf die Ballungsräume sowie auf Core- und Core-Plus-Immobilien“, sagt Marcus Blumenthal, Senior Consultant Industrie und Logistik bei Colliers International, München. „Allerdings ist das Angebot nach wie vor begrenzt, da die Zahl der wenigen Projektentwicklungen nicht ausreicht, um die steigende Nachfrage zu befriedigen“, ergänzt er. Vor allem deutsche institutionelle Anleger finden derzeit oftmals keine zu ihren Suchprofilen passenden Objekte. Daher verharrten die Spitzenrenditen 2012 auch weitgehend stabil auf ihrem niedrigen Niveau. Die teuersten Standorte waren dabei Frankfurt am Main und München mit einer Spitzenrendite von jeweils 6,90 %, gefolgt von Hamburg und Stuttgart mit jeweils 7,20 % sowie Düsseldorf mit 7,25 % und Berlin mit 7,40 %.
Ausblick: Lebhaftes Marktgeschehen im Jahr 2013 zu erwarten
Der bereits 2012 bestehende Mangel an investmentfähigen, d.h. neu entwickelten und modernen Logistikimmobilien bleibt auch 2013 bestehen. „Die hohen Grundstückspreise in den Ballungszentren, die restriktive Genehmigungspraxis seitens der Kommunen, der Trend zu kürzeren Mietvertragslaufzeiten sowie die weiter strengen Vorgaben auf der Finanzierungsseite sind die Hauptgründe für diesen Angebotsengpass“, sagt Marcus Blumenthal. „An Nachfrage nach Neubauflächen mangelt es vor allem in den Ballungsräumen allerdings nicht. Aufgrund der Flächenknappheit tendieren einige größere Nutzer dazu ihren Bedarf in Eigenregie zu befriedigen und treten damit als zusätzliche Akteure im Markt auf“, ergänzt Hubert Reck, Partner bei Colliers International, Stuttgart. Das größte Investoreninteresse werden 2013 die wenigen Core-Immobilien in den wichtigsten deutschen Ballungsräumen auf sich ziehen. Value-add-Produkte sind ebenfalls nachgefragt, wenngleich deren Interessenten oft aus dem lokalen Markt kommen oder sich auf größere Portfolios konzentrieren. In diesem Marktumfeld sind daher tendenziell stabile, in einzelnen Lagen aber auch sinkende Spitzenrenditen zu erwarten. Insgesamt gehen wir trotz des geringen Neubauvolumens von einem lebhaften Investmentjahr auf dem Logistikinvestmentmarkt aus, da im Jahresverlauf noch einige größere Portfolios auf den Markt kommen“, resümiert Hubert Reck.
Bestandsimmobilien im Fokus
Zu den größten Verkäufen 2012 gehörte ein im Rahmen eines Share Deals für ca. 137 Mio. € an Tristan Capital Partners veräußertes und aus acht Immobilien bestehendes Portfolio von Prologis bzw. von Fonds, die von Prologis verwaltet werden. Ebenfalls Prologis bildete gegen Jahresende ein Joint Venture mit der Managementgesellschaft des norwegischen staatlichen Pensionsfonds Norges Bank Investment Management (NBIM) und brachte im Rahmen dieser Transaktion 9 in Deutschland gelegene Immobilien in das Gemeinschaftsunternehmen ein. „Unter anderem trugen diese Verkäufe dazu bei, dass knapp 1,3 Milliarden Euro und damit rund 80 Prozent des angelegten Kapitals 2012 in Bestandsimmobilien investiert wurden“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. „Ein weiterer Grund für diesen hohen Marktanteil ist außerdem das nach wie vor geringe Angebot an investmentfähigen Projektentwicklungen und Neubauten“, ergänzt er.
Drei Käufergruppen erzielen über 50 % des Transaktionsvolumens
Offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds stellten 2012 mit einem Anlagevolumen von knapp 443 Mio. € und einem Anteil am Transaktionsvolumen von 27 % die größte Investorengruppe, gefolgt von den Opportunity und Private Equity Fonds mit etwa 230 Mio. € (14 %) sowie den Corporates und Eigennutzern mit rund 196 Mio. € (12 %). Trotz des mit 20 % vergleichsweise geringen Anteils von Neubauten am Transaktionsvolumen verkauften Projektentwickler und Bauträger 2012 Logistik- und Industrieimmobilien für ca. 499 Mio. €, was einem Marktanteil von 31 % entspricht. Demzufolge waren die veräußerten Immobilien bereits längere Zeit in deren Eigentum oder wurden ohne nennenswerte Sanierung weiterverkauft. Corporates und Eigennutzer trennten sich von Immobilien mit einem Anlagevolumen von rund 289 Mio. € (18 %), gefolgt von Offenen Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds mit knapp 226 Mio. € (14 %).
Nachfrageüberhang nach erstklassigen Logistikimmobilien
Beim Anlageverhalten der Investoren lassen sich Parallelen zum Gesamt- und vor allem zum Büroimmobiliensegment erkennen. „Die Nachfrage konzentriert sich weiter auf die Ballungsräume sowie auf Core- und Core-Plus-Immobilien“, sagt Marcus Blumenthal, Senior Consultant Industrie und Logistik bei Colliers International, München. „Allerdings ist das Angebot nach wie vor begrenzt, da die Zahl der wenigen Projektentwicklungen nicht ausreicht, um die steigende Nachfrage zu befriedigen“, ergänzt er. Vor allem deutsche institutionelle Anleger finden derzeit oftmals keine zu ihren Suchprofilen passenden Objekte. Daher verharrten die Spitzenrenditen 2012 auch weitgehend stabil auf ihrem niedrigen Niveau. Die teuersten Standorte waren dabei Frankfurt am Main und München mit einer Spitzenrendite von jeweils 6,90 %, gefolgt von Hamburg und Stuttgart mit jeweils 7,20 % sowie Düsseldorf mit 7,25 % und Berlin mit 7,40 %.
Ausblick: Lebhaftes Marktgeschehen im Jahr 2013 zu erwarten
Der bereits 2012 bestehende Mangel an investmentfähigen, d.h. neu entwickelten und modernen Logistikimmobilien bleibt auch 2013 bestehen. „Die hohen Grundstückspreise in den Ballungszentren, die restriktive Genehmigungspraxis seitens der Kommunen, der Trend zu kürzeren Mietvertragslaufzeiten sowie die weiter strengen Vorgaben auf der Finanzierungsseite sind die Hauptgründe für diesen Angebotsengpass“, sagt Marcus Blumenthal. „An Nachfrage nach Neubauflächen mangelt es vor allem in den Ballungsräumen allerdings nicht. Aufgrund der Flächenknappheit tendieren einige größere Nutzer dazu ihren Bedarf in Eigenregie zu befriedigen und treten damit als zusätzliche Akteure im Markt auf“, ergänzt Hubert Reck, Partner bei Colliers International, Stuttgart. Das größte Investoreninteresse werden 2013 die wenigen Core-Immobilien in den wichtigsten deutschen Ballungsräumen auf sich ziehen. Value-add-Produkte sind ebenfalls nachgefragt, wenngleich deren Interessenten oft aus dem lokalen Markt kommen oder sich auf größere Portfolios konzentrieren. In diesem Marktumfeld sind daher tendenziell stabile, in einzelnen Lagen aber auch sinkende Spitzenrenditen zu erwarten. Insgesamt gehen wir trotz des geringen Neubauvolumens von einem lebhaften Investmentjahr auf dem Logistikinvestmentmarkt aus, da im Jahresverlauf noch einige größere Portfolios auf den Markt kommen“, resümiert Hubert Reck.
